Hur fastigheter påverkar amerikansk ekonomi

Fastigheter spelar en integrerad roll i USA: s ekonomi. Bostadsfastigheter ger bostäder till familjer. Det är ofta den största källan till rikedom och besparingar för många familjer. Kommersiell fastighet, som inkluderar bostadshus, skapar jobb och utrymmen för detaljhandel, kontor och tillverkning. Fastighetsaffärer och investeringar ger en inkomstkälla för miljoner.

I 2016 bidrog fastighetsbyggandet med 1 dollar. 2 biljoner till nationens ekonomiska produktion.

Det är 6 procent av USA: s bruttonationalprodukt. Den överträffade sin topp i 2006 på $ 1. 195 biljoner. Vid den tiden var fastighetsbyggandet en kraftig 8,9 procent av BNP. Fastighetsbyggande är arbetskrävande. Det var därför en nedgång i bostadsbyggandet var ett stort bidrag till lågkonjunkturens höga arbetslöshet.

Konstruktion är den enda delen av fastigheter som mäts av BNP. Fastigheter påverkar också många andra områden av ekonomiskt välbefinnande som inte mäts. Till exempel leder en nedgång i fastighetsförsäljningen till en nedgång i fastighetspriserna. Det sänker värdet av alla bostäder, oavsett om ägarna aktivt säljer eller inte. Det minskar antalet hemlån som är tillgängliga för ägarna. De kommer att minska på konsumtionsutgifterna.

Nästan 70 procent av ekonomin i USA är baserad på personlig konsumtion. En minskning av konsumtionen bidrar till en nedåtgående spiral i ekonomin.

Det leder till ytterligare minskningar i sysselsättning, inkomst och konsumtion. Om Federal Reserve inte ingriper genom att sänka räntorna kan landet falla i en lågkonjunktur. Den enda goda nyheten om lägre hempriser är att det minskar risken för inflation.

Fastigheter och 2008-konjunkturnedgången

Fallande bostadspriser utlöste ursprungligen finanskrisen 2008, men få förstod det vid den tiden.

I juli 2007 låg medianpriset på ett befintligt enfamiljshus ner 4 procent sedan topp i oktober 2005, enligt National Association of Realtors. Men ekonomer kunde inte hålla med om hur dåligt det var. Definitioner av lågkonjunktur, björnmarknad och korrigering av aktiemarknaden är väl standardiserade, men detsamma gäller inte bostadsmarknaden.

Många jämförde den med nedgången på 24 procent under den stora depressionen 1929. De liknade också den 22-40 procentiga nedgången i oljeproducerande områden under oljeprisfallet i början av 1980-talet. Av dessa standarder var nedgången knappt anmärkningsvärt.

Vissa ekonomiska studier visade att bostadspriset minskar med 10-15 procent tillräckligt för att eliminera eget kapital. Det skapar en snöbollseffekt som skapar svår smärta för husägare.Svår egenförlust har inträffat i vissa samhällen i Florida, Nevada och Louisiana 2007. I efterhand borde fler av oss ha lyssnat på dem.

Nästan hälften av lånen emitterade mellan 2005 och 2007 var subprime. Det innebar att köpare var mer benägna att standard. Det verkliga problemet var att bankerna använde dessa inteckningar för att stödja trillioner dollar av derivat. Bankerna viktade subprime-hypotekslånen i dessa värdepapperslån.

De sålde dem som säkra investeringar till pensionsfonder, företag och pensionärer. Det beror på att de var "försäkrade" från standard av en ny försäkringsprodukt som kallades kredit default swaps. Den största emittenten var American International Group Inc.

När låntagare hade misstänkts hade de värdepapperslån som ställts tveksamt. Så många investerare försökte utöva sina kredit default swaps som AIG sprang ur pengar. Det hotade att standard sig själv. Det var därför som Federal Reserve var tvungen att uträtta det. Således skapade derivat hypotekskrisen.

Banker med massor av värdepapperslån på sina böcker, som Bear Stearns och Lehman Brothers, sköts av andra banker. Utan pengar för att driva sina affärer vände de sig till Fed för hjälp. Fed hittade en köpare för den första, men inte för den andra.

Lehman Brothers konkurs sparkade av finanskrisen 2008.

En majoritet av amerikaner tror att fastighetsmarknaden kommer att krascha de närmaste två åren. De ser att bostadspriserna stiger och Fed-höjningsräntorna. För dem ser det ut som en bubbla som kommer att följas av en kollaps. Men det finns nio skillnader mellan bostadsmarknaden 2017 och 2007-marknaden. Till exempel var endast 5 procent av hypotekslån subprime. Under 2005 uppgick subprime till 20 procent av alla inteckningar. Dessa skillnader gör att bostadsmarknaden faller mindre sannolikt.