Gröna inteckningar i Kalifornien

Vid första blush verkar gröna bolån i Kalifornien som det perfekta sättet att finansiera energieffektiva förbättringar och uppgraderingar för ditt hem. Det finns många fördelar med gröna inteckningar, men det finns också faror som lurar inuti att inte varje försäljningsplattform är snabb eller tydlig att avslöja för husägare. Paraplyet enligt vilket dessa typer av finansiering faller kallas av akronymet PACE, som står för Property Assessed Clean Energy, men du kan få en PACE-bedömning säkrad till ditt hem utan att någonsin ha hört termen PACE.

Det beror på att när PACE-programmen kommer från offentliga enheter, administreras de ofta av privata enheter som använder ett annat namn som HERO eller Ygrene eller California First. Det här är alla exempel på PACE Green Mortgages i Kalifornien. Appellen hos dessa gröna inteckningar är lätt att förstå när man ser de enorma fördelar som erbjuds husägare.

Hur arbetar PACE Green Mortgages?

Den första fördelen är ingen betalning. PACE-programmen erbjuder 100% finansiering med liten eller ingen kreditkontroll. Betalningarna hanteras inte på ett typiskt hypotekslån eftersom den gröna hypotekslånet är knutet till en husägares lokala fastighetsskatträkning och klädd som en bedömning.

Pace Green Mortgages möjliggör omedelbar finansiering genom godkända leverantörer för byggändamål som inbegriper energieffektiva förbättringar i hemmet eller förnybara energianläggningar, såsom dubbla fönsterfönster, VVS-system, vattensystem, eller den förestående kostnaden för solpaneler och mycket mer.

Några gånger, under spänningen att lägga till energieffektiva uppgraderingar till hemmet, och den relativa enkelheten att erhålla dessa typer av lån, glömmer husägare att handla på bästa möjliga sätt priser. Vissa ägare vet inte skillnaden mellan en fönsteruppgradering på $ 20 000 eller en $ 40 000 "förbättrad" fönsteruppgradering.

Eftersom det inte finns några out-of-pocket-kostnader och hela projektet finansieras genom fastighetsskatt, kan jämförelseshopping falla vid vägen.

Den största nackdelen betalar emellertid inte för mycket, även om det är en mycket verklig oro. Det grundläggande problemet är att husägare ofta lovar att lien antas av en ny köpare, om husägaren väljer senare att sälja hemmet, och det här är inte riktigt sant. Till exempel, om en ny köpare går med på att anta kostnaden för förbättringarna, och få är villiga, kommer köparen inte att kunna säkra ett lån för att köpa hemmet - inte via Fannie Mae eller Freddie Mac eller VA eller FHA-lån. Finansieringen är inte förutsättlig om köparen använder konventionell eller statlig finansiering för att köpa hemmet eftersom bankerna inte tillåter det.

Federal Housing Financing Agency (FHFA) tillåter inte antagande eftersom den gröna finansieringen är en del av fastighetsskatteavgiften, vilken anses vara en överlägsen lien, vilket innebär att det skulle ha företräde vid en avskärmning och betalas först och före de befintliga inteckningarna.Långivare vill inte att en annan enhet ska få överlägsen status och placeras framför ett befintligt lån.

Detta innebär att för att sälja till en annan köpare som finansierar köpet, skulle husägaren behöva betala hela PACE-lånet.

För att lägga till förolämpning mot skada, kan utbetalningen innehålla en förskottsavgift också. Naturligtvis skulle en försiktig homebuyer som skulle betala pengar till exempel troligtvis hävda att huseieren rabatt priset för att möjliggöra eventuell återbetalning av PACE-lånet. Så husägaren kan inte riktigt vinna eller komma framåt i det här spelet vid återförsäljning, oavsett hur programmet presenteras för husägaren.

Det är lätt att glömma om gröna inteckningar i fastighetsskatter.

Många husägare betalar bara skatteräkningen när den kommer två gånger om året, annars lånas skatter och betalningar görs varje månad, förutom huvudstol och ränta. Ofta visas inte lien lätt eller det förefaller som en skattebedömning, som lätt kan avfärdas av låntagare och till och med några försäkringsgivare. En långivare nämnde nyligen en fil till mig som hade en kreditförfrågan i säljarens kreditkontroll, som gjordes några månader innan säljaren hade bestämt sig för att lista hemmet till salu.

Sedan förfrågan gjordes under de senaste 60 dagarna frågade inteckningslånsofficeren om det, för att se till att husägare inte tog på sig ytterligare skuld genom att finansiera en bil eller ett annat stort köp.

Det visade sig att husägare hade ett PACE-lån på 18 000 kronor (8 25% ränta, 20 år). Det fanns inget omnämnande av lånet i skattepappersregistret eller i titelbolagets fastighetsprofil. Det återspeglades inte i listan över bedömningar av den nuvarande skattelagen. Långivaren fick en kopia av preliminär titelrapport och som ett undantag var följande uttalande:

7. Bedömningar och andra frågor för Sacramentos län, som finns i ett dokument med titeln "Betalning av avtalsenlig bedömning som krävs" och / eller "Notice of Assessment" (California Hero Program), registreras XX / XX / XXXX som dokumentnummerbok XXXXXXXXX, sida XXXX av officiella handlingar. Eventuella bedömningar i samband med ovanstående dokument samlas in med de årliga skatterna.

För ett otränat öga verkar detta bara vara en annan bedömning. Men det är bevis på ett PACE-lån som måste betalas i sin helhet vid stängning av säljaren.

Det här är inte att säga att PACE-lån eller HERO-programmet är alla dåliga eftersom det inte skulle vara sant. Det finns många fördelar med programmen, och det hjälper husägare att göra förbättringar som de annars inte skulle ha råd med. Men var medveten om att upplysningarna kan vara otillräckliga för att hjälpa en ägare att förstå följderna och de fina nyanserna av dessa lån som, om de är kända, kan räcka för att göra hyresgästen överlåta gröna inteckningar.