Delvis Avyttringar av materiell avskrivningsbar egendom

Så du eller din klient ersatte taket på en hyresfastighet.

Eller gjorde någon form av reparation som var en förbättring, restaurering eller anpassning där en betydande del av fastigheten eller utrustningen slogs ner och ersattes.

Det vi har här är en möjlighet att göra en delvis disposition av den gamla egendomen och kapitalisera den nya egendomen.

Vi ska berätta om idén och matematiken bakom partiella dispositioner och ge dig ett exempel att arbeta med.

Idén: Om vi ​​måste byta den, kan vi förfoga över den gamla och kapitalisera den nya egendomen

Tänk på ett tak. (Ja, det är ett av de exempel som IRS ger i sina slutliga bestämmelser, plus det är lätt för oss att föreställa oss, så det är det exempel vi kommer att hålla fast vid.) FYI för den fullständiga texten till dessa föreskrifter, se T. D. 9689, Vägledning om dispositioner av materiell avskrivningsbar egendom. (Hittills är detta den enda platsen online för att hitta hela texten på 26 CFR 1. 168 (i) -8.)

Så vi har en kund som har en hyra egendom. Klienten ersätter taket. Det gamla taket kommer av och materialen återvinns eller kasseras. Det gamla taket är inte mer, men kostnaden för taket ingår i kostnaden för hela byggnaden. Tillbaka när klienten köpte fastigheten betalade kunden ett pris, och det var priset för marken och byggnaden, och taket var definitivt en del av byggnaden. Så kostnaden för det gamla taket ligger i byggnaden, som bärs på kundens avkastning och avskrivs över 27 5 eller 39 år (för bostads- eller kommersiella uthyrningsfastigheter).

En partiell disposition innebär att vi tar ut kostnaden för det gamla taket från byggnadens kostnad, kasserar det gamla taket och kapitaliserar och börjar avskriva det nya taket. Förnuft?

Det kommer att bli mycket mat involverad

"Jag har inte tid för matte", berättade en CPA i början av april. Begriplig.

Låt oss fokusera på det goda som gör vår kund. Skallar vi bort det gamla taket? Ja. Och säljer vi det? Nej. Så det finns inga brutto vinst från försäljningen. Så vinsten vid dispositionen kommer att ha nollvinst minus den återstående kostnadsbasen, vilket innebär att vi har en förlust. Det är ett negativt inkomsttal som får bäras fram till 1040. Och negativa inkomsttal gör vad? De sänker totalinkomst, lägre justerad bruttoinkomst, lägre skattepliktig inkomst och sänkt skatt.

Men vänta, det finns mer. Förluster minskar intäkterna och det innebär att inkomsterna minskar inkomsten för att mäta passiva aktivitetsförluster och mäta saker som nettoinvesteringsinkomstskatten, den extra Medicare-skatten, den alternativa minimiaxan och en rad andra inkomstkänsliga beräkningar .Så om du inte har tid att göra matte, förläng och gör matte när du har lite hjärntid. Det kommer att gynna kunden nu och i framtiden.

Kommer det att gynna kunden i framtiden? Ja, för att titta på de ackumulerade avskrivningarna. När vi avyttrar en delaktiv tar vi bort både kostnaden och den ackumulerade avskrivningen från den ursprungliga tillgången. Vi får en nuvarande självrisk förlust nu. Och genom att minska ackumulerade avskrivningar har vi mindre avskrivningar för att återta om och när fastigheten säljs i framtiden.

Missa aldrig en möjlighet att spara pengar två gånger.

Stegen i ett nötskal

1. Mäta kostnaden för utbytesegenskapen
2. Använd den här kostnaden, arbeta bakåt för att mäta historikostnaden för den ursprungliga egendomen.
3. Vi behöver en förändringshastighet.
4. Med hjälp av förändringshastigheten, rabatt dagens kostnad tillbaka till dess historiska kostnad.
5. Segregatbas och avskrivningar.
6. Kassera den delaktiga tillgången: beräkna vinst eller förlust.
7. Aktivera och börja avskriva den nya tillgången.

