Hur man refinansierar ett hemlån

När räntorna faller, rinner hushållsägare om att refinansiera inteckningar, ofta utan att pausa att överväga om en refinansiering är en bra idé eller om det ger ekonomisk mening. Tyvärr kan husägare lätt lura sig av sirensången av lägre hypotekslånsräntor. Priserna är dock bara en liten del av den större bilden.

Seriella refinansierare, som jag gillar att ringa dem, tar ut nya hypotekslån varje gång priserna sjunker en fjärdedel.

Jag kände en advokat som refinansierade sitt hem sju gånger under de senaste åtta åren. Det här var en person som borde ha varit smartare än det för att varje gång han refinansierade, lade han till mer revisor i slutet av sitt lån och förlängde lånets löptid.

Vad är en refinansiering?

Ett köp-pengar lån är ett originellt lån säkrat av en låntagare att köpa ett hem. Ett refinansieringslån är ett nytt lån som tagits ut av en låntagare för att betala av det ursprungliga lånet eller, när det gäller en seriell refinansiering, lånet lönar sig av det senaste refinansierade lånet. Det refinansierade lånet är vanligtvis i första hand; Det är dock också möjligt att refinansiera ett eget kapitallån.

Typer av refinansiering av hypotekslån

Bara för att du för närvarande betalar med fast ränta inte betyder att du inte kan ta ut en annan typ av hypotekslån när du refinansiera. Men innan du överväger att byta ut en fast ränta för en annan typ, se till att du helt förstår villkoren för det nya lånet.

Här är vanliga hypotekslånstyper som du kanske vill överväga:

Ränta Endast Hypotekslån.
Alternativ ARM-hypotekslån.
Justerbar räntesats.
FHA-lån.
Reverse Mortgages.

Refinansiera hypotekslånskostnader

Även om det är möjligt att erhålla ett kostnadsfritt refinansieringslån från en hypotekslånare, kom ihåg att långivare är verksamma för att tjäna pengar.

Om långivaren inte gör intäkter genom att debitera kostnader för att göra lånet, blir dessa avgifter antingen inlånade i lånet eller betalt med en högre än marknadsräntan.

Det finns några banker som vänder sig till sanna kostnadsfria lån, men de är få och långt ifrån. Läs ditt fintryck och jämför långivare. Få en GFE, en god trouppskattning. Sedan 1 januari 2010 har långivare varit skyldiga att garantera sina goda beräkningar. Om vissa satser ändras vid stängning, är långivaren skyldig att betala dem.

Här är kostnader du kan behöva betala:

Lånerabattpoäng.
Lånets ursprung.
Processing.
Administration.
Application.
Inspektion.
Dokumentberedning.
Bedömning.
Kreditrapport.
Titelpolicy.
Escrowavgift.
Reconveyance.
Stödmottagare.
Notarius.
Lånbindning.
Leverans och kurir.
E-postdok.
Skattservice.
Inspelning.

Långivaren laddar vad vi i företagsnamnet "skräpavgifter", vilket innebär att de kan förhandlas fram av låntagaren. Dessa avgifter är dokumentförberedelse, administration, behandling, ansökan och liknande. Om du frågar kan långivaren avstå från dem.

Utöver dessa avgifter kan du märka ett föremål märkt "betalt utanför stängning" i ditt avslutande meddelande kallat en YSP. Det är pengar som banken ger tillbaka till inteckningsmäklaren för att få långivaren ditt lån.

Tänk på att om långivaren inte betalade en YSP till mäklaren, kan du ha fått en lägre ränta på ditt lån eller betalt mindre i poäng. När du upptäcker detta stänger du förmodligen lånet. Så fråga på förhand.

Nackdelar med refinansiering

Kostnader. Om du betalar avgifter för att få lånet, kostar det dig pengar för att få lånet, vilket du kanske inte kan hämta genom en lägre ränta under ett antal år. För att räkna ut detta lägger du till alla avgifter. Beräkna skillnaden mellan din gamla hypotekslån och din nya betalning. Dela den skillnaden i låneavgifterna, vilket motsvarar antalet månader du måste betala på ditt nya lån för att bryta jämnt.
Om dina låneavgifter till exempel är 4 000 USD, och de månatliga besparingarna blir 100 dollar per månad, tar det 40 månader att bryta sig till och med på refinansieringen.
Längre avskrivningsperiod. Även om du har möjlighet att förkorta din avskrivningsperiod, kanske du inte kvalificerar dig för den högre betalningen eller kan du betala mer varje månad bara för att betala lånet snabbare. Låntagare förlänger i allmänhet lånets löptid. Om du refinansierar ett lån med 25 år kvar för ett nytt 30-årigt lån, har du gjort vad som ursprungligen var ett 30-årigt lån till ett 35-årigt lån.
Större hypotekslån. Genom att rulla kostnaderna för ditt lån i själva lånet tar du ut ett större lån. En större inteckning äter bort i din eget kapital. Dessutom, om du tar ut pengar, kallas en utbetalningsfinansiering, kommer din lånebalans att ökas.
Några låntagare tar ut kontanter från en refinansiering för att betala av räkningar som uppstår i samband med osäkra köp. Om du till exempel köpte möbler, och du betalar ut möbelaffären, har du nu finansierat möbler i 30 år, vilket kan ha en livslängd på tio.

Betalning av osäkrade kreditkort eliminerar nuvarande skuld men endast om du aldrig använder korten igen. Överväg att klippa upp dina kort om du lyckats få dig så långt i skuld att din enda möjlighet är att refinansiera taket över huvudet.