Praktiska steg för att tjäna pengar på ett hus

Investering i fastigheter kan vara ett bra sätt att tjäna pengar. En typ av fastighetsinvesteringar att tänka på är att vända ett hus. Att uppnå framgång med hjälp av denna metod är vanligtvis en kombination av skicklighet, grundlig analys och forskning, även om några gör framgång med dum tur. Här är tre nycklar till ett framgångsrikt husflip.

Vad betyder det för att vända ett hus?

Att byta ett hus innebär att du köper ett hus med avsikt att sälja det, vanligtvis snabbt, för vinst.

Det är inte en långsiktig köp- och hållstrategi. Att sälja fastigheten för mer än du köpte den för betyder inte nödvändigtvis att du kommer att göra vinst.

Till exempel köper du ett hus för 200 000 dollar och lägger in 50 000 kronor för renoveringar. Om du säljer huset för 240 000 dollar, vilket är mer än du köpte det för, kommer du faktiskt att förlora pengar när du fakturerar renoveringskostnaderna, samt extra kostnader för att hålla fastigheten och sälja fastigheten.

Vilken typ av egendom kan vändas?

Den vanligaste typen av egendom som vänds är en enda familjebostad. Men nästan alla typer av fastigheter kan vändas för vinst. Detta inkluderar:

Multi-Family Homes: Flipping möjligheter inkluderar renovering av befintliga enheter eller lägga till ytterligare enheter för att göra fastigheten mer värdefull för potentiella köpare.
Mixed-Used Property: Det kan innebära renoveringar eller tillägg till butik, bostadsutrymme eller båda.

Detaljhandel: Renovera utrymmet för att passa ett specifikt behov, som restaurang, salong eller stormarknad.
Land: Går igenom zonplaneringsprocessen för att få den godkänd för en specifik användning, t.ex. bostads- eller detaljhandel. Att få zoneringstillstånd kan vara en lång process beroende på hur snabbt och enkelt byggnadsavdelningen i staden ska arbeta med.

Nyckel 1: Köp till rätt pris

Du gör dina pengar vid köp. Det spelar ingen roll hur bra du renoverar hemmet i slutändan, om du lägger för mycket pengar in från början, blir det så mycket svårare att göra vinst.

Bestäm efter reparationsvärdet - ARV

Du försöker bestämma hur mycket du har råd att köpa fastigheten för för att få vinst. Därför måste du arbeta bakåt.

Det första du behöver göra är att bestämma fastighetsvärdet efter reparationen. Detta är vad du tror att hemmet kommer att vara värt efter att du har slutfört alla renoveringar på fastigheten.

Du måste titta på nyligen sålda priser för jämförbara fastigheter i området. Medan man tittar på jämförbara ämnen är det inte en exakt vetenskap, det kommer att hjälpa dig att ge dig en ballpark av hemets värde. Om ditt hem är en fyra säng, två bad koloniala, vill du titta på kolonialer av samma storlek som har sålts under det senaste året.Du måste göra justeringar för vissa faktorer som:

Square Footage: Två bostäder kan ha samma antal sängar och bad, men man kan vara 1 000 kvadratmeter större.
Renoveringskvalitet: Titta på de material som används vid renoveringen. Är det vad nuvarande köpare letar efter?
Plats: Vissa delar av staden kommer att bli bättre än andra: bättre skoldistrikt, tystare gata.
Lotstorlek: större partier kommer att vara mer värdefulla.
Bekvämligheter: Har hemmet central luftkonditionering, en markbassäng, en färdig källare eller en master svit?

När du har tittat på de jämförbara egenskaperna borde du kunna hitta en rad av vad hemmet kommer att vara värt när du har genomfört dina renoveringar. Detta är efter reparationsvärdet.

Dra dina kostnader

För att köpa fastigheten till rätt pris måste du bestämma hur mycket pengar du tror att du kommer att spendera i hemmet.

Slutkostnader vid inköp: Detta inkluderar försäkringsskydd, heminspektioner, advokatavgifter, undersökningar, bankavgifter, registreringsavgifter: handling och inteckning.
Byggkostnader: Tillstånd från staden, materialkostnader, arbetskostnad.
Innehavskostnader: Försäkringsbetalningar, skatter, betalning på eventuella lån, eventuella nyttjandekostnader.
Avslutningskostnader vid försäljning: Advokatkostnader, eventuellt realtransmissionsskatt, Realtorkommission, registreringsavgifter: gärning och hypotekslån, stadens inspektionsavgifter: möjligt Behörighetsbevis, CO, om staden kräver det, köparpoäng: köparens inspektör kommer att hitta saker fel med egendomen, så köparen kommer sannolikt att begära en kredit från dig att fixa dessa saker.

Vad är din vinstmotiv?

Du går förmodligen inte igenom allt arbete och riskerar att vända ett hem för att göra $ 5 000. Därför måste du bestämma ditt ideala vinstmål från flipen. När allt är sagt och gjort vill du göra $ 20 000? $ 50, 000? $ 100, 000? Att veta hur mycket du vill göra kommer att hjälpa dig att bestämma det pris som du har råd att köpa hemmet.

Du bör också vara medveten om att du kanske måste betala en kapitalvinstskatt på vinst du gör. Beroende på din inkomstfäste kan du behöva betala ingenting, eller kanske måste betala så mycket som 20 procent av din vinst till Uncle Sam. Du kan eventuellt uppskjuta denna kostnad genom att göra en 1031 Exchange.

Bestäm idealköp Pris

Nu när du har bestämt ett efter reparationsvärde för fastigheten, kan de ungefärliga kostnaderna för att renovera fastigheten och hur mycket pengar du vill göra, bestämma det maximala belopp du är villig att betala för fastigheten.

