Hur lång tid tar en hemstängning?

Om du inte är försiktig kan hemprocessen ta längre tid än du tror, ​​och kanske dra längre än du hade hoppats på, vilket är normalt men det finns sätt att undvika problem. Till exempel, direkt efter att ha fått ett inköpsbud accepterat, är nästa fråga hemköpare vill veta hur lång tid det tar att hemmet stängs. Om köparna inte betalar alla pengar för hemmet är det köparens långivare som bestämmer hur lång tid det tar att bearbeta lånet och stänga.

Vilket innebär att långivaren spelar en viktig roll som inte kan förbises.

En köpare och säljare kan komma överens om ett tidigare slutdatum i inköpsavtalet, men om långivaren inte kan utföra under det tidsfönstret spelar det ingen roll vilket datum som valts, eftersom det inte kommer att sluta det datum köparen och säljaren anger. Den stänger när långivaren är klar att stänga. Vidare, inte varje långivare skatter lämplighet.

Escrow-avslutningsprocessen

Beroende på var du bor kan ett antal enheter hantera stängningsprocessen. Låt oss diskutera några. Avslutningsagenten kan vara en escrowofficer, en närmare, titelbolaget eller en fastighetsadvokat.

Slutprocesser kan variera mycket, även inom samma tillstånd. I Kalifornien är till exempel escrow-processen annorlunda i norra Kalifornien jämfört med södra Kalifornien. Den primära skillnaden mellan de två är Escrow-instruktionerna ritad och signerade på framsidan (kort efter erbjudandet accepteras) i södra Cal och på baksidan (strax före stängning) i norra Cal.

Innan någon escrow kan stänga måste dock alla villkor i köpavtalet vara uppfyllda; då säljaren sätter in akten och köparen sätter in pengarna. Här är exempel typer av villkor som krävs i Kalifornien. Din statliga stängningsprocess kan variera.

• Fullständigt genomfört köpavtal och tillägg.
• Deponering av allvarliga pengar insättning.
• Heminspektion eller upphävande.
• Uppfyllande av säljarens skyldigheter, såsom inlämnande av skadedjurskontrollrapport och / eller slutförande, takcertifiering, hemgaranti, preliminär titelpolicy, mottagarens begäran om kvitto, reparationer, om någon, enligt begäran om reparationer.
• Slutförande av köparinspektioner, inklusive frisläppande av händelser, om det krävdes.
• Köparens slutgiltiga inspektion eller avstående.
• Utvärdering av egendom av långivarens bedömare.
• Långivarens lån godkännande och tillfredsställelse av lånevillkoren av köpare, såsom deponering av bevis för en husägare försäkring.
• Säljarens och köparens undertecknade escrow-instruktioner.
• Säljarens undertecknade och notarized deed-transporttitel.
• Köparens undertecknade och notariserade handling av förtroende och verkställd utlåtande.
• Köparens underskrifter på alla lånehandlingar.
• Deponering av köparens medel från långivaren.
• Inbetalning av balans mellan köparens betalning och köparens stängningskostnader.

Hur lång tid tar en hemstängning?

Köpare som har fått lån före godkännande jämfört med låneförkvalificering är ofta i stånd att stänga tidigare. Den förhandsgodkännande processen innebär att verifiera vissa föremål i förväg innan du skriver in köpavtalet och flyttar låntagaren några steg närmare stängningen.

Om en långivare har verifierat låntagarens anställning, bankkonton och kreditrapport kan stängningen ske så fort som försäkringsgivare kan bearbeta pappersarbetet och granska bedömningen, vanligtvis inom en vecka eller två. Om ett dokument saknas från filen, t.ex. en preliminär titelrapport eller säljarens försäljningsvillkor, kan stängningen vara försenad.

De flesta federalt relaterade hypotekslån kan stängas inom 30 dagar. Speciella första gången hemköpsprogram, särskilt de som innebär hjälp med köparens betalning, kan ta 35 till 45 dagar att stänga. Dessa speciallån kräver typiskt godkännande från två försäkringsprocesser.

Å andra sidan kan överensstämmelse med TRID-riktlinjer ibland sakta ner processen eftersom de enheter som arbetar tillsammans inte har något existerande förhållande.

Hemförslagsfördröjningar

De största problemen uppstår ofta efter att filen lämnats till författaren. Lån officerare är allmänt bekant med riktlinjer för att skriva ut De kan emellertid inte alltid förutse en försäkringsgivares svar. Varje försäkringsgivare är unik.

Lite är värre för köpare än att sitta på toppen av lådor som innehåller alla värdefulla de äger, väntar på flyttare och inte vet om deras lån kommer att godkännas av en försäkringsgivare. De sista dagarna av stängning kan vara mycket suspenseful.

Institutionella långivare verkar ge upphov till mer förseningar än inteckningsläkare. Jag är inte säker på om det beror på att stora banker följer sina egna förfaranden eller att deras anställda stansar klockan och inte bryr sig om filen som beställda motstycken, men de flesta förseningarna i mina escrows är från stora banker.

Här är vanliga problem som kan fördröja eller förhindra stängning, varav många det gör det svårt att säga, borde ha tagits upp före inlämnandet till en författare, men ibland faller bollen:

• Låg appraisal eller undertecknaren beställer en granskningsbedömning som inte matchar den första utvärderingen.
• Ytterligare skuld som finns på köparens uppdaterade kreditrapport.
• Misstag noterade i köparens kredit rapport.
• Nya påföljder eller domar som lämnats in mot köparen eller säljaren vid titeluppdatering.
• Moln på titel.
• Förändring av civilstånd för köpare eller säljare.
• Obligatoriska uppdaterade bankredovisning eller finansiella dokument.
• Försäkringsinformation saknas.
• Förfallit lån eller programförpliktelse.
• Väsentliga förändringar av avgifterna i låneuppskattningen.

Om inköpsavtalet inte innehåller någon bestämmelse som gör avslutning beroende av lån godkännande kan köparens allvarliga pengar insättningsrisk vara om risken är om lånet inte godkänns och transaktionen inte stängs.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.