Värderingsmetoden för fastighetsbedömning och värdering

Denna metod används för inkomstegenskaper

Om en egendoms användning ska vara för att generera intäkter från hyror eller leasingavtal används inkomstmetoden för bedömning eller värdering oftast. Nettoresultatet från fastigheten används i kombination med vissa faktorer för att beräkna sitt värde på den nuvarande marknaden om den säljs.

Det är inte bara investerarna i fastigheten som är intresserade av nettoresultatet som genereras av verksamheten.

De kommer nästan alltid att söka finansiering och långivare kommer noga att undersöka inkomst- och kostnadsuppgifterna så att de är så säkra som möjligt att deras investering är skyddad. Långivare vill se normala beläggningshyra som överstiger kostnaderna för att göra hypotekslån med vinst kvar för ägare.

Användning av kapitaliseringsfrekvens (Cap Rate) till uppskattningsvärde

Vid användning av kapitaliseringsfrekvens för att värdera en inkomstfastighet används fastighetsinkomstens intäkter och det finns ett omvänt förhållande mellan frågar pris och cap pris. Med andra ord, ju högre cap rate, desto lägre är priset.

Använda bruttohyresmultiplikatorn för värdesuppskattning

Bruttohyresmultiplikatorn eller GRM använder bruttotillgången för en fastighet i stället för det operativa nettoresultatet som används med hushållsräntan. Det finns två sätt att göra denna beräkning, eftersom det finns brutto potentiell inkomst (GPI) och brutto rörelseinkomst (GOI).

Som det framgår av beräkningarna av varje är värderingsskatten mycket bättre med brutto rörelseintäkter, eftersom förluster för beläggning och obetalda betalningar beaktas.

Då måste villkor och framtida utgifter beaktas.

Mer subjektiv, men väldigt viktig, tar hänsyn till fastighetsförhållandet.

Eftersom ingen av inkomstvärderingsmetoderna överväger fastighetsförhållanden och framtida sannolika stora reparationskostnader, måste dessa beaktas vid ankomsten till en slutlig uppskattning av värdet.

När man köpte en befintlig egendom kunde den ha fungerat mycket effektivt, eller det kan vara operativa problem som försämrar nettoresultatet. När investerare utvärderar ett lägenhetsprojekt som ett exempel kan hyrorna inte vara hyrorna och kostnaderna kan vara högre eller lägre än de borde vara.

Låt oss säga att en hyresvärd har givit hyreskoncessioner till vissa hyresgäster i utbyte mot tjänster, eller bara för att de har haft problem och hyresvärden inte vill sätta in dem. Eller reparationer och underhållskostnader har varit lägre än normen för liknande egenskaper. Hyresvärden kan ha varit tröttsam av ledningsuppdrag eller bara inte oroade sig för problemen som kommer ner på vägen från dåligt underhåll.

Investerare som granskar alla aspekter av operationen kan se en möjlighet för att hyresnumren inte är riktiga.De ser att få hyresgäster i dessa enheter vid fulltvarande hyror skulle göra en betydande skillnad i lönsamheten, så de vill köpa den. De kan se att fastighetens utgifter inte är som de borde vara och fastigheten faller i förfall, så de kan vidarebefordra köpet.

Skarpa investerare och definitivt långivare kommer noggrant dra åt projektets ekonomi för att vara säker på att de verkliga siffrorna är vad de jobbar med. Det är förvånande hur många mindre kommersiella egenskaper är felaktiga. Antingen hyror är för låga, kostnader för höga, eller en kombination av båda. Investerare som slutar vid de grundläggande värderingsberäkningarna utan att gräva in i hyrorna och utgifterna, skickar ofta de bästa erbjudandenen eller överbetalning för fastigheter.

Känna inkomstmetoden, eftersom den används mycket

Om du planerar att arbeta med investerarklienter, spendera betydande tid om det behövs för att lära sig värderingsmetoden. Du vill inte att dina investerarköpare eller säljare klienter ska använda terminologi som du inte känner igen eller ber om beräkningar som du inte kan utföra.

Arbeta med investerare kan vara ganska givande, eftersom denna nischmarknad är ganska aktiv.

Du kommer också att bygga bra repetitionsaffärer samt hänvisningar från nöjda investerarkunder.

** Uppdatering: Jag uppdaterar den här artikeln efter fastighetsmarknaden och under det som verkar vara början på en återhämtning. Bedömare blev extremt konservativa efter marknadsproblemen och har blivit skulden för att sakta ner återhämtningen genom att undervärdera egenskaper och använda avskärmning för jämförbara varor. Men de verkar komma tillbaka på en jämn köl nu.