Fördelar och nackdelar med "hyra till egen"

Hyra till egna erbjudanden ser ut som en vanlig hemförsäljning, och de är ett alternativ till traditionella bostadslån. Både köpare och säljare kan dra nytta av dessa arrangemang, men det är viktigt att alla vet vad riskerna är innan de börjar.

Denna sida handlar om hyra till egna transaktioner som involverar ett hem, men det finns andra typer av program där ute.

Vad hyrs att äga?

Att hyra till eget är ett sätt att köpa eller sälja något över tiden, vilket ger köparen ett "alternativ" att köpa någon gång i framtiden.

Med en traditionell köp och försäljning slutför köparen och säljaren mer eller mindre omedelbart efter att ha kommit överens om villkoren (vid stängning), men att hyra för att äga är annorlunda.

Köparen och säljaren godkänner under en hyran till eget avtal möjlighet av en försäljning vid någon tidpunkt i framtiden. I slutändan bestämmer hyresgästen / köparen om transaktionen faktiskt kommer att äga rum. Under tiden gör köparen betalningar till säljaren, och en del av dessa betalningar (vanligtvis) minskar de pengar som behövs för att köpa huset vid ett senare tillfälle.

Varför köpa med hyra att äga?

Uthyrning till egna program kan vara attraktivt för köpare, särskilt de som förväntar sig att ha en starkare finansiell ställning inom några år.

Köp med dålig kredit: Köpare som inte kan kvalificera sig för bostadslån kan börja köpa ett hus med en hyra till eget avtal. Med tiden kan de jobba på att bygga upp sina kreditpoäng, och de kan eventuellt få ett lån när det äntligen är dags att köpa huset.

Lås i inköpspris: På marknader med stigande hyrespriser kan köpare få ett avtal att köpa till dagens pris (men köpet kommer att ske flera år i framtiden). Köparna har möjlighet att backa ut om hushållens priser faller, men huruvida det är rimligt ekonomiskt beror på hur mycket de har betalat enligt avtalet.

Provkörning: Köpare kan bo i ett hem innan de förbinder sig att köpa fastigheten. Som ett resultat kan de lära sig om problem med huset, mardröm grannar, och de andra problemen innan det är för sent.

Flytta mindre: Köpare som är engagerade i ett hem och grannskap (men inte kan köpa) kan komma in i ett hus som de så småningom kommer att köpa. Detta minskar kostnaden och besväret att flytta efter några år.

Bygga eget kapital: Tekniskt sett bygger inte hyresgäster på samma sätt som husägare gör. Betalningar kan emellertid ackumuleras och ge en betydande summa som ska sättas mot hemets köp. Köpare kan också bara spara pengar på ett sparkonto och använda dessa medel istället (undviker fallgroparna att hyra och äger möjligheten att köpa något hus).

Varför sälja med hyra till egen?

Säljare kan också dra nytta av hyra till egna arrangemang.

Fler köpare: Om du har problem med att locka köpare kan du också marknadsföra för hyresgäster som hoppas kunna köpa i framtiden. Inte alla har bra kredit och kan kvalificera sig för ett lån, men alla behöver en plats att leva.

Tjäna intäkter: Om du inte behöver sälja rätt bort och använda pengarna till en annan betalning, kan du tjäna hyresintäkter medan du flyttar mot att sälja en fastighet.

Högre pris: Du kan begära ett högre försäljningspris när du erbjuder uthyrning att äga. Du ger möjlighet att människor kan vara villiga att betala för. Hyresgäster har också en "möjlighet" att köpa huset - vilket de aldrig skulle kunna använda - och flexibilitet kostar alltid extra.

Investerad hyresgäst: En potentiell köpare är mer benägen att ta hand om en fastighet (och komma överens med grannarna) än en hyresgästen utan hud i spelet. Köparen är redan investerad i fastigheten och har ett intresse av att behålla det.

Hur det fungerar

Allt är förhandlingsbart: En hyra till egen transaktion, även känd som ett leasingalternativ, börjar med kontraktet. Både köparen och säljaren är överens om vissa villkor, och alla villkoren kan ändras för att passa allas behov. Beroende på vad som är viktigt för dig (oavsett om du är köpare eller säljare) kan du begära vissa funktioner innan du skriver ett avtal.

Du kan till exempel begära en större eller mindre uppbetalning om det skulle vara till hjälp för dig.

Råd är viktigt: Var noga med att granska något kontrakt med en fastighetsmäklare eftersom dessa transaktioner kan vara komplicerade och det är mycket pengar involverade. Hyra till egna erbjudanden är särskilt riskabelt för köpare. Flera bedrägerier utnyttjar personer med dålig kredit och stora förhoppningar om att köpa ett hem. Även med en ärlig säljare är det möjligt att förlora mycket pengar om sakerna inte går som planerat.

Ett alternativ att köpa: I början av varje hyran till egen transaktion betalar köparen en optionspremie , som ofta är cirka fem procent av ultimata köpeskillingen (även om det säkert kan vara högre eller lägre). Denna betalning ger köparen rätten eller "option" - men inte skyldigheten - att köpa hemmet någon gång i framtiden.

Inga återbetalningar: Den initiala premiebetalningen kan inte återbetalas, men den kan tillämpas på inköpspriset (om köparen någonsin köper hemmet, behöver hon inte göra så mycket pengar). Större betalningsalternativ är riskabelt för köpare: Om avtalet inte går igenom oavsett anledning finns det inget sätt att få pengarna tillbaka. Säljaren får typiskt att behålla eventuella premiebetalningar efter att en hyrd till egen transaktion slutar.

