Förbättringar mot reparationer för hyresfastighetsägare

För skattemässiga ändamål och för potentiell uppskattning av din egendom är det väldigt viktigt att förstå skillnaden mellan att göra en förbättring och reparera din hyresfastighet. De har olika skatteeffekter, liksom olika effekter på värdet på din egendom. *

Vad är en förbättring?

En förbättring är vilken typ av renovering som kommer att förlänga "nyttjandeperioden" av fastigheten.

Teorin här är att det kommer att öka värdet till fastigheten för kommande år och inte bara under det aktuella skatteåret. Förbättringar betraktas allmänt som att lägga till något som inte tidigare var där, uppgradera något som existerade eller anpassa tillgången till en ny användning. Förbättringar är oftast mer intensiva än reparationer och brukar innebära större kostnad.

- Installera ett säkerhetssystem Installera helt ny matta

• Byta ut ett helt tak
• Lägg till ett tillägg
• Lägg till ett centralt luftkonditionering
• byta ut alla befintliga VVS
• ersätta alla befintliga el
• renovera ett kök
• ersätta alla fönster
• Vad är en reparation?
• En reparation är underhåll som är nödvändigt för att hålla fastigheten i fungerande skick. IRS definierar reparationer som de som "inte lägger till betydande värde för fastigheten eller förlänger sitt liv. "De är rimliga i beloppet och är nödvändiga för att hålla fastigheten i beboelig skick.

Reparationer anses i allmänhet återställa en vara till sitt tidigare bra skick.

Reparation av befintliga apparater

Reparera befintliga apparater

Byta ut ett dörr

• Byta ut ett fönster
• Byta ut ett fönster
• Byta ut ett fönster
• byta ut bruten rökdetektor
• byta ut ruttade golvplattor
• byta ut sprickade golvplattor
• Kan du avvika förbättringar på dina skatter?
• Ja, men det fulla värdet kan inte dras i det år de inträffade. Detta beror på att förbättringar har ett nytt liv och mervärde under de följande åren, inte bara under året som förbättringen inträffade. Förbättringar måste aktiveras och avskrivas enligt ett fastställt avskrivningsschema (det kommer att vara annorlunda för varje tillgång). Du måste dela kostnaden för förbättringen under förbättringens livslängd och sedan ta ett årligt avdrag baserat på det angivna års bekostnad.
• Exempel:
• Du utförde $ 5 000 av arbetet på din egendom. Det anses vara en förbättring. Därför måste du dra av det över ett bestämt avskrivningsschema. Vi kommer att använda ett avskrivningsschema på 10 år. Vi antar att det inte finns något beredningsvärde, vilket betyder att det kommer att vara värt ingenting efter 10 år.Vi kommer också att anta linjära avskrivningar, vilket innebär att kostnaden kommer att spridas jämnt över 10 år. Således kan du hävda ($ 5000/10) en kostnad på $ 500 varje år under de kommande tio åren. Om du antar att du har en 28% skattesats, sparar du ($ 500 * .28) $ 140 i skatter för året.

Kan du dra av reparationer på dina skatter?

Ja, du kan dra av hela kostnaden för reparationen under det skatteår som reparationen genomfördes.

Exempel: Du utförde $ 5 000 av arbetet på din egendom. Det anses vara en reparation. Som reparation kan du dra av hela utgiften under det aktuella året. Antag att din skattesats är 28%. Således sparar du ($ 5 000 * .28) $ 1400 i skatter.

Förbättringar mot reparationer, vilket är bättre?

En är inte nödvändigtvis bättre än den andra. En förbättring, till exempel att lägga till ett tillägg, lägger till värde för din egendom, men hela kostnaden för en reparation, som att fixa taklocket, kan omedelbart dras av på dina skatter, vilket ger mer pengar i fickan.

Den idealiska situationen varierar beroende på dina behov. Vissa hyresvärdar måste maximera alla omedelbara avskrivningar eftersom deras försörjning är beroende av deras årliga hyresintäkter. I det här scenariot kan det vara fördelaktigt att kunna klassificera en kostnad som en reparation eftersom det skulle maximera hyresvärdenens efterskattningsdollar för det angivna året. Om hyresvärden inte behöver ytterligare avdrag för det angivna året kan förlängningen av avskrivningarna i flera år, genom att klassificera utgiften som en förbättring, vara till nytta.

Många hyresvärdar och hyresfastighetsägare använder ett smutthål genom att placera en hyresgäst i fastigheten och sedan utföra reparationer. "Detta gör det möjligt för hyresvärden att utföra mer omfattande underhåll som annars kan klassificeras som en förbättring. Med hyresgästen som redan bor där kan hyresvärden hävda att arbetet är nödvändigt för att hålla hyresgästen nöjd.

För de saker som kan falla i ett grått område mellan förbättringar och reparationer beror det verkligen på hur bekvämt du och din revisor är med att försvara ditt krav mot IRS-granskning.

* Du bör alltid kontakta IRS eller en certifierad revisor för att bestämma vilka avdrag som gäller för din specifika situation.