Lära om att göra ett erbjudande före det öppna huset

Hemköpare vill ofta göra ett erbjudande på en ny notering som kommer på marknaden fredag ​​före det planerade söndagets öppna hus. Denna tvång är med god anledning. Köparna oroar sig för att en annan köpare kommer att bli kär i hemmet på söndag, kanske mer än en köpare, och det kan finnas flera erbjudanden, för mycket konkurrens och köparen kommer att förlora sitt drömhem. Det är en giltig fråga.

På den andra sidan av myntet föredrar listande agenter, för det mesta, att sätta ett hem på marknaden på fredagen medan de marknadsför ett öppet söndag.

Jag rekommenderar mina säljare att gå live vid midnatt på torsdagen eftersom fredagen är den bästa dagen att lista ett hem. Om du vrider den omkopplaren i MLS vid midnatt kan alla fotografier hämtas över många plattformar, vilket gör bilderna tillgängliga första fredagen morgon.

Så här fungerar det ofta, köparen öppnar sitt morgonmail med nya listor. Då ringer hon sin agent och ber att se hemmet direkt eftersom köparen inte vill vänta på det öppna huset. Det är trots allt inte ovanligt, särskilt på säljarens marknad, att köparna omedelbart flockar till en ny notering, ivriga att göra ett erbjudande. Det här är när köparen kan vända sig till sin agent och kräva att skriva ett erbjudande på plats.

Ett potentiellt problem är ofta att säljare kan säga att de föredrar att titta på alla erbjudanden efter det öppna huset på söndagen. De vill ha den längsta exponeringen möjligt på den öppna marknaden och föredrar att ge ett stort antal köpare en riklig möjlighet att bjuda på hemmet.

Ett förebyggande erbjudande måste vara mäktigt attraktivt för en säljare att acceptera det erbjudandet innan man väntar på resultaten från det öppna huset. För att inte tala om, även om säljaren accepterade köpet, kan noteringsagenten fortfarande förväntas hålla ett öppet hus ändå. Det är svårt att avbryta ett öppet hus i sista minuten när öppet hus annonseras överallt på nätet.

Allmänna praxis för att göra ett erbjudande före det öppna huset

Tidig tidsfrist för godkännande. Självklart vill köparen att säljaren omedelbart accepterar erbjudandet. Det är en fågel i handen, de hoppas att säljaren kanske tror. En köpare inser inte att ett erbjudande från det öppna huset aldrig kan uppstå. Ett tidigt erbjudande kan få säljaren att undra om hon förlorar sin potentiella vinst genom att ta detta erbjudande från en upphetsad köpare. För att driva säljaren kan köparna ge säljaren en kort tidsfrist för erbjudandeansvar, säg vid lördagskväll, vid vilken tidpunkt erbjudandet upphör att gälla.

Detta är tänkt att inducera åtgärd men det fungerar inte alltid och kan i själva verket komma tillbaka. En säljare kan motstå trycket. En säljare kan också göra ett motbjudande, vilket skulle återställa klockan för godkännande.Det är inte alltid en bra idé att försöka driva en säljare för att ge dem dessa krav eftersom säljarna skulle kunna retaliera. Inte alla är jämnare under förhandlingarna, och att sälja ett hem är en stressig tid för många.

Erbjudande listpris. Till köpare är erbjudande listpris ett tecken på god tro, vilket innebär att de är seriösa och engagerade. En säljare kanske undrar om de skulle få ett högre pris efter att många andra köpare reser hemmet före och / eller efter öppet hus.

De kanske undrar om priset är för lågt. En miljon tankar rasar genom säljarens huvuden vid denna tid, vilket ofta gör dem tveksamma om att vidta några åtgärder alls. De kan frysa på dig.

Tro på kontanter trummar. Vissa köpare kommer att göra ett all-cash-erbjudande och hoppas att det i utbyte kommer säljaren att göra andra eftergifter. Kanske kommer säljaren att acceptera ett erbjudande med beredskap att sälja ett befintligt hem eller vara villig att uthärda en längre än nödvändig stängningsperiod på grund av att kontanterbjudandet mottas. Ett kontantuttag innebär inga långivare krav, ingen bankbedömning, ingen chans att köparen inte gör det ur försäkringsbrev, där många saker kan gå fel. Men många säljare inser att det är allt pengar vid stängning, oavsett ursprung.

Försökte och sanna tips för att göra ett erbjudande inför det öppna huset

Som listagent vill jag ha det högsta priset för mina säljare.

Så här övertygar jag mig ofta köpare att bjuda mot sig, vilket resulterar i det vinnande erbjudandet, oavsett det öppna huset. Till att börja med rekommenderar jag mina säljare att fortsätta med planerna för det öppna huset, om inte de får ett fantastiskt fantastiskt erbjudande och även då kan vi inte acceptera det erbjudandet förrän efter det öppna huset. Det är upp till säljaren att fatta beslutet. Om säljaren är seriös om att vänta på att acceptera ett erbjudande efter ett öppet hus finns det fortfarande sätt för köparen att göra ett solidt erbjudande och alla men se till att säljaren accepterar erbjudandet.

Jag lät också köparens agenter veta framåt att säljaren troligtvis kommer att hålla ut för söndagens öppna hus. Men om de vill ha en kant i förhandlingar, måste de agera snabbt och lämna ett starkt erbjudande. Låt oss säga att säljaren får ett erbjudande lite högre än listpriset. Detta kommer ofta att excitera en säljare och tenderar att göra säljaren känner sig vänlig mot köparna. Köparna kan också lägga in några fler saker för att göra erbjudandet mer attraktivt:

• Skriv ett hjärtligt brev till säljaren om din situation och varför du vill köpa hemmet.
• Ge säljaren lite extra tid att flytta ut, utan att hämta dem.
• Erbjuda att absorbera några stängningskostnader som en säljare normalt skulle betala, vilket inte skulle störa en bedömning utan skulle ge säljaren mer pengar.
• Erbjuda att köpa hemmet utan en bedömningsberättelse (var noga med att diskutera fallgroparna i denna strategi med din agent).
• Skicka ett rent erbjudande, säkerhetskopiera det med väsentlig dokumentation, såsom bevis på medel och ett preapproval brev.

Vem tror du att säljaren kommer att tänka på hela helgen, från fredag ​​morgon till söndag eftermiddag? Säljaren kommer att tänka på dig och ditt erbjudande. Säljaren kommer att undra om de gjorde ett misstag och kanske borde de helt enkelt acceptera ditt erbjudande. Det kommer att gnava på dem i 3 fasta dagar. Sedan efter det öppna huset, även om det finns flera erbjudanden, kommer den köpare till vilken säljaren sannolikt kommer att gravida vara den patientköpare som lämnat ett erbjudande över listpriset erbjudande på fredag ​​och har väntat tyst.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.