Ska jag fixa upp mitt hem eller försöka sälja som är?

Fråga: Ska jag fixa upp mitt hem eller försöka sälja som är?

En läsare frågar: Jag har spenderat mycket tid och pengar på att göra exteriör renovering av mitt hem, plus en stor ombyggnad av masterbadet. Men resten av mitt 22-åriga hem behöver uppmärksamhet inuti. Badet på övervåningen har torrt rutt och är daterat. Köket är likaledes så 1980-talet. Vi har ganska nya apparater, men disken och skåpen behöver förmodligen bytas ut. Ska jag fixa mitt hem eller försöka sälja det som det är?

Svar: Detta är ett av de frågor där svaret beror på variabler som villkoret för konkurrerande inventering, oavsett om det är en het, kall eller neutral fastighetsmarknad och sannolikheten för avkastning på investering.

Enligt min erfarenhet sätter många säljare alltför mycket pengar till att fixa upp sina hem till salu. De gör reparationer som en köpare kanske aldrig märker eller kommer inte betala extra för. Tala med din agent innan du gör några reparationer och var snäll och se till att din agent är erfaren och kvalificerad för att ge sammanhängande svar som du kan lita på.

Försäljning av ett hem i det som är villkoret

Till exempel för några år sedan ringde en tidigare klient för att säga att hennes grannar i nästa dörr behövde omedelbart sälja sitt hem. Att säga att det behövde arbete var en underdrift.

Hemmet verkade beboeligt. Det hade hål i väggarna hela vägen till yttre och urinvattna trägolv; de flesta elektriska fungerade inte och badkaret hade fallit genom bjälkarna.

Alla kranarna läckte och i ett sovrum hittade jag en hög med döda råttor svepade i en hög i mitten av golvet.

Detta var inte ett hem som lätt kunde lösas upp. Inte ens en färgfärg skulle ha hjälpt till att sälja denna plats. Vi prissatta det lågt nog att det lockade flera erbjudanden och såldes med noll dagar på marknaden.

Endast entreprenörer och flippers gjorde erbjudanden på detta hem.

Vill hemköpare fixare eller fasta bostäder?

Vissa hemköpare vill köpa en fixer övre hem, men i allmänhet vill köparna ha ett hem som kräver lätta kosmetiska reparationer. Köpare som gravit mot fixare är de som antingen inte kvalificerar sig för att köpa ett dyrare hem eller de som vill göra vinst genom att fixa hemmet själva.

Jag har äntligen träffat en nybörjare som köper första gången, som säger: "Ge mig ett hem som jag kan riva ner till studsarna." De flesta fixare köpare är villiga att göra enkla reparationer som målar väggarna, lägg in nya mattor eller byt ut lampor. De vill vanligtvis inte bygga om en grund eller flytta väggar.

Fixer-övre köpare kommer att rabatt priset på hemmet för att möjliggöra reparationer och, för besväret, lite mer. Säg att ett hem är värt 100 000 dollar fixat, men det behöver ett nytt tak.Ett nytt tak kan kosta 10 000 dollar. En köpare kommer sannolikt inte att erbjuda 90 000 dollar för det här hemmet. Annars kunde de köpa ett identiskt hem med ett nytt tak för 100 000 dollar och inte ha det besväret.

En köpare för denna typ av hem kan erbjuda $ 75, 000 eller ännu mindre. I det här scenariot skulle en säljare vara smartare att betala för ett nytt tak och sälja hemmet för 100 000 dollar.

Dessutom köper många köpare inte ett hem som behöver ett nytt tak. De kommer att oroa sig för att det berörda arbetet kommer att kosta mer än vad de förväntade sig. Kanske ersättning av taket skulle innebära att man sliter av manteln och reparerar spärrar, vilket skulle kunna öka till kostnaden. De flesta köpare vill ha ett hem som är i flytande skick. Genom att inte göra reparationer, kommer du att begränsa antalet köpare som kan lockas till ditt hem.

Innan du fixar ditt hem

Smarta säljare kommer att väga kostnaden för de föreslagna förbättringarna mot hemmets marknadsvärde efter reparationer eller uppgraderingar. Om en uppgradering inte återlämnar investeringen kan det hända att en sådan förbättring inte är motiverad. Innan du bestämmer dig för att lyfta taket och installera takfönster i master-sviten, inser du att kök och bad har den högsta avkastningen.

Innan du bestämmer dig för att göra specifika reparationer före återförsäljning, ta en eftermiddag till att turnera andra bostäder i närheten av försäljning med din agent.

Observera villkoret och bekvämligheterna i dessa hem. Jämför dessa hem till din. Om till exempel de flesta bostäder på marknaden har uppgraderat kök, bör du koncentrera dig på att fixa köket.

Det betyder inte att du behöver köpa designerapparater och slita ut skåpen. Men en mindre köksredskap kan vara en bra investering. Ibland kan du bara måla ekaskåp en mörkare färg och installera uppdaterad maskinvara kan ge ditt kök ett helt nytt utseende.

Gör en lista över allt som är defekt, brutet eller slitit. Om köpare stöter på problem eller funktionsfel, kanske de undrar vad i hemmet har försummat. Köpare till vilka jag visade en $ 1. 5 miljoner dollar hem i Fab 40s i Sacramento passerade på det hemmet på grund av säljarens lätta övervakning. Postvägen hade en stor rip ner i mitten av sömmen, och det var ragged. Den mattan gjorde ett dåligt intryck på köparna i en sådan utsträckning att de var övertygade om att säljare inte bryr sig om att sälja sitt hem.

Här är 10 minimala förbättringar att göra innan du säljer ditt hem:

• Patchhål och sprickor i väggar och tak.
• Fix alla brutna apparater och VVS-system.
• Reparera läckande kranar.
• Byt ut slitna eller färgade mattor.
• Repaint mörka eller mörka väggar med neutral färg (inte vit).
• Byt bruten fönsterglas.
• Reparera taket.
• Byt ut alla daterade lampor / takfläktar.
• Byt ut gamla gardiner och fönsterhöljen.
• Fix kodöverträdelser.

Om din fastighetsmarknad är extremt het - säljarens marknad - kan du komma undan med färre fix-ups innan du säljer; Men ett hem som behöver reparationer kommer fortfarande att leverera ett lägre pris.På långsamma marknader - en köpare marknad - köpare kanske inte ens tittar på ett hem som behöver fungera, om inte det är en REO. Fråga din agent för råd.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.