Hur man beräknar netto rörelseinkomst (NOI)

Som en fastighetsmäklare som betjänar investeringskunder måste du vara mycket bekant med alla metoder för värdering av inkomstegenskaper. En av dessa är beräkningen av netto rörelseintäkter, eftersom den används för att bestämma värdet på en fastighet.

Svårighetsgrad: Lätt

Tid krävs: 5 minuter

Här är hur:

1. Fastställa fastighetens brutto rörelseinkomst (GOI):

   Bruttopotentialinkomst - Kreditförlust = Brutto rörelseinkomst
2. Fastställa fastighetens driftskostnader. Detta skulle innefatta kostnader för förvaltning, juridik och redovisning, försäkring, vaktmakt, underhåll, leveranser, skatter, verktyg etc.
3. Drabba driftskostnaderna från brutto rörelseintäkter för att komma fram till rörelseresultatet. Med ett exempel på en fastighet med ett brutto rörelseresultat på $ 52 000 och rörelsekostnader på $ 37 000, skulle vårt rörelseresultat vara:

   $ 52 000 - $ 37 000 = $ 15 000 Netto rörelseintäkter

Kommersiella långivare använder olika kvalifikationskriterier för att bestämma om ett lån är motiverat och hur mycket de kommer att låna mot en fastighet. Investerare ägarna är vanligtvis inte individuellt utvärderade med avseende på deras kredit historia, eftersom det inte är lika viktigt för långivaren som inkomstgenereringspotentialen av fastigheten att bli pantsatta.

Faktum är att en hemköpare kommer att bo i hemmet de köper, så långivaren utvärderar sin förmåga att betala hypotekslån och deras historia att betala skuldförpliktelser.

Det är en väldigt annorlunda situation från en kommersiell egendom, låt oss säga ett kontorskomplex. Köparna köper denna fastighet för ett enda syfte; att generera positivt kassaflöde från hyresintäkterna.

Inkomster

Motiveringen för inköpet är inkomst, så långivaren vill utvärdera fastigheten baserat mest på den inkomst det genererar.

Visst, fastighetsförhållanden och andra faktorer går in i hypotekskvalifikationen, men inkomst är den stora faktorn. Om fastigheten kan betala skulden (betala hypotekslån) och fortfarande har ett acceptabelt månatligt inkomstkassaflöde, kommer en hypotekslån troligen att initieras.

Kostnader

Kostnaderna är naturligtvis hälften av de viktigaste övervägandena i NOI-beräkningen. Det är viktigt att fastställa alla driftskostnader för fastigheten. Dessa kan och ofta inkluderar:

• Marknadsföring och annonsering - Beroende på egenskapstyp kan denna kostnadskategori variera mycket. För en lägenhet egendom skulle de flesta av dessa kostnader vara reklam för att generera hyresgäster. För en detaljhandel eller kontorsfastighet skulle samma gäller, men det kan också finnas marknadsföringskostnader för att presentera fastigheten för konsumenter eller kunder för hyresgästerna.
• Ledning - Professionell ledning är normen för större kommersiella fastigheter. Denna kostnad är betydande, men det kan kompenseras mycket av de besparingar som professionell ledning kan generera i drift och underhåll av fastigheten.
• Verktyg - De som inte vidarebefordras till hyresgäster skulle vara i denna kategori.
• Reparation och underhåll - Allt från landskapsarkitektur för att fixa brutna luftkonditioneringsenheter eller målning av enheter finns i denna hink.
• Försäkring - Detta är också en stor kostnad.

Det är huvudkategorierna, och det finns andra utgifter som är beroende av användningen av fastigheten och hyresgästerna.

Om de förhållanden som långivaren efterfrågar på grund av inkomst inte pekar på godkännande, kan låntagarna komma med mer pengar för en förskottsbetalning för att få nyckeltal. Rörelseresultatet är mycket viktigt i kommersiell utlåning.

Tips:

1. Var försiktig med att få alla driftskostnader i beräkningen. Saknade utgifter kommer att öka netto rörelseresultat och därmed få din kund att betala för fastigheten baserat på värdering med hjälp av kupongränta.
2. För de mest använda investerarnas beräkningar som förklaras och ett kalkylblad för att beräkna dem, ta den här linjen, för de 10 bästa beräkningarna.

Vad du behöver:

• Kalkylator
• Omfattande specificering av driftskostnader.

Ingen av dessa beräkningar är raketvetenskap. Du kommer snabbt att få fart och kunna göra dem eller diskutera dem intelligent med kommersiella investerare.