Lära dig att skjuta upp en förvaltares auktion

För att skjuta upp en auktion, vilken i fastigheter generellt kallas förvaltarens auktion eller förvaltarens försäljningsdatum, måste låntagaren först vara i fel. Att gå till standard innebär att låntagaren inte gör betalningar på hypotekslån.

Låntagare som slutar göra hypotekslån kommer förr eller senare att få banken att avskärma. Nu, hur avskärmning hanteras beror på statslagstiftningen. Mer än hälften av staterna i USA är förtroende stater och förskäranden i förtroende deed stater hanteras av förvaltaren.

Tänk på att Fannie Mae-försäljningen som är i standard hanteras annorlunda. Fannie Mae och Freddie Mac utsätter inte normalt förvaltarens auktioner.

Innan uppskjutning av auktionen

Efter att en låntagare slutat göra hypotekslån, meddelar långivaren förvaltaren att inleda avskärmningsförfaranden. Förvaltaren är en tredje part i förtroendeuppgiften, en position som kallas "hålla naken titel".

Även om det inte finns någon tidsrymd som krävs före inlämning av ett meddelande om standard, föredrar de flesta långivare att försöka samla under de första 60 till 90 dagarna att en låntagare faller i efterskott snarare än att hoppa i avskärmning förfaranden. Vissa stater som Kalifornien kräver att långivaren ger låntagaren minst 30 dagars varsel innan han lämnar in ett meddelande om standard.

När meddelandet om standard är inlämnat har en låntagare ca 90 dagar att återställa lånet genom att betala tillbaka betalningar och betala sena avgifter, vilket inkluderar förvaltarens avgifter.

5 sätt att skjuta upp en förvaltares auktion

• lösa in hypotekslånet: Det finns en skillnad mellan att återinföra en inteckning och lösa in en inteckning men du hör ofta de ord som används utbytbart, vilket är fel. Att lösa in en inteckning är att betala av inteckning att återinföra, är en inteckning hämtad nuvarande. Under de sista dagarna av en icke-juridisk avskärmningsprocess krävs inte en långivare att acceptera en återinställning men måste tillåta en inlösen.
• Ansök om en låneförändring: Långivare är inte heller skyldiga att skjuta upp en auktion i utbyte mot ett lånsmodifiering, men de flesta banker kommer att försöka utarbeta ett tillfälligt återbetalningsschema. Detta betyder inte att banken inte skickar hemmet till auktionen. Så var försiktig. Låntagare kan vilja fråga banken om ett skriftligt löfte att inte gå vidare med auktionen.

  Vissa banker är smygiga. Dessa banker kommer att bevilja en tillfällig lånemodifikation och efter 3 till 6 månader berätta låntagaren att de lämnar avskärmning, eftersom låntagaren inte kvalificerar sig för en permanent lånsmodifikation. De säger tack för de delbetalningarna och skickar ett meddelande om standard.

• Fil för konkurs: Ett konkursförfarande stoppar inte permanent en auktion men det kan skjuta upp auktionen en stund.När en gäldenär lämnar in för konkurs utfärdar domstolen en order som kallas en automatisk vistelse som stoppar försök från fordringsägare att samla in pengar, vilket inkluderar att skjuta upp en auktion. Det är som att berätta för en utbildad hund att sitta och stanna. Men långivaren kan sedan lägga in en rörelse för att lyfta den automatiska vistelsen, speciellt om meddelandet om standard redan var inlämnat.
• Lägg till en tillfällig begränsningsorder: De flesta ansluter en tillfällig bestraffningsorder med hushållsmissbruk, men det är också tillåtet att begära att en auktion skjuts upp. Låntagare kommer att behöva anlita en advokat för att lägga in en tillfällig bestraffningsorder, och den advokaten kan behöva hitta en orsak som grundar sig på bedrägerier eller någon form av felaktighet på långivarens sida. Även om advokaten är framgångsrik och vinner argumentet, är bestraffningsordern inte permanent.
• Försök att göra en kort försäljning: Att ange en långivare som låntagaren försöker göra en kort försäljning är i allmänhet inte tillräckligt. Låntagaren måste lämna ett erbjudande till banken från en kvalificerad köpare. Mäklare eller advokat som hanterar förhandlingarna för låntagaren ringer sedan bankens förhandlare och begär att auktionen skjuts upp. Ofta kommer bankerna inte att överväga en begäran om uppskjutning tills auktionen är några dagar bort. Det är som om banken vill låta låntagare sitta på stift och nålar och undrar om auktionen kommer att skjutas upp.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}