Skillnad mellan kommersiella försäljnings- och leasingagenter

En agent bestämmer tidigt i sin karriär om han ska vara ett försäljnings- eller kommersiellt leasingagent. Medan båda typerna av specialister arbetar hårt för att säkra gynnsamma transaktionsvillkor för sina kunder finns det tydliga skillnader mellan att sälja en kontorsbyggnad på 150 000 kvadratmeter och säkra en hyresgäst att hyra 10 000 av dessa kvadratmeter i tio år.

Båda specialiseringarna kan vara lukrativa beroende på dina ambitioner och arbetsstil.

Kom också ihåg att det finns möjligheter utöver ägaren och hyresvärdens representation. Många agenter specialiserar sig på köpare och hyresgäster. Vissa representerar även köpare och säljare eller hyresgäster och hyresvärdar, även om detta kan skapa konfliktkällor.

Vad en säljareens agent gör

En dispositionsspecialist säkrar det högsta inköpspriset för en kund. Han gör detta genom att kapitalisera på en byggnadens styrkor, till exempel en utmärkt plats, avancerade armaturer och senaste renoveringar, och förhandla om eventuella svagheter, till exempel problem med värme-, ventilations- eller rörsystem.
En säljares agent måste känna till sin kunds lägsta acceptabla erbjudande och hur man förhandlar så att diskussionen aldrig kommer till det numret. Du kan förenkla förhandlingsprocessen genom att ge säljaren så mycket information som möjligt om liknande egenskaper på marknaden, trender i förvärv och de senaste nyheterna på utlåningsmarknaden.

En förvärvsagent arbetar med samma personer, företag och institutionella investerare som försäljningsagent, men han hjälper dem att säkra utrymme baserat på deras behov, specifikationer och budget. . Det är viktigt att förstå en kunds prioriteringar som byggnadsägare, hyresvärd och eventuell bosatt.

Lyssna på din kund och granska hans affärsplaner, fastighetsportfölj och eventuella handlingar relaterade till tidigare mindre leasetagarrelationer kan hjälpa dig att hitta rätt byggnad för hans behov.

Vissa kunder har också byggnads- eller strukturkrav. Dessa kan omfatta allt från seismisk eftermontering till flexibelt kontorsutrymme, eller till och med grönbyggnadsfunktioner som soltak eller HVAC-system (system för uppvärmning, ventilation och luftkonditionering) som minskar energibesparingar och sparar energi. Att veta vad som finns på marknaden och hur mycket dessa funktioner och bekvämligheter kostar kan ge din klient en realistisk förståelse för vad han kan få för sina pengar.

När en agent arbetar med en annan agent för att sätta en säljare och köpare till bordet splittrade de två agenterna typiskt 4% till 6% av kommissionen eftersom båda hade en hand att avsluta affären. Båda agenterna betalas efter att escrow stängs, och de flesta måste dela sin del av kommissionen med vilken mäklare de hänger sin licens under.
Vilken Leasing (eller Ägare) Agent Har

Agenter som representerar hyresvärdar representerar fortfarande byggägare, förutom att dessa ägare inte vill sälja sitt utrymme. de vill helt enkelt hyra ut det. De flesta leasingagenter ligger på hyresvärden med hyresvärden för antingen en egendom eller en hel portfölj och kallas till handling när lediga platser uppstår.

På ett flertal sätt kräver ett leasingagents jobb betydligt mer legwork än en försäljningsagent, eftersom leasingavtal blir brutna, utgått och signerade ofta. Ett framgångsrikt leasingagent vet alltid vilka företag som finns på marknaden för nytt utrymme, vilka leasingavtal upphör snart, och vilka byggnader erbjuder jämförbart utrymme för mer eller mindre pengar.

Leasingmarknaden kan vara extremt konkurrenskraftig och hyresgäster kan snabbt lockas till ett långsiktigt leasingavtal med lätt vunna koncessioner. Agenter bör veta vilka medgivanden hans klient är villig att göra för att teckna ett leasingavtal. Gemensamma medgivanden inkluderar gratis hyra, extra parkeringsplatser, ett toppmodernt säkerhetssystem eller en utbyggnad där hyresgästens utrymme är anpassat för sina behov. En omfattande kunskap om pågående beläggningar och aggressiv marknadsföringsteknik kommer att gynna dig på detta område, särskilt på en hyresgästs marknad där lediga platser är höga.

Vad en hyresgästs agent gör

Hyresgästsrepresentanter säkrar långsiktigt utrymme för entreprenörer och företag stora och små. Som en köpareagent måste en hyresgästrepresentant uppskatta hur mycket utrymme hyresgästen behöver. Du måste också undersöka hur avgörande plats, parkering, gångtrafikflöde och potentialen för expansion eller nedsättning är till en kund.
Leasingvillkor, såsom hyresräntan, leasingperioden och påföljder för att sluta leaset tidigt måste också diskuteras, vilket kan innebära advokater och revisorer. Det är också agentens jobb att kämpa för hyresgästens behov - både nuvarande behov och upplevda behov på vägen när hyresavtalet fortfarande är i kraft. Du bör också hålla kontakten med din klient mellan den tid de skriver under leasingavtalet och ockupera utrymmet. Det är gjort för att säkerställa att kunden kan flytta in i utrymmet som de utlovades, under det villkor som utlovades, den dag det var lovat, per hyresavtalet.

Hur hyresgäster får betalt

Hyresvärdens representant mottar vanligtvis hälften av sin provision när leasingavtalet är undertecknat och den andra hälften när hyresgästen flyttar in. Provisionerna är normalt 4% till 6% av leasingens totala värde, vilket är baserat på rymdens kvadratmeter och löptiden för leasingavtalet.

Naturligtvis, större utrymmen som hyrs ut på längre sikt, tjänar högre provisioner, men de kan kräva ett omfattande arbete av agenten. Om en köparrepresentant deltar i leasingförhandlingarna får han vanligtvis hälften av kommissionen, även om han får en högre andel på hyresgästens marknad.