Köpeskilling: Köparen och säljaren ställer in ett köpeskill för hemmet i deras kontrakt. Vid någon tidpunkt i framtiden (vanligtvis mellan ett och fem år beroende på förhandlingar) kan köparen köpa hemmet till det priset - oavsett vad hemmet är värt.När priset ställs är ett pris som är högre än det aktuella priset inte ovanligt (annars är säljaren bättre att sälja idag). Om hemmet har gått upp i värde snabbare än förväntat, tränas sakerna i köparens tjänst. Om hemmet förlorar värde, kommer hyresgästen förmodligen inte att köpa hemmet (delvis på grund av att det inte kan vara meningsfullt och delvis för att hyresgästen kanske inte kan kvalificera sig för ett stort lån med högt värde). Köpare brukar ansöka om en inteckning när tiden kommer att köpa hemmet.

Månadsbetalningar: Köparen / hyresgästen gör också månadsbetalningar till säljaren. Dessa betalningar tjänar som hyresbetalningar (eftersom säljaren fortfarande äger fastigheten), men hyresgästen betalar vanligtvis lite extra varje månad. Det extra beloppet är vanligtvis krediterat det slutliga inköpspriset, så det minskar hur mycket pengar köparen måste komma på när man köper hemmet. Återigen är extrahyran "premie" inte återbetalningsbar - den kompenserar säljaren för att vänta och se vad köparen kommer att göra (säljaren kan inte sälja fastigheten till någon annan tills avtalet med hyresgästen slutar).

Underhåll: Alla involverade fördelar från ett välskött hem, men vem ska betala? I ditt avtal bör du ange vem som är ansvarig för rutinunderhåll och omfattande reparationer. Vissa avtal säger att allt under $ 500 är köparens ansvar, men lokala lagar kan komplicera saker (hyresvärden kan behöva tillhandahålla vissa bekvämligheter, även om ditt avtal säger något annat).

Hyr ut egna fallgropar

Ingenting är perfekt, och det inkluderar hyra till egna program. Dessa transaktioner är komplicerade, och både köpare och säljare kan få några obehagliga överraskningar. Några exempel är listade nedan, men listan över saker som kan gå fel är mycket längre. Endast en lokal fastighetsmäklare kan ge dig en bra uppfattning om vad som står på spel i din situation, så var noga med att besöka en innan du skriver något.

Risk för köpare

Förlorar pengar: Om du inte köper hemmet - av vilket skäl som helst - förlorar du alla extra pengar du betalat. Säljare som lätt lutas kan göra det svårt eller oattraktivt för dig att köpa.

Långsam framsteg: Du kanske planerar att förbättra din kredit eller öka din inkomst så att du kommer att kvalificera dig för ett lån när alternativet slutar, men sakerna kanske inte fungerar som planerat.

Mindre kontroll: Du äger inte fastigheten, så du har inte fullständig kontroll över det. Din hyresvärd kan sluta göra betalningar på hypotekslån och förlora egendomen genom avskärmning, eller du kanske inte har ansvaret för beslut om större underhållsposter. På samma sätt kan din hyresvärd förlora en dom eller sluta betala fastighetsskatt och sluta med panträtt på fastigheten. Avtalet bör behandla alla dessa scenarier (och hyresvärden får inte sälja medan du har ett alternativ på fastigheten), men lagliga slag är alltid en stor smärta.

Fallande priser: Hempriserna kan falla , och du kanske inte kan omförhandla ett lägre inköpspris.Då är du kvar med möjlighet att förverka alla dina alternativ pengar eller köpa huset. Om din långivare inte godkänner ett stort lån, måste du ta med extra pengar till stängning för en förskottsbetalning.

Betalning av sena betalningar: Om du inte betalar hyran i tid, kan du förlora rätten att köpa (tillsammans med alla dina extra betalningar). I vissa fall behåller du ditt alternativ, men din extra betalning för månaden räknas inte "och det lägger inte till det belopp du har ackumulerat för eventuellt köp.

Hemproblem: Det kan finnas problem med egenskapen du inte känner till tills du försöker köpa den (t.ex. titelproblem). Behandla en hyra till eget köp som ett "riktigt" köp - få en inspektion och tittelsökning innan du dyker in.

Bedrägerier: Hyr till egna bedrägerier är ett tilltalande sätt att ta stora summor pengar från personer som inte är i en ekonomiskt säker ställning.

Risker för säljare

Ingen säkerhet: Din hyresgästen kanske inte köper, så du måste börja om igen och hitta en annan köpare eller hyresgästen (men åtminstone får du spara extra pengar).

Långsamma pengar: Du får inte en stor klumpsumma, vilket du kanske behöver köpa ditt nästa hus.

Saknas uppskattning: Du brukar låsa in ett försäljningspris när du skriver en hyra till eget avtal, men hushållspriserna kan stiga snabbare än du väntat. Du kan bättre hyra platsen och få ett försäljningsavtal i framtiden (eller kanske du inte).

Fallande bostadspriser: Hyrespriserna kan falla, och om hyresgästen inte köper skulle du ha varit bättre att bara sälja fastigheten.

Upptäcka brister: Köpare kan upptäcka brister som du aldrig visste om att använda hemmet annorlunda, och de kan besluta att inte köpa. Kanske kan VVS hantera ett par, men inte en familj på fem, och ingen kunde ha vetat om frågan. Du försöker inte lura någon - det är en defekt som aldrig kom upp under det tidigare levande arrangemanget - men nu är det ett problem och du måste avslöja det för framtida köpare (eller fixa det).