Köpa en bankägd vs regelbundet noterad hemsida

Fråga: Ska vi köpa ett bankägat hem eller ett vanligt hem?

En läsare frågar: Är vi kandidater att köpa ett hus från banken? Min fru och jag är första gången homebuyers. I vår stad ser vi många bostäder till salu som är bankägda bostäder. Vi pratade med en agent på ett öppet hus som berättade för oss att det är lika lätt att köpa en bankägd bostad som ett vanligt hem. Men våra vänner säger nej, att köpa ett bankägat hem kan vara en mardröm. Är agenten ljuger för oss? Vilket är lättare att köpa? Ska vi köpa en bankägd bostad eller ett vanligt hem?

Svar: Vissa fastighetsmäklare som listar fastighetsägda bostäder eller REO för korta tror troligen att köpa ett bankägat hem är lika lätt som ett vanligt hem. Det beror på att för många av dem är bankägda hem det enda hem de säljer. I stort sett vill jag hellre sälja ett vanligt hem varje dag i veckan, och jag ska berätta varför.

Bankägda bostäder och marknaden

Det skiljer sig åt huruvida antalet hem på marknaden är mestadels avskärmning. Om en vanlig säljare säljer på en marknad dominerad av bankägda bostäder, måste vanliga säljare konkurrera om pris med avskärmning, vilket innebär att säljaren behöver prissätta ett hem i linje med priserna på bankägda bostäder.

Vissa kapitalförvaltare, som arbetar i bankfastigheter som hanterar avskärmning, insisterar på att deras agenter marknadsför sin inventering precis som alla andra hem. vissa föredrar agenterna att inte avslöja att hemmen är utestängningar.

Det beror på att avskärmningshem bär en stigma. Men i all rättvishet till banken försöker banken helt enkelt konkurrera på den öppna marknaden.

Bankägda bostäder och upplysningar

När du köper ett hem kan ägarna vanligtvis dela information med dig om dess historia. Du kan ta reda på om diskbänken någonsin stannar upp, när taket senast byttes och om det finns några brister som en hemkontroll inte kan avslöja.

När du köper en bankägd bostad är du själv. Du köper en okänd faktor med väldigt lite rekurs.

As-Is Condition

Bankerna gör sällan reparationer av bostäder i sina portföljer. De betalar vanligtvis inte för skadedjurskontroll eller ger köpare en takcertifiering eller avloppskontroll. Om din hemkontroll avslöjar ett stort problem och du skickar in en begäran om reparation, kommer banken troligtvis att ignorera den. En vanlig säljare är mycket mer sannolikt att förhandla om en reparationsförfrågan och lösa problem för dig.

Förhandlingar om att köpa hem från banken

Vissa banker kommer inte ens titta på ett erbjudande om inte köparen lämnar in ett prepaidbrev från bankens utvalda låntagare, vilket innebär att det kan ta ännu längre tid att lämna in ett erbjudande den första platsen.På grund av volymen av listor som aktivitetsavdelningar hanterar kan det ibland ta upp till två veckor eller längre att få svar.

När banken accepterar ett erbjudande, genererar det ofta ett banktillägg som, för alla praktiska ändamål, ersätter det erbjudande du lämnat in. Banktillägget kan bestå av 10 sidor eller mer. Nästan alla viktiga objekt som skyddar köparen ändras. Om du köper en bankägd bostad är det en bra idé att få din advokat att se över kontraktet eftersom verbalet ibland är svårt att förstå.

Bankavgifter för stängningsfördröjningar

I norra Kalifornien där jag jobbar slutar vi ofta med ett södra Kalifornien escrowföretag som hanterar transaktionen. Avståndet försenar pappersarbete. Dessutom, om köparens långivare behöver ett par dagar för att släppa filen från försäkringsbrevet, debiterar banken ofta köparen en avgift. Vanliga säljare är i allmänhet mer förlåtande och avslappnade om förlängningar.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.