Exempel

En skattskyldig har bostadsfastighet. Här är de relevanta fakta:

Skattbetalaren köper huset och hyr ut det.
Placerat i tjänstedatum för huset:	09/01/2011
Kostnad för byggnaden (ej land): > $ 250 000	Tidigare avskrivningar (vid slutet av 2013):
$ 20, 833	Skattebetalaren ersätter taket
Taket tas i bruk den
11/1/2014	Kostnad av det nya taket:
$ 12 000	Steg 1: Mäta kostnaden för ersättningsfastigheten

Det här är 12 000 USD för det nya taket, i exemplet ovan. Var kommer detta nummer från? Klienten gav mig allt bevis på betalning och fakturor för taket. Vi lade upp kostnaderna. (Självklart lägger utgifterna sällan till en rund figur, till exempel de tolv tusen ovan. Jag håller mitt exempel lätt att förstå.)

Steg 2: Mät historisk kostnad för den ursprungliga egendomen

För att skilja ut den ursprungliga kostnaden för taket (eller någon annan del av byggnaden för vilken vi vill göra en partiell disposition), säger IRS att vi kan använda

"någon rimlig metod" för att bestämma den ursprungliga kostnaden så länge som metoden är " konsekvent tillämpad på alla delar av samma tillgång" (Treasury Regulations 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Så vad är rimliga metoder?

Endast för restaureringar

1. , använd rabattmetoden för producentprisindex. Tilldela kostnaden för den ursprungliga tillgången baserat på ett förhållande av ersättningskostnaden för den partiella dispositionen till ersättningskostnaden för hela tillgången.
2. Kostnadssegregationsstudie.
3. Skattebetalarens register.
4. "Vanligtvis ser vi Producer Price Index Rollback-metoden", säger

Phil Zaman , en auktoriserad revisor som leder inlärningsprogrammen hos CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC Producentprisindex rabattmetod fungerar "bara för restaureringar", varnade Zaman. Vi "kan inte använda den för förbättringar / förbättringar eller anpassningar."

"Rabattering är som att sammansätta för intresse, men i omvänd", förklarar Zaman.Han sa också att rabattmetoden är "mest ändamål med de officiellt sanktionerade" metoderna som skisseras i Treasury Regulations 1. 168 (i) -8.

En andra metod, sade Zaman, är att ta ersättningskostnaden för komponenten och dela med ersättningskostnaden för hela tillgången. Detta resulterar i ett förhållande som sedan multipliceras med den ursprungliga kostnaden för hela tillgången.

En tredje metod är att anställa proffs för att genomföra en kostnadssegregationsstudie, vilka skattebetalare "kan göra när som helst", sa Zaman.

Slutligen kan skattebetalare som faktiskt byggde tillgången använda sina egna register för att bestämma kostnaden för varje komponent.

Steg 2A: Hitta rabattkursen med hjälp av producentprisindexet

Första,

kan vi antingen använda Producentprisindex för färdiga varor eller dess efterträdare, Producentpris Index för slutlig efterfrågan . Dessa index kan hittas på webbplatsen för arbetsstatistik för arbetsstatistik.

• // www. bls. gov / data /
• Då
• rulla ner till var det står Priser - Producent . Därefter se under det avsnittet där det står
• Varudata inklusive "rubrik" FD-ID indexer . Nu
• se till höger och klicka på Toppval (ikonen med stjärnan). Detta ger oss olika index för att välja.
• "Generellt använder du antingen slutlig efterfrågan eller färdiga varor (ej säsongrensade)", säger Zaman.
• Så välj antingen Final demand - WPUFD4.
• Eller välj Slutförda varor - WPUSOP3000.
• Det slutliga efterfrågningsindexet börjar från november 2009 och går framåt.
• "Färdiga varor (WPUSOP3000) går tillbaka till 1947", säger Zaman.
• "Du kan justera åren som visas överst på sidan," påpekar Zaman.
• Zaman varnar också att du kanske vill arbeta med bara en uppsättning index.
• Kopiera relevanta PPI-data och klistra in den i ett kalkylblad.

För referens, här är de två datasätt som vi behöver arbeta för vårt exempel.

Tabell 1.

Producentprisindex - Varukunder Slutlig efterfrågan (WPUFD4) År
Jan	Feb	Mar	Apr	Maj	Jun	juli	augusti	september	oktober	november	december	2011
103. 4	104. 2	105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2012
106. 6	107. 1	107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2013
108. 3	108. 8	109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014
109. 7	110. 1	110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (P)	110. 5 (P)	Tabell 2.

