Refinansieringsavdragsavdrag

Fråga: Hur är skatteavdrag begränsade för refinansiering av hypotekslån?

En läsare frågar: "Jag äger en personlig bostad. Det är värt mer än den återstående huvudbalansen på hypotekslånet. Min långivare är villig att låta mig refinansiera för mer än resten av det befintliga inteckning. vet att skattereglerna tillåter mig att dra av räntebetalningar vid hypoteksl refinansiering så länge det är för samma belopp som det befintliga saldot. Men hur är skatteavdrag begränsade för refinansiering av hypotekslån? "

- 9 ->

Svar: Genom att Julian Block, Attorney

När räntorna sjunker, kommer miljoner hushåll, precis som du, flock till långivare att refinansiera sina inteckningar. Innan du hoppar in i realkreditfinansiering är det smart att bekanta dig med svåra skatteregler om vad som är eller inte är avdragsgill för räntebetalningar. Här är några påminnelser om hur reglerna fungerar för refinansiering av hypotekslån:

Refinansieringsregler för skattelättnader

Om låntagare har rätt att dra av ränta på det överskjutande beloppet beror på hur de använder intäkterna från refinansiering av hypotekslån och beloppet av intäkterna. När låntagare använder beloppet över det befintliga inteckninget att köpa, bygga eller väsentligt förbättra huvudstäder, vilket betyder året runt bostäder eller bostäder som semesterhem, kommer deras räntebetalningar att omfattas av reglerna för bostadslån. Dessa regler gör det möjligt för dem att dra av hela räntan så länge som överskottet plus alla andra hemförvärvslån inte överstiger $ 1 000 000, sänker till $ 500 000 för gifta par som lämnar separat avkastning.

När låntagare använder överskottet för andra ändamål, förbjuder en annan uppsättning regler avdrag för räntebetalningar på "konsumentlån". Denna omfattande kategori omfattar kreditkortsräkningar, auto lån, sjukvårdskostnader och andra personskulder som förfallna federala och statliga inkomstskatter. Det finns dock ett begränsat undantag för räntor på studielån, en av de "ovan-linjära" subtraheringarna för att komma fram till justerad bruttoinkomst, beloppet på den sista raden på första sidan av 1040-blanketten.

Undantag från regler för hypoteksl refinansiering Skatteavdrag

Men de flesta låntagare kan undanröja dessa restriktioner för avdrag för konsumentintresse tack vare reglerna för bolagslån. Dessa regler gör det möjligt för dem att dra av hela räntan så länge som beloppet som överstiger det befintliga inteckningslånet plus alla andra bolagslån inte överstiger $ 100 000, släpper till $ 50 000 för gifta par som lämnar separat avkastning. Det spelar ingen roll hur låntagare använder intäkterna.

När de refinansierade lånen delvis är hemförvärvslån och delvis bostadslån är det en totalgräns på $ 1, 100, 000 & # xfffd; € "$ 1, 000, 000 hemförvärv skuld och $ 100 000 home equity skuld, sjunka till $ 550, 000 för gifta par arkivering separat.

När lånen överstiger taket på $ 1, 000, 000 för hemförvärvslån och 100 000 dollar för hemkapitallån, är överskottet i allmänhet kategoriserat som oavdragbart personligt intresse. Den allmänna avvikelsen är föremål för undantag för låneintäkter som används för affärs- eller investeringsändamål.

Skatteavdrag för hypotekslån för skattebetalare enligt AMT

En annan begränsning gäller det stadigt växande antalet låntagare som belastas av AMT (alternativ minimiskatt).

AMT tillåter avdrag för räntebetalningar på hemköpslån på upp till $ 1 000 000. Men AMT-regler nekar eventuella avdrag för räntor på bostadslån för första eller andra bostäder, såvida inte låneinkomsterna används för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra bostäderna & # xfffd; € "en anledning till att s för eget kapital lån ofta finesse den besvärliga frågan om skatteavdrag.

Julian Block är en skattemyndig advokat i Larchmont, NY.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}