Att ställa in en säljare för att ge dig finansiering till att köpa ett hem kan vara ett knepigt förslag. Det beror delvis på att om du frågar förteckningsagenten om ägaren kommer att ha någon eller all finansiering, vet inte agenten säkert det. Varför? Agenten frågade aldrig. Förmodligen bryr sig inte nog att fråga, heller.
Om du frågar säljaren direkt kommer säljaren sannolikt att säga nej. Säljare avvisar ofta förslaget till ägarfinansiering eftersom ingen har förklarat fördelarna eller föreslagna ägartillskott som ett sätt att sälja hemmet.
De flesta säljare säljer inte ett hem varje dag. Deras kunskaper är begränsade till konventionella metoder där köparen går till banken för att få en inteckning.
För en säljare vars hem inte säljer eller när traditionella långivare riktlinjer stramas, blir ägarfinansiering plötsligt mycket populär. Ägarfinansiering är definitivt ett lönsamt alternativ för vissa på köparens marknader. Bara inte så mycket på säljarens marknader.
Vad är Ägarfinansiering?
När en del av eller hela inköpspriset, minus köparens betalning, bärs av (finansieras av) säljaren, tillhandahåller säljaren ägarfinansiering. Det spelar ingen roll om fastigheten har ett befintligt lån, förutom i den mån den befintliga långivaren kan påskynda lånet vid försäljning på grund av en utlänningsklausul. I stället för att gå till banken ger köparen ett finansieringsinstrument till säljaren som bevis på lånet och betalar till säljaren.
Om fastigheten är fri och tydlig, vilket innebär att säljaren har tydlig titel utan några lån, kan säljaren komma överens om att bära all finansiering.
I så fall är köparen och säljaren överens om en räntesats, månatligt betalningsbelopp och löptid, och köparen betalar säljaren för säljarens eget kapital på avdragsbasis.
Säkerhetsinstrumentet registreras i allmänhet i de offentliga dokumenten, vilket skyddar båda parter. Tänk på att vissa statliga lagar förbjuder ballongbetalningar.
En del federal lagstiftning kan också styra ägarfinansiering. Du kanske vill få juridisk rådgivning för att se till att du följer lagen.
Typ av ägarfinansiering
De flesta köp-pengarstransaktionerna är förhandlingsbara. Säljare och köpare är fria att förhandla om villkoren för ägarfinansieringen, med förbehåll för löneavgifter och andra statsspecifika bestämmelser. Återigen kanske du vill söka juridisk rådgivning.
Medan det inte krävs någon standard nedbetalning, vill många säljare ha en tillräcklig utbetalning för att skydda sitt eget kapital. Nedbetalningar kan variera från väldigt lite till 30 procent ner eller mer. Säljare anser att deras eget kapital skyddas av köparens betalning, eftersom köpare är mindre benägna att gå in i avskärmning om de har investerat mycket pengar i förskott.
Vissa variationer av ägarfinansiering inkluderar:
- Markkontrakt.
Landkontrakt överlåter inte juridisk titel till köparen, utan ger köparen rättvis titel. Köparen gör betalningar till säljaren under en viss period. Vid slutbetalning eller en refinansiering erhåller köparen handlingen.
- Promissory Notes och inteckningar.
Säljare kan bära hypotekslånet för hela saldot av köpeskillingen (minus betalningen), vilket kan innefatta ett underliggande lån. Denna typ av finansiering kallas ett "allomfattande inteckning" eller "allomfattande förtroende" (AITD). Säljaren tar emot ränta på det underliggande lånet.
En säljare kan också ha en junior inteckning, i vilket fall köparen skulle ta titeln föremål för det befintliga lånet eller få en ny första hypotekslån. Köparen mottar en handling och ger säljaren en andra hypotekslån till balansräkningen av köpeskillingen, minus utbetalningen och första hypotekslånet.
- Leasingavtal.
Försäljning av leasingavtal innebär att säljaren ger köparen rättvis titel och hyr ut fastigheten till köparen. Efter att leasingavtalet har fullgjorts får köparen titeln och erhåller vanligtvis lån för att betala säljaren efter att ha mottagit kredit för hela eller en del av hyreskostnaderna mot inköpspriset.
Ägarfinansieringsförmåner till hemköpare
- Lite eller ingen kvalificerad.
Även om säljaren begär en kreditrapport om köparen är säljarens tolkning av köparens kvalifikationer vanligtvis mindre stränga och flexiblare än de som tillämpas av konventionella långivare.
- Skräddarsydd finansiering.
Till skillnad från traditionella lån kan säljare och köpare välja mellan olika betalningsalternativ, t.ex. ränta, fast ränta, mindre än ränta eller en ballongbetalning. Betalningar kan mixa och matcha. Räntorna kan justeras periodiskt eller förblir i en takt för lånets löptid.
- Flexibilitet med låg betalning.
Nedbetalningar är förhandlingsbara. Om en säljare vill ha en större utbetalning än köparen äger, kommer säljare ibland att låta en köpare göra periodiska klumpsumma betalningar mot en förskottsbetalning.
- Lägre slutkostnader.
Utan en institutionell långivare finns inga lån eller rabatter att betala. Inga startavgifter, förädlingsavgifter, administrationsavgifter eller någon av de andra diverse avgifterna som långivare regelbundet tar ut, vilket automatiskt sparar pengar på köparens stängningskostnader.
- Snabbare besittning.
Eftersom köpare och säljare inte väntar på en långivare för att behandla finansieringen, kan köpare stänga snabbare och få köparbesittning tidigare över en konventionell låneöverföring.
Ägarfinansieringsförmåner till hemförsäljare
- Högre försäljningspris.
Eftersom säljaren erbjuder ägarfinansiering kan säljaren vara i stånd att kommunicera fullt listpris eller högre.
- Skatteavbrott.
Säljaren kan betala mindre i skatter på en avbetalningsförsäljning och redovisar endast den inkomst som erhålls i varje kalenderår.
- Månadsinkomst.
Betalningar från en köpare ökar säljarens månatliga kassaflöde, vilket resulterar i utbetalningsbar inkomst.
- Högre räntesats.
Ägarfinansiering kan ha en högre ränta än vad en säljare kan få på ett penningmarknadskonto eller andra lågrisktyper av investeringar.
- Kortare noteringstid.
Ägarfinansiering lockar en annan uppsättning köpare. Om en egendom inte säljer enligt konventionella metoder erbjuder erbjudandefinansiering ett sätt att sticka ut ur lagerets inventering och flytta en svår säljfastighet som annars inte skulle kunna sälja.
Slutligen, innan du går in i en transaktion med ägarfinansiering, kontakta en fastighetsadvokat och få behörig juridisk rådgivning. Lita inte på din fastighetsmäklare för information, såvida inte din agent är en praktiserande fastighetsadvokat.
Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.
Förstå bedömningsförfarande vid köp av ett hem
Förstå processen för hur en taksäljare kommer hem värde och även vad man ska göra när värdet kommer lägre än försäljningspriset.
Köpa ett hem och sälja ett hem på samma gång
Tips för att köpa ett hem när du säljer ett hem på en säljare marknad som skiljer sig från att köpa och sälja ett hem på en köpare marknad.
Köp ett hem innan du gifter dig
Tips för hemköp med en kompis, partner eller betydande andra före giftermål, plus hur man hanterar de finansiella detaljerna för husägare som ett par.