Efter reparationsvärde

- Minuskostnader

- Minus vinstmotivation

= Idealiskt köppris

Det här är den punkt där du gör ditt erbjudande och hoppas att det accepteras. Du har gått igenom mycket arbete för att komma fram till detta nummer, så bli inte svepad av fastighetsmäklare som berättar om du ökar ditt anbudspris, är egendomen din. Varje dollar mer som du betalar för fastigheten är en dollar med potentiell vinst som du förlorar.Kom ihåg att du är dina pengar vid köp.

Nyckel 2: Gå snabbt ut

Målet med att vända fastigheter är att göra vinst och göra vinsten så snabbt som möjligt. Någon bra investerare vet att fastighetsmarknaden kan slå på en dime. Eventuella antal faktorer kan dramatiskt minska värdet på din egendom. Detta inkluderar:

Ökning av räntor: När räntorna är höga, har människor inte råd att spendera lika mycket i hemmet. Det minskar sin köpkraft eftersom deras månatliga hypotekslån kommer att bli högre. När räntorna stiger kommer hushållens priser att minska för att justera för denna minskning av köpkraften.
Förändring av säsong: Hemmaköpsperioden toppar under sommarmånaderna när barn är borta från skolan. Familjer vill flytta innan det nya skolåret börjar. Om du inte kan få din flip på marknaden för tidig vår / sommar rush, kan du hamna kostar mycket pengar.
Ökar i Inventory: En annan faktor som kan påverka värdet på ditt hem är överflödig inventering i området. En anledning till att detta skulle kunna hända skulle vara om ett stort företag i stan stängs av och folk börjar sätta sina hem på sin marknad så att de kan flytta. Det finns bara så många köpare för ett 3 sovrum, 2 badrum 250 000 000 ranch hem. Om det finns fem på marknaden kan du behöva sänka priset för att få det sålt snabbt.
Foreclosures eller Kort försäljning i området: Tyvärr kan du inte styra dina grannar. Kort försäljning och avskärmning i området kommer att sänka värdet på ditt hem.
Naturkatastrof: Du kan inte heller kontrollera Moder Natur . Orkaner, tornador och bränder kan förstöra områden, vilket ger hempriserna lika mycket i shambles.
Skolans betyg: Om skolsystemets betyg går ner, blir grannskapet mindre önskvärt för potentiella köpare.
Trög ekonomi: När ekonomin kollapser, gör du också hempriser. Färre människor kan köpa hem, och de som vill se mindre utgifter.
Miljöfrågor / kraftledningar: Förhöjda nivåer av radon eller andra kemikalier i marken, kraftledningar som byggs på bakgården eller en ledning som går genom staden, gör det svårare att sälja ditt hem för bästa dollar.

Nyckel 3: Teamet du arbetar med kan göra eller bryta dig

Framgångsrika fastighetsflipsar görs snabbt och gjort till rätt pris. Att hyra fel entreprenör, designer eller realtor kan snabbt vända en flip till en flopp. Idealt sett kommer du att ha ett team betrodda individer på plats innan du stänger på fastigheten så att du inte slösar bort tid.

Designers:

Om du ska anställa en designer för din renovering, måste du vara säker på att han eller hon är bekant med området. Det sista du vill göra är att förbättra. Inte alla hem behöver Calcutta marmor och brasilianska trägolv. Du kan tjäna bra pengar med en bra planlösning och ren design. Kök och bad säljer hem, men de flesta köpare känner inte till skillnaden mellan en kran på 400 kr och en 40 kr.

Att veta marknaden hjälper också att avgöra vilken typ av köpare som ser på detta område. Rymmer området många singlar, nygifta, unga familjer med små barn, etablerade familjer eller tomma boskapare? Detta kommer att bidra till att bestämma det bästa sättet att renovera. Ska du lägga till ett annat sovrum? Fokusera på ett familjerum för barnen? Är en mastersvitet som huvuddragen?

Entreprenörer:

Detta inkluderar elektriker, rörmokare, sidor, takläggare, VVS entreprenörer, målare, pavers och någon annan du kanske behöver. Du vill få flera bud så att du får det bästa priset, men du vill också kolla uppgifter eftersom det bästa priset inte alltid är det bästa arbetet. Du kanske tror att du fick ett bra pris i början, men kommer att sluta spendera mer tid och pengar på att försöka fixa en entreprenörs skummiga jobb.

Se till att entreprenören förstår de nödvändiga tillstånd som måste tas ut med staden för de renoveringar som ska göras. Hur lång tid tar staden för att bearbeta tillstånd? Finns det några zoningproblem som måste godkännas? Tillståndsproblem med staden kan hålla upp jobb i flera månader och snabbt minska eventuella vinster.

Entreprenörer är också ökända för att "underskatta" hur länge ett jobb tar. Se till att du har en bestämd tidsfrist hos entreprenören för att arbetet ska slutföras. Du bör också inkludera en beredskapsfond i din budget för dessa jobb som inte är färdiga i tid.

Fastighetsmäklare:

Kommer du att sälja med en fastighetsmäklare eller försöka sälja egendomen själv. Om du säljer med en fastighetsmäklare, kom ihåg att fakturera i sin provision vid försäljningen.

När du väljer en fastighetsmäklare måste du se till att de känner till marknaden där du försöker sälja hemmet. Även om du har arbetat med fastighetsmäklaren tidigare, kanske de inte är bäst lämpade för den specifika marknaden.

Dessutom är många fastighetsmäklare helt enkelt intresserade av att göra en snabb försäljning och inte nödvändigtvis sälja hemmet för topp dollar. Se till att du har gjort din egen forskning och att du känner dig bekväm med det antal fastighetsmäklaren känner att du kan få för hemmet. Du vill ha en snabb försäljning, men du vill inte heller lämna för mycket pengar på bordet.