Innan du signerar en kommersiell fastighetsleasing

Klar för att teckna ett kommersiellt fastighetsavtal för en kontorsbyggnad, detaljhandel eller annan affärsverksamhet? Ta några minuter först och läs igenom den här listan. När bläcket är torrt på hyresavtalet är det för sent att göra ändringar.

Susan Dawson, en partner hos Waltz, Palmer och Dawson, LLC, diskuterar frågor som du borde fråga dig innan du skriver ett kommersiellt leasingavtal.

1. Har jag läst och förstått hela leasingavtalet?

Ja, du behöver läsa den.

Jag vet att det är ett mycket långt dokument (och det är inte så intressant), men du behöver veta vad det är i det.

Kontrollera villkoren. Antag inte att de fick det rätt. Se till att du kontrollerar startdatum, slutdatum, hyra, hyreskalation och andra särskilda villkor som du förhandlat fram. Se också till att du vet vad du är skyldig att göra.

Vad är hyresvärden skyldig att göra? Kan du säga upp det? Se till att du vet vad du kommer in i.

2. Har jag förhandlat fram den bästa affären möjligt?

Bara för att de gav dig ett leasingavtal, betyder inte att din förhandling är över. Många av villkoren i hyresavtalet är fortfarande förhandlingsbara. När du läser den, gör en lista över alla de bestämmelser du inte gillar och skicka den till din hyresvärd. Du kan bli förvånad över hur mycket de är villiga att förändra.

3. Har jag min affärsstruktur på plats?

Om du vill vara skyddad av företagets skal, se till att den är på plats först.

Se till att du har dina inlämnade bolagsordning för ett bolag eller organisationsorganisationer (vissa stater kallar dessa dokumentcertifikat) för en LLC från statssekreteraren innan du loggar in.

4. Förstår jag leasingterminologin?

Till exempel använder de flesta leasingavtalet termen "CAM" som står för "Common Area Maintenance".

Du bör tilldelas en procentsats av den CAM du ansvarar för baserat på den procentandel av byggnaden du hyr.

Se till att procentsatsen är baserad på byggnadens storlek och varierar inte beroende på hur mycket av byggnaden som hyrs.

5. Har jag övervägt att fråga om en CAM Stop-leasing?

De flesta hyresavtal dessa dagar är "triple net" (vilket betyder att du betalar hyra, plus din proportionella andel av fastighetsskatt och fastighetsskatt).

Du kan fråga hyresvärden om en CAM Stop-leasing, vilket betyder att du bara betalar för ökningen av CAM-avgifter och fastighetsskatt över ditt ursprungliga leasingår (ofta kallad "basår").

Medan hyresvärden kan öka din hyreskostnad tar det mycket av "mystery fee" ur hyran. Alternativt, be om ett lock på CAM så att det inte kan öka med mer än en viss förhandlad procent.

6. Har jag läst CAM-definitionen?

Detta är förmodligen en av de mest förvirrande delarna av leasingavtalet och du kommer att bli förvånad över hur mycket du betalar för. Kontrollera att du inte betalar för saker som hänför sig till hyresvärdenens marknadsföringsinsatser eller juridiska avgifter i samband med förhandlingar om andra leasingavtal.

Andra saker du kanske vill slå till är några administrativa avgifter på mer än 3%, betala för förmåner för hyresvärdens anställda, byggnadsutgifter för andra hyresgrupper.

Läs mer om att förhandla om CAM-villkor.

7. Vad är mitt ansvar för investeringar?

"Kapitalutgifter" när de används i ett kommersiellt leasingavtal hänvisar vanligtvis till stora strukturkostnader, i. e. tak, fundament, VVS (värme, ventilation, luftkonditionering) och andra större reparationer / byten.

Vad är "standard" skiljer sig från stad till stad och egendom till egendom, men jag brukar rekommendera kunder att underteckna eventuella leasingavtal som förskjuter bördan för dessa reparations- eller ersättningskostnader för hyresgästen. Om din hyresvärd kräver att du betalar för dessa kostnader, är det kompromisser.

Om hyresavtalet säger att du är ansvarig för reparation och byte av HVAC, föreslår hyresvärden att han slår ut "ersättning" och att din reparationsskyldighet är begränsad till ett underhållsavtal, kanske två gånger per år, och att du vara ansvarig för alla allmänna reparationer upp till ett visst årligt maximibelopp.

8. Är hyresavtalet tilldelat?

Kontrollera om hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet om du begär ett uppdrag; det vill säga att någon annan tar på leasingavtalet om du säljer verksamheten. För många företag är din plats en stor del av sitt värde.

Om hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet när du frågar om ett uppdrag, kan det döda din försäljning. Be hyresvärden att ta bort denna bestämmelse eller låta den ändras så att den inte gäller vid försäljning av ditt företag. Förstå att hyresvärden fortfarande vill ha rätt att avvisa uppdraget om den nya hyresgästen inte är ekonomiskt acceptabel.

9. Ska jag behöva en personlig garanti?

Om du kan komma undan med att underteckna ett leasingavtal utan personlig garanti, är du extremt lycklig. De flesta hyresvärdar dessa dagar kommer inte att undertecknas om du inte garanterar leasingavtalet personligen. Men garantier är förhandlingsbara.

Överväg att ge en garanti för endast en del av leasingperioden, säg hälften. Eller förhandla om en garanti som bara varar 6 till 12 månader efter att du avslutat i stället för resten av leasingperioden.

10. Är jag realistisk?

Om ditt hyresavtal utgör 3% av en större egendom, kommer hyresvärden att vara mycket mer osannolikt att förhandla med dig än om ditt utrymme är 25% eller mer. För att verkligen förstå vilka saker som är viktiga att förhandla om, överväga att anställa en advokat för att granska dokumentet och hjälpa dig med förhandlingarna.

Ditt leasingavtal kan tyckas otroligt ensidigt och betungande, men det finns några mycket bra skäl till många av dessa bestämmelser och en advokat kan hjälpa dig att bestämma när du ska skära och springa och när risken är värt det.

För mer information

Hitta och hyra en företagsplats