Hur hypotekslånets skatteminskning fungerar

Ett lån kan hjälpa dig att köpa ett hem (eller låna mot en egendom du redan äger), och det kan till och med ge några skatteförmåner. Ränta du betalar kan vara avdragsgill, men skynda inte att låna bara för besparingar på din 1040 - det finns maximier och andra begränsningar som kan minska eller helt eliminera din förmåga att dra av ränta.

Denna sida täcker allmänna riktlinjer, men skattelagar är komplexa och de ändras ständigt.

Verifiera detaljerna och prata med en skattförhandlare innan du gör anspråk på avdrag.

Avdrag för hypotekslånsränta

IRS tillåter ett avdrag för räntor betalda på ett lån som säkras av ett första eller andra hem. Det inkluderar flera vanligt använda lån:

• Inköpslån (ditt primära inteckning när du lånar pengar för att köpa ett hus)
• Hemlånslån (även känt som en andra inteckning) som ger en summa av pengar < Hemkapitalkrediter, som låter dig spendera från en kreditlinje

Avdraget kan potentiellt göra dessa lån billigare och kan turbolägga vissa strategier som skuldkonsolidering (det ränta du betalar blir plötsligt avdragsgill - inte bara en kostnad). Det finns dock gränser för hur mycket du kan dra av, och när du kan dra av.

Du använder självklart ditt hem som säkerhet när du får en andra inteckning, vilket innebär att långivaren kan utesluta hemma om du inte gör betalningarna.

Med hjälp av pengar för något förutom hemrelaterade utgifter innebär du att du lägger till en risk där den inte tidigare existerade.

Första eller andra hemmet:

Avdraget är inte för investerare som äger dussintals bostäder. För att kvalificera måste lånet vara på ditt "första eller andra" hem. Om du hyr ut en fastighet, delar den eller använder den som ett kontor kan ditt avdrag påverkas. Lånekriterier:

Ditt lån måste säkras av ditt hem. Kolla med IRS för detaljer, men det betyder i allmänhet att din långivare har en lien i ditt hem och kan utesluta om du inte betalar. Dessutom måste du uppfylla ett av följande kriterier: Skulden är från 13 oktober 1987 eller tidigare (känd som "grandfathered" -skuld) eller

• Skulden användes för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem och det totala skuldbeloppet är under $ 1 miljon
• Skulden var
• inte används för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem och det totala skuldbeloppet är under $ 100 000 > I vissa situationer, till exempel när gifta arkivering separat, minskar beloppen. Inga shams:

IRS-staterna "Både du och långivaren måste tänka på att lånet återbetalas. "Detta skulle eliminera några fina system där du försöker använda en sham-transaktion för att spara på skatter. Till exempel kan du inte "låna" från en familjemedlem, dra av räntan och glömma lånet - lånet måste fungera som en sann armlängdstransaktion.

Bygglån: Om du bygger ett hem, kan detta avdrag bidra till att minska dina kostnader på ett bygglån. IRS kan du behandla ett hem under uppförande som kvalificerad bostad i upp till 24 månader så länge du uppfyller vissa kriterier.

Begränsningar Dollarbelopp:

som visas ovan är ränteavdraget från ditt eget kapitallån inte obegränsat. Gränsen är högre för pengar som används för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem. För de flesta fungerar det bra. Men om du använder pengarna till ett annat syfte (som högre utbildning, skuldkonsolidering eller något annat), är du begränsad till $ 100 000 av skuld. Observera att maximierna avser lånets storlek - inte det belopp som du betalar varje år.

Alternativ minimiskatt (AMT): Om du är föremål för AMT, kan du se ytterligare begränsningar. I allmänhet är avdraget mer användbart om du använder pengarna för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem.

Satsningsavdrag: Ränteavdrag är endast tillgängligt om du specificerar, och många

inte specificerar. Det är vanligtvis bäst att ta det största avdraget tillgängligt - om ditt standardavdrag är mer än vad du skulle få från att specificera, kan inte dina räntekostnader erbjuda några skatteförmåner. Om du inte är säker om du specificerar, kolla om du har lämnat in Schedule A. För att komma över ditt standardavdrag kan du behöva ett stort lån eller andra utgifter för att hjälpa (till exempel höga medicinska kostnader för exempel). Ett avdrag är inte en kredit:

vissa människor förvirrar skatteavdrag med skattekrediter. Ett avdrag bidrar till att sänka inkomstbeloppet som används för att beräkna dina skatter. En kredit är en dollar-för-dollar-minskning i vad du är skyldig. Ett avdrag kommer indirekt att minska din skattesedel, men det är inte så mycket som en skattekredit.

Hur mycket kan du göra anspråk på? Om du har lånat mot eget kapital i ditt hem och du vill veta hur mycket intresse du har betalat, fråga din långivare. Du borde få ett formulär 1098 med detaljer om årets intresse.

Gör din läxa

Det är problematiskt att påstå ett avdrag felaktigt: det kan leda till skattepåföljder och räntekostnader från IRS. Bekräfta alla detaljer om din situation (och nuvarande skattelagar) genom att läsa IRS-publikation 936. Kom ihåg att skattelagstiftningen är komplicerad, och saker kan ha ändrats sedan den här artikeln skrevs. Tala med en skatteförberedare som är bekant med detaljerna i ditt lån för att undvika problem.