Lär dig att lägga till ett namn på din handling

Ett gemensamt sätt att undvika probat är att hålla fastigheter tillsammans med barn (eller andra förmånstagare) med överlevnadsrättigheter. Detta innebär att barnen, när du dör, kommer att ärva egendomen automatiskt och utan att det behövs probate. Men att lägga dina barn till gärningen för ditt hem för att undvika probate kan inte vara en bra idé. Här är varför:

• Presentkortsproblem. När du ger ditt barn något av värde som överstiger $ 14 000 (tidigare $ 13 000) under året har du gjort en skattepliktig gåva till ditt barn. Detta inkluderar att lägga ditt barns namn till din handling - om ditt barn inte betalar dig något som ska läggas till gärningen, har du gjort en skattepliktig gåva. Som ett resultat kommer du behöva ange en federal gåva avkastning på IRS Form 709 för att rapportera den skattepliktiga gåvan till IRS. Och även om det finns ett livslångt skattebefrielse som tillåter dig att undvika på grund av eventuella gåva skatter på överföringen, när du dör kommer du att kunna lämna mindre till dina barn utan skatter.

• Dokumentärstämpelskatt. Om du lägger till ett barns namn till gärningen för ditt hem i Florida och det finns ett inteckning på det, kommer dokumentärstämpelskatt (vilket är en typ av fastighetsskatt) att vara skyldig på 50% av saldot på inteckning. Detta kan inte undvikas i Florida genom att använda en "quitclaim deed" och kan lägga upp till tusentals dollar. Andra stater kan också samla fastighetsskatter när ett barn läggs till en handling.
• Titelkomplikationer. När du väl har lagt till ditt barns namn på gärningen för ditt hem, kan du inte sälja det, refinansiera hypotekslån eller ta ut en ny inteckning utan ditt barns samtycke. Dessutom kan ditt barn sälja sitt intresse för fastigheten till en tredje part utan ditt samtycke.
• Förlust av bostadslösning. Några Florida-provinser tar ställning till att alla ägare av ett bostad som får bostadsbefrielse för fastighetsskatt måste bo på bostaden. Därför, om du lägger till ditt barns namn på gärningen för din Florida-hemstad och barnet inte lever med dig, kan du förlora en del eller hela ditt Florida-husstödsbefrielse för fastighetsskatt. Detta kan också vara fallet i andra stater.

• Kreditgivare och skilsmässa frågor. Om ditt barn slutar med en skattepenga, borgenärsproblem eller i skilsmässa domstol, kan regeringen, borgenären eller ex-make / maka placera en lien på din egendom och försöka tvinga en försäljning.
• Fördröjning i Medicaid behörighet. Som nämnts ovan, genom att lägga till ditt barns namn på gärningen för ditt hem, har du gjort en skattepliktig gåva för gåva skattesyfte, och du har också gjort en överföring som försenar din behörighet för Medicaid om du ansöker om hjälp inom fem år efter att ha gjort gåvan.

• Inkomstskatteproblem på grund av inget steg i grund. När du dör, och dina barn ärva ditt hem genom probat, ett återkalleligt levande förtroende eller en överlåtelse om dödsverksamhet, då kommer dina barn att få ett steg upp i inkomstskattegrunderna i hemmet. Detta kommer i sin tur att minimera kapitalvinstskatter vid försäljning av hemmet efter din död. Å andra sidan, när du lägger till ditt barns namn till gärningen för ditt hem under din livstid, kommer hemmet inte att få en uppbyggnad i grunden efter din död vilket innebär att ditt barn kommer att vara skyldigt kapitalvinster skatt när huset är senare sålt.

Vad ska du göra?

Som du kan se är det svårt att lägga till ditt barns namn till gärningen för dig. Innan du fortsätter, kontakta en erfaren advokat för att planera vägen för att väga för och nackdelar i din speciella situation.

Om du bestämmer dig för att fortsätta och lägga ditt barn till din handling, var noga med att arbeta med en advokat för fastighetsplanering eller fastighetsmäklare för att skriva och spela in den nya gärningen, eftersom statslagar är mycket specifika för hur en gärning måste formuleras för att skapa överlevnadsrättigheter bland de namn som anges på gärningen. Ett fel ord eller ett sakligt ord kan leda till probat av egendomen, vilket är exakt det du försökte undvika i första hand.