Strategier och risker att tänka på när man köper mark

Det finns många sätt att tjäna pengar att investera i egendom. En investeringsstrategi innebär inte egendom egendom alls, åtminstone inte vid inköpstillfället. I denna typ av investering kommer du att köpa den mark som en framtida fastighet kommer att sitta på. Lär dig fem risker du kan möta när du investerar i mark.

Vad kan utvecklas på land?

Möjligheterna för vilket land kan användas är oändliga.

Medan zoneringskraven kommer att begränsa det som kan byggas på ett visst landområde, kan allt som helst utvecklas på en rå mark. Till exempel:

• Enkeltfamiljshus
• Flerfamiljshus
• Kontorutrymme
• Utrymmeutrymme
• Blandat detaljhandel och bostadsutrymme
• Hotell
• Semesterort
• Strip Mall > Sjukhus
• Mall
• Gård
• Parkeringsplats

Vad är ditt mål i inköpsmark?

Innan du faktiskt köper en mark måste du bestämma vad ditt mål är för investeringen. Det finns flera olika strategier att överväga och det är inte en storlek som passar alla sätt. Två olika investerare kan ha två väldigt olika tillvägagångssätt för samma mark. Dessutom kan samma investerare ha två olika tillvägagångssätt för två olika tomter.

Här är sju strategier att tänka på när man köper mark:

1. Köp och Sälj:

I det här tillvägagångssättet går du i grunden med marken. Du tror att du köpt marken under marknadsvärdet och hoppas att du kan hitta en annan köpare som är villig att betala till eller mer än marknadsvärdet.

Du hoppas på en snabb försäljning med lite eller inget extra arbete på landet från din sida.

2. Köp och håll:

I detta tillvägagångssätt köper du marken och håller fast på den under en viss tid. Du tror att landet kommer att uppskatta värde. Du måste fortfarande betala skatt på marken, liksom eventuella extra kostnader för att behålla marken under denna tid.

Detta är ett gemensamt tillvägagångssätt inom områden som re-gentrified. Investeraren köper marken i hopp om att de kan sälja den till en utvecklare i framtiden, eftersom området blir mer populärt.

3. Köp, utveckla och hålla:

I detta tillvägagångssätt köper du en rå mark med avsikt att utveckla marken själv. Till exempel kan du bygga ett komplex av radhus som du kommer att hyra ut till bostadshyresgäster. Du kan också bestämma dig för att bygga ett band galleria, som du kan hyra ut till detaljhandel hyresgäster. Ett annat alternativ kan vara att utveckla en bed and breakfast som du kommer att köra och hantera.

4. Köp, odla och håll:

I detta tillvägagångssätt är du mer intresserad av att använda själva marken än byggnadsfastigheter på landet. Till exempel kan du odla grödor på marken, använda den till boskap, skapa en julgrangård eller skapa en vingård.Du kommer aktivt att hantera marken och hoppas kunna göra en vinst av vad landet kan producera.

5. Köp, genomgående process och försäljning:

I det här scenariot kommer du att köpa marken och sedan gå igenom processen med att ha egenskapen zonad för en viss användning. Till exempel kan det finnas en tomt som zonades för kommersiell användning, men nu när området har utvecklats skulle det vara en utmärkt plats för en ny höghusbyggnad.

Om du kan få landet att åter zoneras för bostadsbruk, skulle det göra landet mer värdefullt för potentiella utvecklare och mer önskvärt, eftersom det är ett extra steg de inte behöver göra sig själva.

6. Köp, utveckla och sälja:

I det här fallet köper du marken med avsikt att utveckla marken själv och sedan sälja den till en slutanvändare. Till exempel köper du marken, byggar en ny byggnad hem och säljer den till en köpare som vill bo i den. Som ett annat exempel ställer du upp en vingård och säljer den till en köpare som kommer att hantera och driva vingården.

7. Köp, utveckla och hyra:

Slutligen kan du utveckla marken och sedan hyra marken till någon annan. Till exempel kan du köpa mark och besluta att sätta en parkeringsplats på den eftersom det inte finns gott om parkeringsplatser i området. Ägaren till en flerfamiljshus i närheten frågar om de kan hyra partiet från dig eftersom de inte har tillräckligt med parkering för sina hyresgäster.

Risker att tänka på när man köper mark

En ouppbyggd mark verkar förvisso hålla oändliga möjligheter. Men du kommer snart att upptäcka att det finns många begränsningar och utmaningar som du kommer att möta när du försöker utveckla eller sälja det här landet. Regeringen kan begränsa den typ av egendom som kan byggas eller hur landet kan användas. Du kan stöta på miljöproblem, som översvämningar eller föroreningar.

Här är fem risker att köpa mark för att vara medveten om:

1.

Zoning Classification Ett stort problem du kan stöta på när du köper mark är zoning problem med hur marken kan användas. Varje stad har en plan för markanvändning. Detta delar i princip staden till olika områden, inklusive kommersiell, bostads-, jordbruks-, industriell, historisk eller till och med blandad användning.

