Borde vi skriva ett erbjudande om att köpa ett hem?

Fråga: Ska vi skriva ett erbjudande om att köpa ett hem?

En läsare frågar: "Vi hittade det perfekta hemmet, men vår agent säger att säljaren bara accepterar ett backup-erbjudande. Vi vill inte vara i backup. Vi vill köpa det här hemmet. Gör ett backup erbjudande som ger oss det huset? Min fru säger att vi slösar bort vår tid, tid som kan spenderas och tittar på bostäder för att köpa som inte har några erbjudanden på dem. Ska vi skriva ett backup erbjudande att köpa en hem? "

Det bästa med din situation är att säljaren sannolikt inte skulle begära backuperbjudanden om säljaren inte kände att det var en bra chans att erbjudandet i handen skulle kunna blåsa upp eller gå bort. I allmänhet, om du är den andra personen i linje, kanske du mycket väl hamnar på att köpa det där hemmet. Oddsen är bra. Men jag kan förstå din motvilja att göra ett backup erbjudande. Ingen vill spela andra fiol utom andra fiddelspelare.

Vad är ett Backup-erbjudande?

Låt oss börja med att titta på vad som gör ditt erbjudande ett backup-erbjudande. För det första har säljaren redan accepterat ett annat erbjudande. Det första erbjudandet är förmodligen ett kontingentavtal, vilket beror på ett visst antal händelser som kanske inte kan hända. Några av dessa händelser kan vara:

Avhängig av köparen som säljer ett befintligt hem

Avhängigt av inspektioner, vilket inkluderar en tillfredsställande heminspektion

• Beroende på hemvärderingen av försäljningspriset och en låg värdering är en möjlighet
• Om köparen erhåller gynnsam finansiering och allt kan hända vid försäkringsbrevet.

Om någon av dessa situationer hamnar på en transaktion, kan transaktionen avbryta. Om transaktionen avbryts måste säljaren sätta tillbaka hemmet på marknaden och börja visa hemmet igen. Ett backup erbjudande bekräftar förekomsten av ett befintligt erbjudande och säger om den första köparen avbryter, då är du automatiskt i kontrakt med säljaren.

• Ett backup erbjudande måste undertecknas av alla parter i kontraktet för att vara effektiva. Säljare kan skriva mer än ett backup erbjudande om att säljaren gör positionen för varje part som är känd. Till exempel kan du vara i # 3 eller # 4-position om det finns fyra backup-erbjudanden. Helst vill du vara i # 1-position, det första back-up-erbjudandet.

Har Backup Erbjudanden att vara högre än listpriset?

Om ditt backup-erbjudande behöver vara högre än priset beror på hur många erbjudanden säljaren tar emot. I en multipel erbjudande situation kan du vara ganska säker att det kommer att finnas erbjudanden för mer än listpriset. Så här många fler erbjudanden går:

Första erbjudandet: mindre än listpriset eftersom köparen inte vet någon annan är intresserad.

Andra erbjudandet: Listpriset eftersom ofta första och andra ankommer nära varandra.

• Tredje erbjudandet: Lite mer än listpriset eftersom köparen verkligen vill ha hemmet.
• Fjärde erbjudandet till 10: e erbjudandet: Någonstans mellan, eftersom dessa köpare vet att det är ett långt skott.
• Säljaren har ett incitament att hålla fast vid den första köparens erbjudande, särskilt om det är ett högre erbjudande. Men du sparar säljaren tid och problem genom att skicka ett backup-erbjudande, så säljaren kan vara villig att acceptera lite mindre för att ge dig ett incitament att vänta.
• Men om flera erbjudanden är normen är det oftast bäst att matcha erbjudandet på bordet. Prata med din agent.

Backup-erbjudanden och kort försäljning

Om du köper i ett område som har ett stort antal korta försäljningar på marknaden, ger ett backup-erbjudande för en kort försäljning sannolikt odds större än 50/50 som den första erbjudandet kommer att gå iväg. Många köpare vill inte vänta på kort försäljning godkännande, och någon liten snafu längs vägen kan fördröja en kort försäljning. Oddsen är väldigt hög, den första köparen väntar inte.

Genom att placera dig själv i en backup position är du inte skyldig att köpa hemmet, och du kan fortfarande titta på andra bostäder på marknaden medan du väntar. Om du hittar ett annat hem som du gillar, kan du kanske dra tillbaka ditt erbjudande från överväganden, men den övningen är frusad av uppenbara skäl.

Det förnekar ganska mycket syftet med ett backup-erbjudande.

En annan väg att överväga är den korta säljaren och köparen kan ha skrivit ett kort försäljningstillägg. Om det korta tillägget till tillägg tillåter säljaren att acceptera säkerhetskopieringserbjudanden och skicka dessa erbjudanden till banken kan du kanske övertyga säljaren om att skicka ditt erbjudande till banken. Om det är bättre än det första erbjudandet, vilket erbjudande tror du att den korta försäljningsbanken kommer att acceptera? Detta skulle effektivt sparka ut den första köparen. Prata med din agent.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.