Kalkylblad för fastighetsinvesteringsanalyser

Alla dessa beräkningar som går in i en grundlig analys av den ekonomiska lönsamheten hos en fastighetsuthyrning kan vara en smärta att lära sig. Då måste du tillämpa dem och dra dem ihop för att fatta ett beslut:

• Bruttopotentiell inkomst (GPI)
• Brutto rörelseinkomst (GOI)
• Brutto hyresmultiplikator (GRM)
• Kassaflöde före skatt ( CFBT)
• Kassaflöde efter skatt (CFAT)
• Netto rörelseinkomst (NOI)
• Kapitalränta (Cap Rate)

• Jämna förhållande
• Avkastning på Equity Year One

Jag har skapat ett kalkylblad som gör dem åt dig; Allt du gör är att plugga in förvärv, inkomst och kostnad nummer. Det finns två identiska ark, men man har exempel nummer fyllda för att hjälpa dig att visualisera resultat. När du klickar på länkarna nedan laddas du automatiskt ner ett Excel-kalkylblad. Tyvärr finns inga andra format tillgängliga.

Klar att använda kalkylblad för hyresinvesteringar.

Kalkylblad med exempel på fastighetsnummer.

Varför vi går till problemen

Investeringar i hyresfastigheter drar mer intresse än någonsin. När du läser eller tittar på TV om fix & flip-investerare, säljer de ofta dessa bostäder till hyresinvesterare. Den framgångsrika hyresinvesteraren kan ha dussintals bostäder i sin portfölj. De är skarpa investerare eller de skulle inte raka i kassaflöde från så många hem. Du vill kunna förstå och diskutera "siffrorna" med dem.

Låt oss ta en titt på fördelarna med att hyra fastighetsfastigheter.

Avskrivningar

Avskrivningsavdraget är en värdefull komponent i vår fastighetsanalys. För personer med höga skattebeslag med andra investeringar kan det till och med tillåta att vinsten från andra investeringar minskar. Naturligtvis, kontakta en revisor om detta.

Men när kostnaderna plus avskrivningar faktiskt är mer än vinstnumret för skatter, har du kvarvarande förluster som ska användas mot andra investeringsinkomster.

Det är inte faktiskt en kontantförlust, eftersom avskrivningen inte är kontant i fickan. Det är ett beräknat antal som behandlas som en kostnad för skattemässiga ändamål. Eftersom du inte spenderade det kan du fortfarande ha positivt månatligt kassaflöde samtidigt som du uppvisar en operationell förlust för skatter.

Kassaflöde

Att ta ett månatligt kassaflöde till banken är ett stort drag för hyresinvesterare. Att göra sin due diligence och köpa rätt kan resultera i dubbelsiffriga avkastningar och ett solidt flöde av pengar i flera år. Kassaflöde är en funktion av många insatser, och en eller flera av dem kan förändras och skada eller förbättra kassaflödet. Vissa är marknad och ekonomi påverkade. Om en stor lokal arbetsgivare stänger eller flyttar, kan efterfrågan på hyresfastigheter sjunka över natten.Det här är något du inte kan kontrollera, men förhoppningsvis undviker genom att göra din due diligence om lokala arbetsgivares hälsa och planer. Om de är hälsosamma och lönsamma med ett långt leasingavtal som nyligen förnyats, är du förmodligen i god form.

Fastighetsskatt

Du kan dra av fastighetsskatten för inkomstskatt. Om ditt företag äger fast egendom måste du betala fastighetsskatt på denna fastighet.

På samma sätt som individer betalar fastighetsskatt på det bedömda värdet av sina hem betalar företagen fastighetsskatt på det fasta värdet av fastigheter (mark och byggnader). Om fastigheter säljs, fördelas årets skatt mellan de tidigare och nya ägarna, baserat på hur mycket år de ägde fastigheten.

1031 Skatteutbyte

Du kan, enligt mycket strikta regler, sälja en fastighet till vinst och rulla intäkterna till en annan fastighet utan att behöva betala kapitalvinstskatt. Här är vad Internal Revenue Code, Title 26, avsnitt 1031 säger: "Ingen vinst eller förlust ska erkännas vid utbyte av egendom som hålls för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar om sådan egendom utbyts enbart för egendom av samma slag som hålls antingen för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar. " Egenskap av samma slag betyder helt enkelt andra fastigheter, och kräver inte ett land för land eller kontors-utbyte.

Faktum är att det finns få investeringsaktiva klasser och strategier som kan jämföras med hyresfastigheter. Människor behöver en plats att bo, och att äga ett hem är inte möjligt för någon och inte önskad av andra.