Hur ett markkontrakt arbetar för att köpa bostäder

Landskontrakt för att köpa bostäder var mycket populära i slutet av 1970-talet och början av 1980-talet. Därefter erbjöd avbetalningsavtal, som ibland kallades kontrakt för handling, mer attraktiva finansieringsvillkor än de högre räntesatserna och de strikta kvalifikationsstandarderna för institutionella långivare.

Markkontrakt började försvinna när lånkraven mjukades och priserna sjönk under 8%. Men de har inte försvunnit helt och i själva verket tippade tillbaka till marknaden under hypokrisen.

Tidigare husägare som förlorade sina hem till avskärmning eller sålda genom en kort försäljning började luta sig på landskontrakt som ett finansieringsalternativ när de stora bankerna gjorde dem borta.

Vad är ett avtalsförsäljningsavtal?

Ett avtalsförsäljningskontrakt är vilken typ av kontrakt som kräver periodiska betalningar, men i fastigheter betecknas det allmänt som en mark kontrakt, kontrakt för handling eller kontrakt till försäljning.

Avtalets försäljningskontrakt förklarar försäljningspriset, beloppet för betalning, räntesats, månatliga betalningar (eller periodiska betalningar) och arbetsuppgifterna för var och en av parterna. Det täcker sådant ansvar som vem som ska behålla hemmet, betala för försäkring och fastighetsskatt - vilket i allmänhet är köparen. Kontraktet kommer att innehålla ett återkallande till säljaren om köparen slutar göra avbetalningen.

Specifikationer:

• Markkontrakt eller kontrakt för handling är ett säkerhetsavtal mellan en säljare, kallad en leverantör och en köpare, kallad Vendee.
• Säljaren godkänner att sälja en fastighet genom att finansiera köpet för Vendee.
• Säljaren behåller juridisk titel och Vendee får rättvis titel.
• Den innehavsfinansierade finansieringen kan innehålla en befintlig hypotekslån (se nedan) eller fastigheten kan vara fri och klar (bästa alternativet).
• Vid betalning i sin helhet, sänder Leverantören Vendee en handling till fastigheten.

Allomfattande (Wrap-around) Markkontrakt

• Wrap-around-kontrakt innehåller en befintlig inteckning.
• Vendee gör en betalning till leverantören.
• När betalningen har mottagits betalar Leverantören den underliggande långivarens betalning och håller resten.
• Om den befintliga inteckning har en lägre räntesats än kontraktspriset, tjänar Säljaren extra ränta på pengar som inte tillhör Leverantören.

Så här fungerar det.

1. Säg försäljningspriset är $ 100 000.
2. Vendee sätter ner $ 10 000.
3. Vendee går med på att göra betalningar på $ 90 000, bär ränta på 6,5%, betalar $ 567.
4. Det befintliga underliggande lånet är $ 50 000, betalat till 5% ränta med en betalning på $ 268.
5. Säljaren tjänar 6,5% ränta på $ 40.000 av eget kapital, PLUS 1. 5% ränta på det befintliga inteckning på $ 50.000 och fickor $ 299 per månad.
6. Vendee betalar också skatter, försäkringar och övriga kostnader för ägande.

Riktiga kontrakt

Det finns ingen åsidosättande av intresse i ett rakt kontrakt. Vendee kan komma överens om att betala den befintliga långivaren direkt och göra en annan betalning till Leverantören, eller Vendee kan skicka en betalning till Leverantören, och Leverantören betalar betalning till den underliggande långivaren. Låt oss se på det föregående exemplet på ett rakt kontrakt:

1. Försäljningspriset på $ 100 000.
2. Vendee sätter ner $ 10 000.
3. Vendee gör en betalning på $ 268 på den befintliga lånebalansen på $ 50 000, bärande ränta på 5%.
4. Vendee gör en andra betalning till Leverantör på $ 40.000 ägare-bärs finansiering, bär ränta på 6,5% och betalas till $ 253 per månad.
5. Totalt av båda betalningarna är $ 521, vilket sparar Vendee $ 46 per månad över omslaget.

Försäljningsförmåga

• Vissa titelföretag utarbetar och försäkrar markkontrakt som innehåller en leverantör, en vendee och en förvaltare. Du måste ringa för att hitta ett sådant titelbolag.
• Som en förtroendefullmäktige tilldelar försäljaren och Vendée rätten, titeln och intresset för förvaltaren i syfte att säkra leverantörens och Vendees skyldigheter.
• Om Vendee slutar göra betalningar har förvaltaren befogenhet att utesluta under försäljningsförmågan.
• Processen för att lämna in ett meddelande om standard varierar från stat till stat.

Accelerationsklausuler i underliggande lån

Alla lån innehåller idag accelerations- och alieneringsklausuler. Långivare har haft en lång historia av att ringa lån omedelbart på grund av betalning om köpare tog titeln "föremål för" för befintliga lån. Det beror på att långivare ville ha köpare att kvalificera, betala lånepoäng och högre räntor.

Sue Heimbichner, en escrowofficer vid Chicago Title i Sacramento, har varit i branschen sedan 1976 och har tittat på att landskontrakternas popularitet kommer och går. En av de största rättegångarna från den perioden utvecklades från köpare som tog titeln som är föremål för existerande inteckningar som innehas av federala sparande och låneorganisationer. Kongressen passerade lagen om förvaringsinstitutioner från 1982, vilket effektivt släckte möjligheten att ta över befintliga lån.

Heimbichner säger att långivare idag tenderar att se motsatsen. "Vissa långivare är glada att få sina betalningar gjorda," sa hon. Men försök inte ta över statsobligationer. "Du vill inte röra med regeringen," varnar Heimbichner, "för att du ska bli klädd." Om ditt markkontrakt innehåller en befintlig inteckning bör du söka råd från en fastighetsadvokat.

Prover av statsstödda lån är Fannie Mae eller Freddie Mac, och statliga lån är FHA eller VA.

Vendée s Bundle of Rights

För alla praktiska ändamål äger Vendee fastigheten och har rätt att:

• Besittning.
• Tyst njutning och användning av fastigheten.
• Uteslutning, tvingar andra att lämna lokalerna.
• återförsäljning.

Fördelarna med Vendee

• Ingen kvalificering, även om säljaren kunde begära en kopia av köparens kreditrapport.
• Nerbetalningsflexibilitet. Beloppet är förhandlingsbart.
• Längden på markavtalets löptid, ränta och betalningar är förhandlingsbara.
• Låg stängningskostnader. Det finns inga utlåningsavgifter att betala.
• Snabbstängning. Transaktioner kan stängas om 7 dagar eller mindre.

Fördelar med säljaren

• Vanligen högre försäljningspris och ingen bedömning. Även om köpare rekommenderas att få en bedömning.
• Om skattepliktiga kan eventuellt kvalificeras till uppskjuten vinst.
• Månadsinkomst.
• Ofta en bättre avkastning än penningmarknads konton.
• Om fastigheten är oföränderlig är det ett enkelt sätt att sälja.
• Snabbstängning.

Köpar tips

• Få en bedömning.
• Hämta titelförsäkring.
• Engagera ett holdingbolagets tjänster för att behålla innehav av en verkställd handling och de ursprungliga handlingarna.
• Prata med en fastighetsadvokat.

Säljtips

• Dra ut köparens kreditrapport.
• Inkludera både Leverantör och Vendee namn på befintlig försäkring.
• Hyr ett utbetalningsföretag för att hantera inkasso.
• Prata med en fastighetsadvokat.

Denna artikel ska inte missuppfattas som juridisk rådgivning. Endast advokater kan erbjuda juridisk rådgivning.