Användning av land:

• Den första frågan du måste hantera är hur landet kan användas. Om marken är zonad för privat bruk och du planerar att bygga en bostadsfastighet på landet, har du inget problem.

Men om du vill ändra hur landet är zonat kan du ha en strid på dina händer. Till exempel är marken zonad för privat bruk och du vill bygga en kommersiell fastighet på platsen. Några av dessa klassificeringar är årtionden gamla, så staden kan vara öppen för omklassificering av landet om den nya funktionen är meningsfull med stadens nuvarande layout. Andra gånger är det inte så lätt.

Du måste begära staden för att få landet att omklassificeras. Många städer vill att du ska visa att det har skett en väsentlig förändring i grannskapet som kommer att motivera förändringen i zoning.Du måste lägga fram ett förslag om vad du ska bygga på webbplatsen. Du måste visa att din utveckling är kompatibel med den befintliga utvecklingsplanen för staden, och att den inte kommer att få några negativa effekter, till exempel att orsaka översvämningar i närheten eller öka trafiken.

Det kommer sannolikt att bli en offentlig utfrågning. Även om du kan få kommunfullmäktige ombord, kan du ha en separat kamp mot dina händer med grannar som kommer att begära för att hindra dig från att kunna bygga.

2. Zoneringsbegränsningar

Den andra faktorn att tänka på när man köper mark är storleken på den utveckling du får bygga.

Återkravskrav:

• Det finns vanligen en kod som kräver att din egendom byggs ett visst avstånd från de närliggande fastighetslinjerna. Detta inkluderar fronten, vilket är sannolikt gatan, de två sidorna och baksidan. Fasta strukturer, såsom ett hem, garage eller däck, måste byggas ett visst avstånd från fastighetslinjerna.

Beroende på storleken på det parti du tittar på kan det påverka storleken på den struktur som kan byggas, vilket kan göra investeringen värt.

Mängdrakning:

• Denna kod är på plats för att förhindra översvämningar. Det måste finnas en viss procentandel av partiet som inte är täckt, där regn har förmåga att sippa in i jorden så att det inte översvämer grannskapsfastigheter.

Golvytaförhållande:

• Kvadratfoten på varje våning i fastigheten, (vissa städer inkluderar källare, andra inte) kommer att läggas ihop och sedan divideras med storleken på partiet. Den totala golvyta kan bara vara en viss procentandel av partiets storlek, vilket varje stad bestämmer.

Höjd:

• Du behöver veta höjden på strukturen du kan bygga. Om du planerade på en trefamiljshus, men staden tillåter inte mer än två berättelser på den platsen, kommer investeringen inte att ge pengar för dig.

Tillbehörsbyggnader:

• Det kommer att finnas kodbegränsningar på storleken och placeringen av strukturer som garage och skjul. Det kan finnas ett krav på hur många parkeringsplatser du måste ha för fastigheten. Vissa städer kan även kräva att dessa utrymmen är täckta.

3. Miljöfrågor

En tredje risk för att köpa rå mark är att du inte vet vad som ligger under jorden. Du kan stöta på höga nivåer av radon eller asbest. Marken kan vara instabil och oförmögen att bygga på. Om du bygger på jord som inte är stabil kan det leda till att din egendom stiftar.

Marken kan vara belägen i en översvämningszon. Detta kommer inte att bli världens ände om du kan höja fastigheten eller förändra markens markering för att förhindra översvämning. Översvämningsförsäkring är väldigt dyrt och kan vara en avtalsbrytare för potentiella köpare.

Det finns dock undantag. Mycket av Hoboken, New Jersey ligger i en översvämningszon, men på grund av dess närhet till New York City anses marken i det området vara mycket värdefullt.

4. Tillgång till hjälpprogram

Hur lätt är det att få verktyg på platsen?Detta inkluderar avlopp, rinnande vatten, el, gas, telefon, kabel och internet. Har närliggande fastigheter dessa tjänster, eller är din tomt i mitten av ingenstans.

Om din egendom ligger i mitten av ingenstans och inte har tillgång till en avloppsledning, kan du ha ett prövningstest gjort på marken för att avgöra om ett septiskt system kan installeras på fastigheten. Detta test avgör hur snabbt vatten dränerar genom jorden. Om du antar att marken passerar perkoleringstestet, måste du också gräva en brunn för dricksvatten, vilket lätt kostar fem siffror.

Att få dessa verktyg på din fastighet kan vara en stor kostnad. Om du inte kan få tillgång till nödvändiga verktyg är det en katastrof för eventuell utveckling du övervägde.

5. Ingen inkomst, men utgifter

När du köper rå mark finns ingenting på marken, så det genererar inte inkomst. Det är väldigt svårt att få ett lån på ledigt mark, så du måste sannolikt betala pengar för landet, vilket ger mycket pengar bundna i investeringen.

Det genereras inga inkomster, men du är fortfarande ansvarig för utgifterna på marken. Huvudutgiften kommer att vara skatter. Du kan också behöva betala för att behålla marken, som att klippa gräset regelbundet.