Att få din uthyrningsfastighet redo för försäljning

Precis som du var tvungen att vidta vissa steg när du köpte din hyresfastighet måste du också göra vissa förberedelser när du vill sätta din hyresfastighet till försäljning. Att få dig själv och din fastighet redo hjälper dig att ge dig den bästa chansen att sälja din fastighet snabbt och för bästa dollar. Här är stegen du bör ta innan du sätter din egendom på marknaden.

Pappersarbete

Inkomst- och kostnadsredovisning: Du vill se till att du har all din finansiella information i ordning innan du sätter din hyresfastighet till försäljning.

Att förbereda en inkomst- och kostnadsrapport ger dig och eventuell köpare en bättre bild av värdet på din egendom.

Inkomst: Ingår i denna inkomst- och kostnadsrapport, kommer du att vilja registrera all inkomst som tas emot av fastigheten månadsvis och årligen. Detta kan inkludera hyresgästens månatliga hyresbetalningar, liksom eventuell extra hyra från parkeringsplatser, tvättmaskin och torktumlare, användning eller betalningar om du har turen att ha ett skylt eller mobiltorn på din egendom.

Kostnader: I inkomst- och kostnadsrapporten måste du också inkludera de pengar du spenderar för året. Detta kan innehålla:

• Fastighetsskatt
• Försäkringsbetalningar
• Vatten och avloppsavgifter: Om du är ansvarig för verktyg.
• Elavgifter: Om du är ansvarig för verktyg.
• Gasavgifter: Om du är ansvarig för verktyg.
• Oljebelopp: Om du är ansvarig för verktyg.
• Underhåll: De flesta investerare och / eller fastighetsmäklare uppskattar en procentandel för underhåll. Traditionellt är detta belopp fem procent av brutto rörelseresultatet. Underhållskostnaderna varierar beroende på egendomens storlek, fastighetsålder och mängden yttre utrymme. Det kan innehålla saker som landskapsarkitekturskostnader, kostnader för reparation eller byte av föråldrade eller felaktiga armaturer, dörrlås, fönster, sprickor, vattentäthet, takläckor eller wobbly-räcken.
• Vakanskostnader: De flesta investerare kommer också att redovisa en ledighetsfaktor. Beroende på egenskapstypen kan du förvänta dig att detta nummer ska vara mellan fem och tio procent av brutto rörelseintäkter. Lediga tjänster kan innefatta kostnader för att marknadsföra fastigheten, som att placera annonser för din hyra och kostnader för att hålla fastigheten, såsom skatter och försäkringar.

Samla in dokument som är relaterade till intäkter, kostnader och egendomshantering

Föremål från inkomst- och kostnadsrapport: Innan du sätter din hyresfastighet till försäljning, vill du hitta de exemplar som du har inkluderat på resultat- och kostnadsrapporten. Du kommer att vilja samla dessa uttalanden från föregående år. Detta kan innehålla alla försäkringsräkningar, försäkringsutlåtanden, fastighetsskatt, hypotekslån, hyresbetalningar, underhållskostnader och så vidare.

Du ska skanna alla dessa kvitton i datorn så att du också har en digital kopia av dem. Detta kommer att göra det enklare att skicka ett föremål till en potentiell köpare, en advokat eller en fastighetsmäklare om du begär det eftersom du redan har den tillgänglig elektroniskt.

Kopior av alla tillämpliga leasingavtal: Du vill samla kopior av alla leasingavtal för nuvarande hyresgäster. Detta kommer att användas för att verifiera den aktuella hyresbetalningen, liksom längden på hyresavtalet.

Förteckning över eventuella förbättringar av fastigheten: Du bör sammanställa en lista över förbättringar som du har gjort till fastigheten under de senaste åren. Har du till exempel lagt på ett nytt tak, byt ugnen eller renoverat köket? Du vill också inkludera det ungefärliga datumet som arbetet utfördes och möjligen det ungefärliga värdet av förbättringen.

I listan över förbättringar vill du lägga till beskrivande adjektiv. Till exempel, i stället för att säga, renoverat kök, kan det vara mer tilltalande att säga, renoverat kök, inklusive grå skakningsskåp, polarvitt granit och fasad tunnelbana backsplash.

Dessutom bör du också hitta något bevis på det arbete som gjordes. Detta kan vara kopior av fakturor, kontrakt för arbetet eller andra kvitton.

Ofta kommer fastighetsmäklaren att använda denna lista med förbättringar när man sammanställer listningsuppgifterna för din egendom. Därför bör denna lista vara så noggrann som möjligt.

Kopior av eventuella tillstånd: Det första du vill göra är att se till att det inte finns några öppna tillstånd på din egendom. Beroende på din stad kan du antingen göra denna begäran personligen, via telefon eller online. Detta är känt som en öppen offentlig rekordförfrågan.

Om det finns några öppna tillstånd på fastigheten, kommer du troligen att behöva stänga dem före försäljning. Du måste bestämma vilket arbete som ska fyllas i, anlita en licensierad entreprenör för att slutföra arbetet, sedan få en inspektör från staden ut och verifiera att arbetet har gjorts för att koda så att de kan stänga ut tillståndet.

Du borde samla eller erhålla kopior av alla tillstånd för arbete som någonsin genomförts på fastigheten. Din stad ska kunna ge dig kopior av alla tillstånd som är registrerade för fastigheten.

Bestäm vinstpotentialen

Du bör bedöma din ekonomi för att få en boll på hur mycket pengar du potentiellt kan göra om du säljer din egendom.