Producentprisindex - Varor Slutförda varor (WPUSOP3000) År
Jan	Feb	Mar	Apr	Maj	juni	juli	augusti	september	oktober	november	december	2011
184. 4	186. 6	189. 1	191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2012
192	192. 9	194. 4	194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2013
194. 8	196. 3	196. 6	195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014
198	198. 8	200. 3	202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (P)	195. 6 (P)	Fotnoter:

Om du ser (R) bredvid ett index betyder det att numret har reviderats. (P) betyder preliminär. "Alla index är föremål för revision fyra månader efter originalpublikationen", säger BLS. Nu ska vi hitta diskonteringsräntan.

Hyreshuset var ursprungligen i bruk den 1 september 2011. Vi markerar med fetstil (över) indexen för det datumet.

Taket slogs i bruk den 1 november 2014. På samma sätt markerar vi i fetstil indexen för det datumet.

Här är matte delen. Vi finner

procentuell förändring mellan de två indexen. Låt oss börja med PPI-Commodities Final Demand (tabell 1). Matematiken går så här: Index vid tidpunkten för reparation för restaureringen

110. 9	Nov 2014	Index vid tidpunkten för driftstart för den ursprungliga komponenten
106. 6	Sept 2011	Procentuell förändring mellan de två indexerna
0. 040337711	= (110. 9-106.6) / 106. 6	Uttryck detta i procent.
4. 0338%		Med hjälp av PPI-Commodities Final Demand har jag en förändringshastighet (R

• FD _{) lika med 4. 03%.} Låt oss göra samma sak, den här gången för

PPI-varor färdiga varor (tabell 2). Index vid tjänstgöringsdatum för restaureringen

198. 1	Nov 2014	Index vid tidpunkten för driftstart för den ursprungliga komponenten
192. 6	Sept 2011	Procentuell förändring mellan de två indexerna
0. 028556594	= (198, 1-192, 6) / 192. 6	Uttryck detta i procent.
2. 85566%		Med hjälp av PPI-commodities Finished Goods har jag en förändringshastighet (R

• FG _{) lika med 2. 86%.} Vi har nu hittat två olika diskonteringsräntor (R FD

och R FG _{). Eftersom IRS tillåter oss att använda någon rimlig metod, måste jag ta reda på vilken metod som är mest rimlig för min klient. (Vi gör det i steg 4 nedan.) När vi väl bestämmer vilket index som ska användas, noterar vi det i klientens permanenta fil så att vi kommer ihåg att använda samma metod när vi gör ytterligare partiella dispositioner på samma hyresfastighet.} Vi är nu färdiga med steg 2A. _{Steg 2B: Använda förändringsfrekvensen, Spara dagens kostnad till dess historiska kostnad} Det finns två matematiskt ekvivalenta sätt att beräkna rabatten.

Dela ersättningskostnaden med 1 + R; eller

Multiplicera ersättningskostnaden för PPI för den månad som ursprungligen placerades i drift och dela av PPI för de månader som den ersattes.

Båda borde resultera i samma svar. För korthet kommer jag bara att visa dig den första metoden.

1. Ersättningskostnad (RC) = $ 12 000
2. Ändringshastighet (R) är antingen R

FD

= 4. 03% eller R FG

= 2. 86% Om R = R FD _{= 4. 03%} Om R = R FG

= 2,86%	RC / (1 + R ) 12 000 / (1 + 4 03%) 12 000 / (1 + 2,86%)	12 000 / (104,03%) 12 000 / (102,86%)
	11, 535, 1341	11666. 3426
Historisk kostnad för det ursprungliga taket är	$ 11, 535	$ 11, 666
Så vad säger vi här? Av den totala kostnaden för byggnaden (ursprungligen 250 000), $ 11, 535 eller $ 11, 666 av det tilldelas det ursprungliga taket. Vi baserar detta på att ta den faktiska kostnaden för att ersätta taket ($ 12 000) och diskontera denna kostnad tillbaka med hjälp av en av två åtgärder i Producentprisindexet. Vilken metod blir bättre för vår klient? Vi kommer att räkna ut det i steg 4.	Steg 3: Segregate Basis and Depreciation	Målen här är att skilja den ursprungliga tillgången och dess avskrivningar till två tillgångar. På det sättet kan vi avhända en och behålla den andra.
Jag visar resultaten först och då pratar vi igenom hur du gör det.	Avskiljningsbas och avskrivningar om vi använder R	FD

