Teknik Att göra fastighetsförordningar Föråldrade

Först, vad är det för en "fastighetsreferens" och hur fungerar de? Köpa och sälja bostäder innebär att någon flyttar, både köpare och säljare. När de flyttar lokalt innebär ett bra jobb att deras nuvarande fastighetsmäklare sannolikt kommer att arbeta med dem om de vill köpa eller sälja ett annat hem. Om de lämnar området, särskilt om de ändrar uppehållstillstånd, kommer emellertid agenten som arbetar med dem inte att göra det vid deras nya destination.

Den annonserade anledningen till att konsumenterna ska be deras agent att hänvisa dem till någon på deras nya destination är att agenten ska göra forskning och hänvisa dem till en högkvalificerad agent i det nya området med kompetens inom typ av representation de behöver och vilken typ av egenskaper de söker. Faktum är att många agenter aktivt begär referenser. Konsumenten är inte debiterad för denna tjänst, så det verkar både logiskt och fördelaktigt. Problemen ligger i själva praktiken av fastighetsreferens och de tjänster som mottagits av kunden / kunden.

Referensprocessen för vanlig fastighet

Det här är inte en beskrivning av alla fall, men de metoder och motivation som förklaras är de vanligaste i verksamheten. Några som hänvisar fastighetsmäklare faktiskt spenderar mycket tid på forskning, även personligen kontakta agenter för att diskutera sina kundreferenser. Och några av de agenter som tar emot hänvisningarna är fullt kvalificerade och ägnar sin fulla uppmärksamhet åt den angivna kunden.

Men i många fall finns det en annan process för den hänvisade konsumenten.

Forskningsprocessen

Den refererande fastighetsmäklaren går till en franchise eller annan "hänvisningskatalog". Om det är upprättat av en franchise, kommer det bara att ha agenter i det nya området som arbetar med franchiseförmedlingar.

Medan det säkert kommer att vara kvalificerade personer, tar detta de flesta utövare ur spelet. Andra referens kataloger är online, och de är ofta företag som tjänar pengar genom att ansluta två agenter. Mer om pengarna senare. Poängen är att i många fall används mindre än 15 till 30 minuter i forskning för att välja en agent för att få remisset. De är helt enkelt utvalda från en lista, och sällan finns det en konversation av betydelse för konsumentens behov eller preferenser.

Pengarna

I hänvisningskataloger kommer det att finnas en post för "hänvisningsavgiften" eller provisionen. Hela processen är uppbyggd kring en delning av den ultimata kommissionen mellan de två berörda agenterna. Typiska hänvisningar sträcker sig mellan 20 procent och 35 procent av kommissionen som erhållits av agenten i den resulterande transaktionen. Agenten som mottar hänvisningen kommer att underteckna ett hänvisningsavtal för att betala den hänskjutande agenten efter att avtalet stängs och de betalas.

Motivationerna

Mänskliga naturen går in i många av dessa hänvisningssituationer. Den hänvisande agenten, speciellt om du bara gör ett snabbt urval från en hänvisningskatalog, kommer noggrant att undersöka vad de ska få till en avgift. Det kommer att finnas någon motivation att välja en agent som är villig att betala 30 procent istället för en som bara är villig att betala 20 procent.

På andra sidan annonserar nya agenter som inte är upptagna och söker verksamhet ofta reklam för höga referensutbetalningar för att locka till sig affärer. De kan vara ärliga och göra ett bra jobb, men de är ofta nya och försöker bygga upp sin verksamhet. Deras erfarenhetsnivå kan vara otillräcklig för konsumenternas behov. De mer krävande och mer etablerade agenterna kommer sannolikt att betala lägre referensavgifter, eftersom de inte behöver verksamheten lika mycket.

När det gäller motivationen att ägna sig åt sina allra bästa ansträngningar och den nödvändiga tiden till den angivna kunden, arbetar agenten med rabatt. Om de är upptagna eller upptagna, kommer de att värdera den hänvisade kunden till 70 procent av sin ordinarie provision lika mycket som andra de arbetar med för en 100 procent provision? Det är inte nödvändigtvis ett medvetet eller skadligt beslut, bara en fråga om att försöka fördela tidsresurser där mest värde kommer att tas emot.

Tilldelade hänvisningsledare

När hänvisningsledarna kommer in i mäklarbyrån som ska tilldelas agenter lägger den till ytterligare en enhet i processen. Mäklaren som tilldelar hänvisningen kan leda till en oerfaren agent för att hjälpa dem att få karriären till en snabbare start. Återigen är erfarenheten en faktor. Å andra sidan kan de vilja belöna en producent och ge hänvisningen till en upptagen agent som arbetar många erbjudanden. Vi är tillbaka till tiden för att arbeta med konsumentkunden / kunden.

Använda teknik för självhänvisning

Internet har förändrat fastighetsbranschen mycket. Mycket mer information finns tillgänglig för konsumenten online. Från och med månader innan de flyttas kan konsumenten besöka lokala fastighetsmäklare webbplatser i sitt nya bostadsområde och börja göra MLS-sökningar och ställa frågor om e-post. Snabbt hittar de agenterna som är lyhörda och vem vet vad de pratar om. Den här självförvisande processen sätter forskningen på jobbet på uppdrag av det parti som gynnas mest av att göra det bra … kunden.