FHA Loan Basics - Fördelar och nackdelar

Lån från Federal Housing Administration (FHA) är populära alternativ för låntagare eftersom de tillåter dig att köpa ett hem med en relativt liten förskottsbetalning. Designad för att främja bostadsägande, gör FHA-lån det enklare för människor att kvalificera sig för ett inteckning. Men de är inte för alla, så det lönar sig att förstå hur de fungerar och när de arbetar bäst.

Vad är ett FHA-lån?

Ett FHA-lån är ett bostadslån som är försäkrat av FHA.

Med andra ord erbjuder erbjudandet en garanti till din bank: Om du misslyckas med att återbetala lånet kommer FHA att stiga upp och återbetala banken istället. På grund av denna garanti är långivare villiga att göra stora hypotekslån i fall då de annars inte vill godkänna låneansökningar. FHA, en myndighet i Förenta staternas regering, har gott om deg att leverera på det löftet.

Varför är de så stora?

FHA-lån är inte perfekta, men de passar bra i vissa situationer. Den främsta överklagandet är att de gör det enkelt att köpa fastigheter, men glöm inte att de fördelarna alltid kommer med kompromisser. Här är några av de mest attraktiva funktionerna:

Nedbetalning: FHA-lån gör att du kan köpa ett hem med en utbetalning så liten som 3,5%. Andra låneprogram kräver generellt en mycket större utbetalning. Om du har mer än det kan du vara bättre att göra en större betalning (se till att du ser på den stora bilden).

Övriga folks pengar: Det är lättare att använda gåvor för nedbetalning och stängningskostnader. Dessutom kan säljare betala upp till 6% av lånebeloppet mot köparens stängningskostnader. Du är mest sannolikt att dra nytta av det på en köpare marknad, men de kommer från och med då och då.

Förskottspåföljd: Det finns ingen (ett stort plus för subprime-låntagare)

Antagbar: En köpare kan "ta över" ditt FHA-lån om det antas. Det betyder att de ska hämta upp var du slutade - dra nytta av lägre räntekostnader (eftersom du redan har gått igenom de högsta räntorna). Beroende på huruvida eller inte förändrats vid den tid du säljer, kan köparen också njuta av en låg räntesats som inte är tillgänglig någon annanstans.

En chans att återställa: Om du nyligen har gått i konkurs eller avskärmning är det lättare att få ett FHA-lån än ett lån som inte kommer med någon statlig garanti (två eller tre år efter ekonomiska svårigheter är tillräckligt för att kvalificera sig för FHA).

Förbättringar: vissa FHA-lån kan användas för att betala för hemförbättring (via FHA 203k-program)

Kvalificering: Det är lättare att kvalificera sig till ett FHA-lån.

Hur kvalificerar du dig för ett FHA-lån?

FHA gör det relativt enkelt att kvalificera sig för ett lån. Återigen garanterar regeringen lånet, så långivare är mer villiga att godkänna lån.Långivare kan dock (och gör) ställa in standarder som är strängare än FHA-krav. Om du har problem med en FHA-godkänd långivare kan du ha bättre lycka till med en annan.

Obs: du vet aldrig tills du ansöker. Även om du tror att du inte kommer att kvalificera dig efter att ha läst den här sidan, prata med en FHA-godkänd långivare för att ta reda på det säkert.

Inkomstgränser: Det finns inga. Du behöver tillräckligt för att visa att du kan betala tillbaka lånet (se nedan) men dessa lån är inriktade på låginkomsttagare. Om du är lycklig nog att ha hög inkomst, är du inte diskvalificerad som att du kanske är med vissa första hemköpsprogram.

Skuldsättningsgraden: för att kvalificera sig för ett FHA-lån, måste du ha en rimlig skuld till inkomstförhållandena. Det innebär att beloppet du spenderar på månatliga betalningar måste vara "rimligt" jämfört med din månadsinkomst. I allmänhet måste du vara bättre än 31/43, men i vissa fall är det möjligt att bli godkänd med D / I-förhållanden närmare 55%.

Exempel: antar att du tjänar $ 3, 500 per månad. För att uppfylla kraven är det bäst att hålla dina månatliga bostadsbetalningar under $ 1, 225 (för $ 1, 225 är 31% av $ 3, 500).

Om du har andra skulder (till exempel kreditkortsskuld), bör alla dina månatliga betalningar kombineras vara mindre än $ 1, 505.

För att räkna ut hur mycket du kan spendera på hypotekslån, använd vår online-kalkylator .

Kreditpoäng: Låntagare med låga kreditpoäng är mer benägna att bli godkända om de ansöker om ett FHA-lån. Poäng kan gå så lågt som 580 om du vill göra en 3,5% nedbetalning. Om du är villig och kan göra en större utbetalning, kan din poäng eventuellt vara lägre fortfarande.

• Se hur kreditpoäng fungerar

Lånebelopp: Det finns gränser för hur mycket du kan låna. I allmänhet är du begränsad till blygsamma lånebelopp i förhållande till bostadspriser i ditt område. För att hitta gränserna i din region, besök HUDs hemsida.

Hur fungerar FHA-lån?

FHA lovar att betala långivare om en låntagare standardiserar sig på ett FHA-lån. För att finansiera denna skyldighet betalar FHA en avgift för låntagarna. Hemköpare som använder FHA-lån betalar en premiepensionsförsäkringspremie på 1,75%. De betalar också en blygsam pågående avgift med varje månadsbetalning.

Om en låntagare standardiserar sig på ett FHA-lån använder FHA de insamlade försäkringspremierna för att kompensera banken.

Varför inte använda ett FHA-lån?

Medan de kommer med tilltalande funktioner kan du upptäcka att FHA-lån inte är för dig. De får inte ge tillräckligt med pengar om du behöver ett stort lån. Men den största nackdelen är att den förestående hypotekslånsförsäkringspremien (och löpande premier) kan kosta mer än att privatförsäkring skulle kosta.

• Se FHA Loan Pitfalls

I vissa fall kan du fortfarande köpa ett hus med mycket lite ned med ett standardlån (inte ett FHA-lån). Särskilt om du har bra kredit kan du hitta konkurrenskraftiga erbjudanden som slår FHA-lån.

Som alltid borde du jämföra erbjudanden från flera olika långivare - inklusive FHA-lån och konventionella lån - innan du godkänner någonting.