Lösningar för vanliga typer av korta försäljningsproblem

Fråga: Lösningar på vanliga typer av korta försäljningsproblem

En läsare frågar: "Vi har bara lagt vårt hem till försäljning som en kort försäljning. har andra tankar, tror jag, eller kanske är hon bara rädd, hon vill veta vad som kan gå fel i en kort försäljning. Vilken typ av korta försäljningsproblem kommer vi att möta? Finns det något jag kan göra för att försäkra henne om att vår korta försäljning kommer att stänga? Vilka typer av korta försäljningsproblem är de vanligaste? "

Svar: Att fråga vad som kan gå fel i en kort försäljning är lite som att fråga vad du ska dö från. Du vet att du kommer att dö men orsaken till din död är nästan omöjlig att förutsäga - det finns för många sjukdomar och komplikationer att välja mellan. Med en kort försäljning vet du att du kommer att ha problem. Frågan är hur många korta försäljningsproblem som kan blåsa den korta försäljningen i proportion eller, mer exakt, vad kan du göra om korta försäljningsproblem?

Det största korta försäljningsproblemet

Den vanligaste typen av korta försäljningsproblem är när säljaren inte har några svårigheter. De flesta säljare vet att en kort försäljning betyder att hemmet är under vatten. Du kan inte göra en kort försäljning på ett hem som säljer tillräckligt för att betala av inteckningslån i sin helhet och betala alla försäljningskostnader. När det inte finns tillräckligt med kapital för att betala beloppet som betalas av banken, säljer hemmet kort.

Att bara vara kort för banken är inte anledning nog att göra en kort försäljning, i de flesta fall.

Banken förväntar sig vanligtvis att få ett motståndsbrev från säljaren som beskriver:

• Hur säljaren kom i trubbel
• Vad säljaren har gjort för att åtgärda problemet
• Varför inget kommer att fungera

Om säljarnas situation är densamma som den var den dag då säljaren tog ut inteckning, är långivaren mycket osannolikt att ge den korta försäljningen.

De flesta banker insisterar på säljarens svårigheter. Inga svårigheter är ett kort försäljningsproblem som kan leda till kort försäljning avvisande.

Lösning på det här korta försäljningsproblemet? Antingen försök igen efter att ett ont har uppstått eller att erbjuda att delta i bankens förlust genom att göra ett säljarbidrag.

Flera lån kan vara ett kortförsäljningsproblem

Vissa junior kortförsäljningsbanker har rykte för att vara svåra. Typiskt kan de bankerna gå på två sätt. Antingen kommer banken att avvisa den korta försäljningen eller banken godkänner det, det är svart eller vitt och dina odds är cirka 50/50 med vissa banker.

Det betyder inte att varje gång du stöter på en kort försäljning med två lån som den andra långivaren kommer att orsaka problem, för det är inte fallet. Problemet med den andra långivaren är emellertid ofta en del av utbetalningen. Den första långivaren kanske inte vill betala den andra långivaren mer än säga 3 000 dollar.

Om hemmet går till avskärmning, kanske den andra långivaren kan bli utplånad. Men det betyder inte att den andra inte har någon möjlighet eller att den andra inte betalas genom PSA eller står för att få betydande utbetalningsfonder från regeringen.

En lösning på det här korta försäljningsproblemet är att sätta press på den andra långivaren för att ta den korta försäljningen eller få den första långivaren att bidra mer.

En första långivare kan komma tillbaka och acceptera att betala mer. Om en första långivarens riktlinjer förbjuder betalningen kan riktlinjerna tillåta, säg, en kredit till köparen mot stängningskostnader, vem kan då betala den andra. Men kontrollera med köparens långivare först. Ibland kan den första långivaren låta säljaren betala mer till den andra.

Ingen frigörelse av personligt ansvar är ett korta försäljningsproblem

Det är främst orsaken till att en kort försäljning utförs, förutom att man undviker stigmatisering och fallgropar av avskärmning, att frigöra personligt ansvar. Låntagare förtjänar att frigöras från lånet, för att vara säker på att långivaren inte kommer att driva dem för bristen efter att transaktionen stängts.

Tilldelning av kortförsäljning och frisläppande av säljaren från ansvar är två olika saker. En bank kan komma överens om att göra en kort försäljning och förbehåller sig fortfarande rätten att driva säljaren för det belopp som inte betalas ut.

Om en kort försäljningsbrev inte specifikt tar upp problemet, säljs inte säljaren.

Vissa säljare i Kalifornien säger SB 458 skyddar dem eftersom det ändrade CA Civil Code 580e. Civilkoder kan ändras. Lagar kan väljas eller anses vara oförfattande. Lösningen är att insistera på att släppas.

Banken kommer att berätta för dig att det inte kan ändra verbiage, men det är förhandlaren som inte vill vara störd. Banker kan och ändrar verbalet. Insistera på det. Om din agent inte kan få det för dig, hyr en kortförsäljningsadvokat för att få ansvarsfrihet.