Vad är fel med hemmet Affordable Refinance Program?

Fråga: Vad är fel med HARP?

En läsare frågar: "Vi försökte få ett lån modifiering, men Wells Fargo sa att vi inte kvalificerade. Vi har ett inteckning som är på väg att återställa, går från ett intresse endast lån till fullt avskrivna på sex månader Det finns inget sätt att vi har råd med den betalningen. Vi vill inte sälja på en kort försäljning eftersom vi inte vill att vår dotter ska byta skolor. Jag hörs att vi kan betala vårt lån med ett nytt lån under president Obamas refinansieringsprogram. Men jag har gått iväg för att hoppas, korsar våra fingrar och förlorar sömn över den här hypotekslån under de senaste fem åren, jag vet inte om jag kan ta det längre. Vad är fel med Home Affordable Refinance Program? Ska vi göra det? "

Svar: HARP-riktlinjerna är överlägset lindriga. Kortfattat erbjuder regeringen två alternativ genom att göra hem överkomliga. De två alternativen är:

• Lånändring genom att göra hemmet överkomligt
• HARP genom att göra hemmet rimligt

Den grundläggande skillnaden mellan de två programmen är att låneändringar är för personer som har ekonomiska svårigheter och HARP är för säljare vem kvalificerar sig inte för ett lån modifiering eftersom de inte har några ekonomiska svårigheter.

Hur man kvalificerar sig för HARP

HARP-kvalificeringsstandarder är relativt enkla enligt följande:

• Ditt lån måste ägas av Fannie Mae eller Freddie Mac. Andra typer av lån kvalificeras inte för HARP. Du kan leta upp ditt lån online för att se om det hålls av Fannie Mae eller Freddie Mac genom att gå till låneuppslagningsverktygen på webbplatsen Making Home Affordable.
• Ditt lån måste ha sitt ursprung före den 1 juni 2009.
• Ditt värdeförhållande måste överstiga 80 procent.
• Du måste vara aktuell på dina betalningar, med högst en sen betalning de senaste 12 månaderna.
• Förutom ett litet fönster som är uteslutet, har du inte tidigare använt HARP.

HARP Facets

De främsta orsakerna till att en husägare skulle ansöka om HARP beror på att husägaren vill behålla hemmet och inte kan få en lånemodifikation.

Husägare som föredrar att göra en kort försäljning gäller vanligtvis inte för HARP.

• Refinansieringsprogrammet har ingen gräns för lånebeloppet om ditt befintliga lån har en fast ränta. Det finns ingen lock.
• Det finns ett litet, begränsat, utbetalnings incitament. I allmänhet kan endast stängningskostnader läggas till ditt lån för att öka dess balans.
• Du kan ta bort en låntagare från det existerande lånet om den återstående låntagaren kan visa en stadig betalningshistorik. Detta skulle fungera för ett kvalificerat skilsmässapar.
• Du kan lägga till en låntagare på lånet, förutsatt att den nya låntagaren kan kvalificera sig.
• Du kan refinansiera om du har lämnat in konkurs så länge som konkursen släpptes för mer än 12 månader sedan, och du har stannat aktuellt på din hypotekslån sedan.
• Med undantag för en typ av HARP-program krävs inte en minsta kreditpoäng och skuldkvot.

HARP Problem Förklaras

Samma problem som plågar lån modifieringsprogram plågar HARP. Till att börja med kvalificeras inte tillräckligt många personer för hjälp, vilket innebär att riktlinjerna inte passar de flesta.

• Det största problemet är att programmet inte minskar huvudbalansen. I själva verket gör det huvudbalansen ännu större.
• Du kommer att fortsätta betala hypotekslån om du är skyldig det nu. Även om din betalning kan komma att minska på grund av en lägre ränta, kan din betalning också gå upp. Men Fannie Mae riktlinjer anger om du inte hade hypotekslån försäkring innan, du kommer inte nu.
• Du kan inte betala eller refinansiera ett fast räntebärande lån eller eget kapitallån genom HARP. Det bästa du kan göra är att få den andra långivaren till underordnad betydelse att förbli i andra positionen. Men det finns inget incitament för en andra långivare att komma överens om. Varför skulle en andra långivare vilja äventyra sin position och sjunka i brunnen utan eget kapital ännu längre?
• Du kan ändra din typ av lån för att tillgripa. Lagar varierar beroende på stat. I Kalifornien, till exempel, säljare som refinansierar ändrar villkoren för sina lån från köp pengar till hårda pengar.

  Generellt sett ger inte köpeskillingar lån i Kalifornien. Om du skulle gå igenom avskärmning på vägen, om dina lån var inköpspengar skulle du kunna skyddas från personligt ansvar i Kalifornien. Fallout från en refinansiering, till exempel att få rätt att bedriva bristande dom i händelse av misstag, kan vara ett stort plus för banker och en dålig sak för husägare.

Kort försäljning mot HARP

Under HARP om två år kan ditt hem fortfarande vara under vatten och värt mindre än vad du är skyldig. Säljare som ordnar kort försäljning kan ofta kvalificera sig för att köpa ett hem på två år. Så handlar de i huvudsak om en bostad för ett hem precis som det, men med en mycket mindre inteckning - förutom att de hyr i två år först. I slutet av två år kan en tidigare kort säljare ha samma hem men med eget kapital.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}