= 4. 03%

Tillgång

Oanpassad grund

Tidigare avskrivningar (i slutet av 2013)

Originalbyggnad > 250, 000 20, 833 Efter segregering:
		Byggnad (mindre gammalt tak)
238, 465	19, 872	Gammalt tak > 11, 535
961
	Nytt tak	12 000
n / a		Segregeringsgrund och avskrivningar om vi använder R 250 000
20, 833	Efter segregering:
	Byggnad (mindre gammalt tak)	238, 334

19, 861

Gammalt tak 11, 666 972
>		Nytt tak
12 000	n / a	Meddelande: grund- och avskrivningsuppgifterna för byggnaden (mindre gammalt tak) plus det gamla taket lägger upp siffrorna för originalet byggnad. (Det vill säga 238, 465 + 11, 535 = 250 000 för basen och likaledes 19, 872 + 961 = 20, 833 för den tidigare avskrivningen i diagrammet med användning av R FD
ovan). Vi har inte förlorat någon grund eller någon avskrivning. Vi har bara splittat det ursprungliga beloppet i två separata tillgångar.	Varför är tidigare avskrivningar i slutet av 2013? Eftersom vår skattesystem kommer att beräkna avskrivningarna för 2014 när vi sätter in tillgångarna korrekt.	Hur får man dessa nummer? Den första raden, relaterad till den ursprungliga byggnaden, som kommer från vår skatteprogram eller från kundens avskrivningsplaner i sin avkastning för förra året.
Grundfiguren för det gamla taket: vi behöver det här matematiket ovanför. Lägg märke till 11, 535 figuren för det gamla taket. Detta är R	FD	ovanifrån. Vi kan också använda R
FG		Grunderna för byggnaden mindre tak: Vi tog den ursprungliga grunden och subtraherade det gamla taket.
Nedskrivningsuppgifterna för byggnaden med mindre gammalt tak och för det gamla taket: det finns två metoder för att finna ut det här.Det finns Williams metod. Och det finns Phil Zamans metod. Williams metod går så här:	Dela den historiska kostnaden för det gamla taket med den totala ursprungliga kostnaden för att få en procentandel,	Därefter multiplicera det med de ursprungliga avskrivningsfigurerna för att hitta de avskrivningar som tillskrivs den ersatta komponenten.
Och Zamans metod? Beräkna avskrivningar för byggnaden med mindre gammalt tak och för det gamla taket.	Jag beräknade det båda sätten. Med min metod fick jag $ 961. 23 avskrivningar hänförda till det gamla taket. Med hjälp av Zamans metod fick jag $ 961. 24 avskrivningar hänförda till det gamla taket. Så, efter avrundning resulterade båda i samma svar: $ 961. Medan min metod fungerar bra för att vi kan göra matte i ett kalkylblad tror jag att Zamans metod är tekniskt det korrekta sättet att göra detta.	Här är en praktisk

Avskrivningsberäknare _{Jag hittade på internet medan jag forskat på den här artikeln. Bokmärk detta, eftersom det kommer att vara till nytta mer än en gång.} // www. calculatorsoup. com / räknare / finansiell / avskrivningar-fastighetsrealestate. php

Steg 4: Beräkna vinst eller förlust på partiell disposition

Här är resultaten, och sedan gräver vi oss i detaljerna.

Om R = R FD _{= 11, 535} Bruttoavkastning -0-

(material skrotades)