1. Hur mycket är du skyldig på din inteckning? Har du några förskottsbelopp?

2. Känn de stängningskostnader du kommer att ansvara för vid försäljning av din egendom. Detta kan innefatta en realty transfer tax på försäljning, realtor commission vid försäljning, registreringsavgifter och advokatkostnader.

3. Vet vad din skattegrunder är för fastigheten så att du vet hur mycket skatt som du ska skylla. Tala med din revisor för att bestämma vad din skattegrundlag är.

I allmänhet kommer din grund att bli alla kostnader som har gått in i fastigheten som inte skrivits av under ett visst år, till exempel köpeskilling, stängningskostnader och förbättringar minus hur mycket du har skrivit av i avskrivningar över åren.

4. Vet vad det grova marknadsvärdet på din egendom är. Du bör hitta två eller tre jämförbara egenskaper som har sålts i ditt område under det senaste året. Du kan använda dessa siffror för att få en grov uppfattning om det prisklass som din egendom ska sälja.

5. Ta det grova marknadsvärdet på din egendom, minus det belopp som du har kvar på din inteckning, minus stängningskostnader för att sälja din egendom för att bestämma hur mycket pengar du skulle gå bort med vid försäljning.

6. Du behöver då bestämma hur mycket pengar du kommer att vara skyldig i kapitalvinstskatter. För att göra detta tar du försäljningspriset på din egendom minus skattesatsen du har beräknat. Detta belopp kommer att avgöra vad du är skyldig för kapitalvinstskatter. Se till att du pratar med din revisor, eftersom det kan finnas scenarier där du går bort med mycket lite pengar till försäljning men är skyldigt betydligt mer i realisationsvinstskatter på grund av avskrivningar avskrivningar som tagits genom hela ägande av fastigheten.

Underhåll

Uppskjuten underhåll: Före försäljningen vill du få din egendom att se så bra ut som möjligt. Det här är dags att ta itu med eventuella underhållsproblem som du har lagt ner. Detta kan innefatta målning gemensamma områden, förbättra landskapsarkitektur eller curb överklagande, fixa köra toaletter eller mindre droppar i kranar.

Kapitalförbättringar: Du måste också bestämma om det är värt att slutföra eventuella kapitalförbättringar före försäljning. Kommer förbättringen att ge en större avkastning än det kostar? Till exempel kan du sätta ett nytt tak på fastigheten för mindre än marknadsräntan?

Är det vettigt att investera mer pengar i fastigheten? Om du inte gör sådana förbättringar, kommer det att minska möjligheten till försäljning? Kommer ett dåligt tak, ruttdäck eller hål i väggar att avskräcka någon från att köpa egendomen?

Allmänna tips

Meddela hyresgäster: När din hyresfastighet faktiskt finns på marknaden, måste potentiella köpare kunna ange minst en hyresenhet när de tittar på fastigheten. Du måste därför bestämma hur och när du kommer att meddela hyresgäster att du sätter fast egendomen till försäljning. Beroende på storleken på din egendom kan du inte behöva meddela alla hyresgäster om din avsikt att sälja fastigheten. Du behöver bara meddela hyresgästerna vilka lägenheter du vill visa för potentiella köpare.

Ibland är hyresgäster rädda när de hör att fastigheten går till försäljning. De oroar sig för att de kommer att förskjutas när den säljs. De oroar sig också för hur en ny hyresvärd kommer att hantera fastigheten. Vissa hyresgäster kommer också att använda detta som ett tillfälle att invänta hyresvärden för rimliga och orimliga problem, var därför försiktig med att låta hyresgästerna interagera med potentiella köpare.

Fyll i alla lediga jobb: Före försäljningen kommer du helst att ha 100 procent beläggning på din egendom. Om du har en ledig tjänst, klippa inte hörn för att försöka fylla ledigheten snabbt. Se till att du fortfarande följer din fullständiga screeningprocess.

Om din egendom inte säljer snabbt, kommer du vara fast med vilken hyresgäst du placerar i fastigheten. Du vill inte heller placera problemhyresgäster i fastigheten som kan skada fastigheten vid en tidpunkt då den behöver se sitt bästa ut. Det är bättre att ha en ledig enhet än en som är upptagen med en dålig hyresgäst.

Intervju fastighetsmäklare: Du måste hitta en fastighetsmäklare för att lista din hyra bostad med. Om du redan har en fastighetsmäklare har du arbetat med tidigare och trivs med, då är du helt och hållet inställd.

Annars måste du intervjua flera fastighetsmäklare. Det är viktigt att leta efter fastighetsmäklare som specialiserar sig på egenskapstypen och det område där du säljer. Enfamiljshus eller lägenheter kanske inte behöver någon så specialiserad, men för en flerfamilj, en detaljhandel, en blandad fastighet eller andra mer unika investeringar, vill du leta efter någon som har framgång som säljer egenskapstypen du försöker sälja. Tänk på det på samma sätt som advokater specialiserar sig på vissa områden som skilsmässa, skatterådgivning eller bolagsrätt.

När ska man lägga på marknaden? Investeringsfastigheter följer inte samma regler som att sälja fast bostäder till husägare. Den normala bostadsmarknaden är starkast under våren, eftersom familjer försöker komma in i sina nya bostäder före det nya skolåret.

I allmänhet kan du placera en investeringsfastighet till försäljning när som helst på året. Du kan se lägre aktivitet under semestern eller på sommaren.