Kan vi köpa ett nytt hus och kort försäljning vårt gamla hem?

En läsare frågar: "Med hempriserna så låga vill vi köpa ett mindre hem. Problemet är att vårt befintliga hem är under vatten, så vi skulle behöva göra en kort försäljning att bli av med den. Vår fråga är att vi kortförsäljning vårt befintliga hem först och sedan köpa ett nytt hus? Eller skulle det vara bättre att köpa ett andra hem och sedan göra en kort försäljning på vårt första hem? vet verkligen hur denna order fungerar. "

Jag hatar att vara bärare av dåliga nyheter, men det finns problem runt med vilken lösning som helst.

Banker ger en kort försäljning av olika skäl, varav ingen innebär att hjälpa hyresgästen. Tanken att du helt enkelt kan köpa ett nytt hem och begära att banken låter dig gå bort från din inteckning är osannolikt, men det finns omständigheter under vilka en liknande premiss kan fungera.

Köp ett nytt hem efter en kort försäljning

För att svara på din fråga, låt oss titta på det första scenariot. Gör en kort försäljning och sedan köpa ett nytt hem. Du har tre sätt att gå med avseende på försäljningen av ditt befintliga hem som en kort försäljning:

• Hypoteksförsäkring
  Långivare ger vanligtvis en kort försäljning eftersom säljarna har ekonomiska svårigheter. Om du har ekonomiska svårigheter och har slutat betala dina hypotekslån betalar du förmodligen inte för att få ett lån för att köpa ett nytt hem.
• Hypoteksbetalningar är nuvarande
  Om dina hypotekslån betalas i tid, kan din bank konstatera att du inte kvalificerar dig för en kort försäljning eftersom du inte har ont. Att göra en kort försäljning utan svårigheter är knepigt. Den korta försäljningsbanken kan fråga dig att göra ett säljarebidrag.

• Hypoteket är aktuellt men om att gå till standard
  Det är ditt bästa scenario, men återigen kommer vissa investeringsriktlinjer inte att tillåta en kort försäljning om du inte är i standard. Att falla bakom dina betalningar kommer att spegla dåligt på din kreditrapport som en 30-dagars sen, 60-dagars sen och så vidare. Om ditt FICO-poäng faller för lågt kommer du inte att kvalificera dig för att köpa ett annat hem.

  Även om Fannie Mae-riktlinjerna och FHA-riktlinjerna innehåller bestämmelser för säljare som inte har missat en hypotekslån, följer inte överlagringar på bankerna. FHA förbjuder specifikt att göra ett lån till en köpare som gjorde en kort försäljning av den enda anledningen att kapitalisera på sjunkande värden. Ett undantag är en arbetsöverföring och flyttar ett acceptabelt avstånd.

Köpa ett nytt hus och göra en kort försäljning på första hemmet

För att köpa ett nytt hem får de flesta hemköpare en inteckning. En ny inteckning innebär att långivaren visar din avkastning. Din avkastning kommer att indikera att du äger ett hem. Det är väldigt lätt för din nya långivare att ta reda på att ditt hem är upp och ner. Det faktum att du är skyldig mer på ditt befintliga hem än det är värt är tillräckligt för en anledning för många försäkringsgivare att sparka din fil ur försäkringsbrev och förneka lånet.

• Köp och Bail
  Varför skulle banken förneka ditt lån om du är aktuell på dina hypotekslån och har en utmärkt kreditrapport? Tre ord: köp och borgen. Köp, och borgen anses vara bedrägeribekämpning. Om du ljuger och säger att du planerar att behålla ditt befintliga hem när din avsikt är att gå bort, kan det också betraktas som bedrägeribekämpning.
• Kvalificera att äga två bostäder
  Vissa bostadsköpare gör tillräckligt med pengar för att kvalificera sig för att äga två bostäder. Om din kreditrapport är gyllene och dina kvoter stöder ett nytt lån utan att förlita sig på hyresintäkter från ditt befintliga hem, är det möjligt att banken kan låta dig köpa ett nytt hem, även om ditt befintliga hem är under vatten.
• Strategisk kort försäljning
  Det är mycket osannolikt att banken kommer att ge dig en strategisk kort försäljning på ditt befintliga hem efter att ha köpt ett nytt hem - även om du uppfyller kvalifikationerna för att äga två bostäder. Banken kommer inte att belöna dig för dina finansiella smarts att tänka framåt. Dessutom ser banken att du tidigare har kvalificerat dig att äga två bostäder och du har ett bra kreditbetyg. varför ska banken släppa dig ur kroken vid denna tidpunkt?

  Vridningen i allt detta är om du har ekonomiska svårigheter, då kommer du inte att kvalificera dig för att köpa ett nytt hem i första hand. Men om din ekonomiska svårigheter var plötsliga, utan förvarning och extrema, kan du kvalificera dig för ett undantag.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}