Kostnadsbas för komponent

• 11, 535

Mindre tidigare avskrivningar

• (961)
• Mindre nuvarande avskrivningar

-0-

Låt oss anta noll för nu
10, 574		Förbättring eller förlust
(10, 574)
	< Om R = R FG	= 11, 666	Bruttoavkastning
	-0-	(material skrotades)	Kostnadsbas för komponent
11 , 666			Mindre tidigare avskrivningar
(972)			Mindre aktuella avskrivningar
-0-		Låt oss anta noll för nu < Justerad grund
10, 694 Förbättring eller förlust
	(10, 694)
		> Obs! Jag ignorerar avskrivningar för innevarande år. Varför? För vårt omedelbara syfte just nu måste vi ta reda på vilken rabattmetod som kommer att fungera bättre för vår kund. Och det här kan vi göra i ett kalkylprogram. När du gör den faktiska vinsten / förlustberäkningen kommer vår skattesystem att beräkna nuvarande avskrivningar och placera det på rätt ställe.	Titta på de två resultaten. Beroende på vilken metod vi väljer för diskonteringsräntan (R), har vi en förlust på $ 10, 574 (med hjälp av Final Demand-indexet) eller $ 10, 694 (med hjälp av indexet Finished Goods). Vilket kommer att bli bättre för den här kunden? Förlusten på $ 10, 694.
Jag noterar i klientens fil som vi valde att använda PPI-Commodities Finished Goods för att beräkna partiella dispositioner på denna hyrafastighet. Och nu överför jag lämpliga beräkningar (med hjälp av R	FG	) till skatteprogrammet.	Nu, låt oss tänka på vad som händer.
Indexet för slutgods gav ett bättre resultat för den här kunden.Finns det ett sätt jag kunde ha sped upp beslutsprocessen så jag behövde inte göra så mycket matte? Jag märker att (R FD	) är 4. 03% och (R FG	) är 2. 86% över den relevanta tidsramen i det här exemplet. Färdigvaruindexet, som hade en lägre förändringsgrad, resulterade i en större historisk grund och en större förlust. Jag antar att den förändringsgrad som är lägre kommer att resultera i en större historisk grund, och därigenom en större förlust. Jag fortsätter att köra beräkningarna båda vägen tills jag räknar ut om detta är ett sant uttalande eller inte.	Låt oss sätta detta helt och hållet
Vår kund ersatte taket på hyresfastigheten. Det kostar $ 12, 000 att sätta på det nya taket. Vi beräknade att kostnaden för det gamla taket var 11 USD, 666 genom att diskontera ersättningskostnaden av producentprisindexet. I det här scenariot var PPI för färdiga varor den mest fördelaktiga diskonteringsräntan. Med den historiska kostnaden separerar vi grunden och avskrivningarna i samband med det gamla taket från byggnaden. Vi håller resten av byggnaden på böckerna och avskrivs som vanligt. Vi förfogar över det gamla taket, vilket resulterar i en förlust på $ 10, 694. Vi lägger till det nya taket till fastighetsdelen av vår skatteprogram och börjar avskriva den.	Hur fungerade detta för vår klient? Inte bara fick vår kund en förlust på $ 10, 694 på sidan en av formuläret 1040, men det minskade också hans inkomst för de begränsningar som den passiva aktiviteten förlorade, vilket i sin tur ökade hur mycket av en passiv förlust drogs i år. Den ökade passiva aktivitetsförlusten minskade ytterligare hans inkomst. För en kund i 28% skattesatsen kan vi förvänta oss att skattebesparingarna från en partiell disposition är 10, 694 x 28% = $ 2, 994. Men eftersom vi sänkte inkomsten tillräckligt för att ta mer passiva aktivitetsförluster, skulle de faktiska skattebesparingarna arbetade ut för att vara ungefär 4 000 dollar.	Så om du tänker, pojke, är det säkert mycket math. Kanske lägger du extra pengar i kundens ficka motiverar dig att skjuta upp kalkylbladet och krossa några siffror.	För ytterligare information om partiella dispositioner, se Steve Nelsons artikel, Partial Dispositions och New Tangible Property Regulations på
Evergreen Small Business		För en översikt över "reparationsregistret", se min artikel, Avdragsreparationer och underhållskostnader.	IRS förlänger tiden för att göra sena valmöjligheter för delaktiga tillgångar (Parker Tax Publishing, 29 september 2014).
Ett djupt utseende: IRS-utgivningar Detaljerad FAQs Förklara reparationsföreskrifter (Parker Tax Publishing, 14 mars 2015).	Materiella föreskrifter - Reparation av riktlinjer och resurser (AICPA. Org).	Vad skattebetalare behöver veta för att uppfylla de slutliga fastighetsbestämmelserna (	Skatterådgivaren,

AICPA. Org, 1 april 2015).

Slutsats av reparationsreg. Utfärdat (

Skatterådgivaren, _{AICPA. Org, 1 november 2014).} Regs. Govern dispositioner av avskrivningsbar egendom (Journal of Accountancy, 13 augusti 2014).

Förra skatteåret för anspråk på förlusterna före 2014-partiella dispositioner (Moss Adams, november 2014). T. D. 9689, Vägledning om avsättningar av materiell avskrivningsfastighet (IRS. Gov) _{Offentliggörande 544, Försäljning och Övriga avsättningar av tillgångar (IRS. Gov)}