Standard Mortgage Clause

De flesta kommersiella äganderätten innehåller en klausul som skyddar innehavarna av hypotekslån (långivare). Denna bestämmelse gäller när försäkrad egendom har använts för att säkra en inteckning, och den egendomen har skadats av en täckt fara. Klausulen säkerställer att långivaren kommer att få betalning enligt policyen i den utsträckning som återstående skuld uppstår.

När en företagsägare köper en kommersiell byggnad med hypotekslån kan innehavaren kräva att köparen ska få en fastighetspolicy som innehåller standardklausulen .

Här är ett exempel.

Exempel

Andy äger A-1 Appliances, ett företag som säljer hushållsapparater. Andys företag har just köpt ett nytt lager med ett lån som erhållits från Lucky Lending.

Lånet A-1 som erhållits från Lucky Lending är säkrat av lageret. Eftersom lagret tjänar som säkerhet för lånet har Lucky Lending ett försäkringsintresse för det. För att skydda Luckys intresse kräver Låneavtalet A-1 att försäkra lagret mot brandskador och andra faror enligt en kommersiell egendomspolitik. Avtalet säger att policyn måste innehålla standardpantklausulen.

Standardklausul

Under år tidigare krävde försäkringsbolag som skrev egendomsförsäkring att använda en policyformulär som kallades 1943 New York Standard Fire Policy. Den sistnämnda innehöll en klausul med rubriken Hypotekslån, som tog upp låntagarnas rättigheter. Denna klausul kallades standardlånsklausulen .

I dag används New York-formuläret sällan, och ISO-affärspolitiken anses vara industristandarden. ISO-formuläret adresserar hypotekslån i en klausul med rubriken Hypotekstagare. Denna klausul tjänar nu som en standardpremieklausul. Det förekommer i många fastighetspolicyer utarbetade av enskilda försäkringsgivare.

Intressen

Den ISO-hypoteksklausulen gäller den hypotekslån som anges i deklarationerna. Långivaren är täckt för förlust eller skada på byggnaden eller strukturen som fungerar som säkerhet för lånet.

Om flera långivare är upptagna i policyen omfattas de av prioritetsordning. Antag exempelvis att en försäkringstagare har köpt en byggnad med två inteckningar (en första och en sekund). Om byggnaden brinner ner, kommer långivaren som listas på första hypotekslån att betalas. Efter att den första långivaren har kompensats, kommer långivaren på den andra hypotekslån att få betalt.

Hypoteksklausulen säger att långivare kommer att få betalt "eftersom deras intressen kan uppstå." Detta innebär att det belopp som varje långivare kommer att få beror på omfattningen av skador på den försäkrade byggnaden och obetald saldo (huvudstol och ränta) på lånet. Till exempel förstörs en brand A-1 Appliances 'lager.Vid tidpunkten för elden är A-1 skyldig till Lycklig Utlåning 750 000 kronor i huvudsak och upplupen ränta. Lucky Lending får en försäkring utbetalning på $ 750, 000, dess intresse för fastigheten.

Beloppet försäkringsgivaren betalar för förlust omfattas av gränsen för policyn. Till exempel, om A-1s lager är försäkrade för $ 1. 5 miljoner, kommer försäkringsgivaren inte betala mer än 1 dollar. 5 miljoner till alla täckta parter (A-1 Vitvaror och alla långivare).

I vissa stater säkrar långivare sina lån via förtroende snarare än inteckningar. Av denna anledning ingår begreppet hypotekslån i standardlånsklausulen en förvaltare.

Utestängning

Långivarens rätt att återhämta sig för en förlust enligt låntagarens fastighetspolitik påverkas inte av någon avskärmningsåtgärd som långivaren har initierat mot fastighetsägaren före förlusten. Antag exempelvis att A-1 Vitvaror inte lyckas göra flera hypotekslån, så Lucky Lending utfärdar ett meddelande om standard. En månad efter det att meddelandet har utfärdats försvinner lagret med eld. Standardmeddelandet påverkar inte Lucky rätt att få betalt för förlusten enligt policyen.

Försäkringshavarens rättsakter

Låntagaren har rätt att återkräva för förlust enligt policyn även om försäkringstagaren har brutit mot villkoren i försäkringsavtalet.

Antag exempelvis att A-1 Appliances 'lager förstörs av en brand. A-1 skickar en fordran hos fastighetsförsäkringsgivaren för skada på byggnaden och dess innehåll. A-1 vägrar dock att låta en justerare på fastigheten för att inspektera skadan. Försäkringsgivaren avslår slutligen A-1: ​​s påstående, eftersom A-1 inte har uppfyllt ett politiskt villkor.

Lucky Lendings rätt att återhämta sig enligt policyen påverkas inte av A-1: ​​s åtgärder så länge långivaren uppfyller vissa villkor. Långivaren måste:

• Betala utestående premie på grund av att försäkringstagaren har misslyckats med att betala
• Inlämna ett bevis på förlust (om försäkringstagaren inte har gjort det) inom 60 dagar efter mottagandet av ett meddelande om att ett bevis för förlust beror på
• Meddela försäkringsgivaren om långivaren är medveten om förändringar i byggnadens ägande eller beläggning eller om risken har förändrats väsentligt.

När långivaren har slutfört alla dessa steg är det berättigat att erhålla en förlustavgift enligt A-1: s fastighetspolitik.

Överföring av rättigheter

Klausulen om ISO-hypotekslån innehåller en subrogationsbestämmelse. Det anges att om försäkringsgivaren gör en förlustbetalning till långivaren men nekar betalning till den försäkrade, överlåts långivarens subrogationsrätt till försäkringsgivaren till betalningsbeloppet. I föregående exempel nekades A-1 Appliances betalning enligt policyn eftersom den inte uppfyllde villkoren i försäkringsavtalet. Antag att Lucky Lending har fått en försäkringsbetalning på $ 700 000 för sitt intresse för det skadade lageret. Branden orsakades av en defekt i en elektrisk torktumlare som lagrats i byggnaden. Om Lucky Lending inte hade fått ersättning för skadan, kunde långivaren ha väckt torktillverkaren för egendomsskada.

A-1: ​​s försäkringsgivare har skadat Lucky Lending för förlusten. Låntagarens rätt att stämma tillverkaren för ersättning överförs således till försäkringsgivaren. Försäkringsgivaren har nu rätt att stämma tillverkaren för att återhämta den $ 700, 000 som den har betalat till Lucky Lending.

Försäkringsgivaren kan välja att betala långivaren huvudbeloppet på hypotekslån plus eventuell upplupen ränta. Om någon skuld kvarstår, måste försäkringstagaren betala det beloppet till försäkringsgivaren.

Annullering och icke-förnyelse

Enligt hypoteksklausulen måste försäkringsgivaren skriftligen underrätta hypotekslån om försäkringsgivaren annullerar policyn eller vägrar att förnya den. Om den försäkrade har misslyckats med att betala premien, måste försäkringsgivaren meddela långivaren 10 dagar i förväg innan han upphäver policyn. Om försäkringsgivaren annullerar policyn av någon annan anledning än att premien inte betalas ut, måste den låta långivaren ha 30 dagars förvarning. Skulle försäkringsgivaren besluta att inte förnya policyn måste den låna utlåningsmannen tio dagars varsel.

Dessa avbeställningsvillkor kan ändras enligt statlig lagstiftning. Till exempel kräver vissa stater att försäkringsgivare meddelar en långivare minst 45 dagar i förväg om en policy avbryts av någon annan anledning än att premien inte betalas.