Borde köpare underteckna exklusiva avtal med en agent?

Fråga någon köparens agent som har praktiserat fastigheter för en stund och du kommer att höra tråkiga berättelser från de agenter som önskade att de hade skrivit en köpare till en köpares mäklareavtal. Det beror på att när köparen slutligen bestämde sig för att göra ett erbjudande, skrev köparen ett erbjudande med en annan agent. För att försvara köpare är det dock sällan köparens fel. Det är ombudets fel för att inte förklara hur verksamheten fungerar.

En agent arbetar vanligtvis med en köpare i några veckor till flera månader eller längre. Denna insats omfattar:

• Introduktion till köparen till långivare och erhållande av lån preapproval-brev
• Emailning av listor som passar köparens krav
• Anmälningsagenter för att bestämma tillgängligheten
• Att göra avtal med säljare innan de visar bostäder
• Kör köparen från ett grannskap till nästa, ibland turna upp till 10 hem om dagen
• Visar potentiella bostäder till köpare
• Undersök jämförbara försäljningar för köpare

En dag kallar köparen, i andfådd spänning, att meddela att han och hans fru körde med en ny underavdelning, slutade titta på en modell hem och tecknat ett kontrakt för att köpa ett nytt hem från byggaren. Ibland lägger en köpare till,

"Är inte det fantastiskt?" Visst, för köparen, men det är inte fantastiskt från agenten perspektiv. Köparens agenter förväntar sig ersättning

Precis som noteringsagenter undertecknar formella noteringsavtal med säljare, köper agenter också formella avtal.

Liksom noteringsavtal är köparens mäklareavtal vanligen bilaterala och stavar ut båda parternas rättigheter och skyldigheter. Eftersom bilaterala avtal i huvudsak är ett löfte i utbyte mot ett löfte, om agenten inte utför, kan köparen ha rätt att avfyra agenten.

Hitta en köparens agent

Många köpare refereras av familj, vänner eller medarbetare till en köparens agent.

En hänvisning är det bästa sättet att hitta en agent. Köpare som flyttar till ett nytt område har dock sällan lyxen att bygga kontakter tillräckligt snabbt för att lita på en hänvisningskälla. Alternativ köpare kan använda för att hitta en agent är:

Internet-sökningar

• Genom att hitta online-listor över bostäder till salu kan en köpare snabbt räkna ut vilka agenter i vissa stadsdelar som listar de flesta hemmen. Men det skulle innebära att dessa agenter är troliga att specialisera sig i säljarerepresentation och inte köparrepresentation. I stället kör sökordssökningar som "Denver Denver Buyers Agent" från en sökmotor. Du kan också söka webbplatser där agenter upprätthåller nationella profiler som fastighetsmäklare. com eller Active Rain, förutom att hitta exklusiva köpareförmedlingar som specialiserar sig endast i köparrepresentation och inte tar listningar alls.

  Öppna hus

• En agent som är värd för ett öppet hus kan eller inte vara listagent. Du borde fråga. Öppna hus ger ett utmärkt tillfälle att interagera med agenter och ta reda på mer om dem. Om en agent verkar kunnig och dina personligheter mesh, fråga om ett visitkort. Sen senare letar du upp agentens hemsida för mer information.

  Ska du skriva ett exklusivt avtal?

Little slår av köpare snabbare än en agent som de har tittat på online som skickar en köparens mäklaravtal innan de träffas personligen.

De flesta köpare behöver känna sig bekväma med en agent innan de signeras. Precis som en köparens agent skulle vilja känna att en bra match är gjord med köparen.

Att intervjua en fastighetsmäklare kan hjälpa till att underlätta köparens osäkerhet. Men många köpare är leery av att teckna avtal eftersom de är oroade för att förhållandet kanske inte fungerar. De vill inte sitta fast med en crummy agent, och det är förståeligt. Här är några försiktighetsåtgärder som du kan vidta för att lindra den ångest:

Begär om kort sikt

• Termen för en köparens mäklaravtal är förhandlingsbart. Även om många agenter kan begära ett 90-dagars engagemang på ett minimum, är du fri att be om en 24-timmars, sju-dagars eller 30-dagarsperiod; Det är vad du kan förhandla om.

  Begär ett icke-exklusivt avtal

• Dessa avtal ger ersättning till ombudet om du byter agent i mitten men slutar köpa ett hem som presenteras av dig av den första agenten. Det skyddar agenten genom att etablera en upphandlande orsak. Men du är fri att driva andra hem med en annan agent.

  Kompromiss

• Du kan berätta för agenten att du föredrar att spendera lite tid att lära känna henne innan du skriver ett exklusivt köparens mäklareavtal. Det är rimligt att säga, "Låt oss tillbringa en eftermiddag som tittar på hem, och om jag tror att vi kan arbeta tillsammans, skriver jag ett avtal med dig innan vi går ut igen." Jag skulle vara försiktig mot att arbeta med en agent som är för ivrig att jobba med dig innan hon har intervjuat dig också.

  Ange områden och villkor

• De flesta kontrakt innehåller en beskrivning av fastigheten. Om du är osäker på områden, kanske du vill ange villkoren och området i kontraktet, vilket gör att du kan arbeta med andra agenter i andra områden eller på olika villkor. Du kan till exempel ange ett prisklass eller ett grannskap. Om du senare bestämmer dig för att du inte vill köpa ett hem i det prisklass eller i det området, kan du välja ett annat agent för att visa bostäder i ett annat prisklass eller ett nytt område.

  Begär en garanti

• Jag ger mina kunder en garanti. Många agenter kommer att ta emot den förfrågan om du frågar. Det betyder att det är en tvåvägsgata. Jag garanterar köpare att om någon av oss beslutar att relationen inte tränar eller våra personligheter kolliderar, kommer jag att släppa dem från avtalet, och de kan göra detsamma. På så sätt är du inte cementerad till ett affärsarrangemang om agenten är för påträngande, argumenterande eller envis och jag talar inte bara om mig själv.

  Inse att avtalet är med mäklaren. Fastighetsavtal träffas mellan mäklaren och kunden, inte agenten och kunden. Om du är missnöjd med den agent du har valt kan du i allmänhet gå till mäklaren och be om en ersättare.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.