Du kan köpa utan pengar ner - men ska du

Att köpa ett hem utan förskottsbetalning tar hand om en av de svåraste delarna av ett heminköp: Nackdelen. Det är svårt att spara så mycket pengar, och det är skrämmande att lägga allt i ett hem när det finns andra behov och användningar för pengarna. Du kan säkert hitta långivare som inte erbjuder några lån i pengar, men det är viktigt att förstå fördelarna och nackdelarna med dessa lån.

Hur man köper utan pengar ner

Regeringens låneprogram är ditt bästa alternativ.

När USA: s regering garanterar långivare mot förlust, är de mer benägna att godkänna lån utan betalning. Men du behöver fortfarande kvalificera dig för dessa lån. Om du inte gör konventionella lån kan vara ett alternativ, eller du måste åtminstone göra en liten betalning i ditt hem.

VA-lån är tillgängliga via US Department of Veterans Affairs (VA). Servicemembers, veterans och behöriga makar kan köpa ett hem med noll procent ner. Dessa lån har inte månatliga försäkringspremier för hypotekslån, så månatliga betalningar kan förbli relativt låga (men när du köper med noll ner kommer dina betalningar att vara höga). Många långivare i USA kan ge dessa lån, så tala med en inteckning mäklare eller finansinstitut att ansöka. Långivare konkurrerar om ditt företag, så jämför erbjudanden från flera olika källor. De kommer alla att ha olika räntor och stängningskostnader.

USDA-lån stöds av U. S. Department of Agriculture (USDA) och är utformade för att främja bostadsägande i landsbygdsområden.

Dessa lån har inkomstgränser, men du kan vanligtvis tjäna upp till 115 procent av den amerikanska medianfamiljinkomsten (eller använda en statstäckande åtgärd) för att kvalificera sig för lånet. Liksom med VA-lån måste långivare delta i USDA-programmet, men det finns gott om hypotekslån och banker att välja mellan.

Få erbjudanden från flera långivare och jämföra kostnader innan du bestämmer dig.

Andra källor

Om du inte kvalificerar dig för ett VA- eller USDA-lån kan du kanske köpa utan pengar genom att använda andra källor (eller du kan behöva göra en liten betalning). Under åren var det lättare att köpa utan nedbetalning. Efter hypokrisen är det inte så lätt.

Nödbetalningsbidrag och assistans kan hjälpa dig att effektivt köpa med nollprocent nackdel. Tekniskt sett gör någon betalning, men det kanske inte är du. Sök efter lokala organisationer som du kan kvalificera dig för, och fråga en lokal representant för bostads- och stadsutveckling (HUD) för alla tillgängliga resurser. Några första gången homebuyer-program kan också vara till hjälp. Dessa program är svåra att hitta och svårare att kvalificera sig för. Men om du har rätt passform för en organisation kan du kanske få den hjälp du behöver.

80/20 lån , även känd som piggyback lån, låter dig köpa med två lån. Före finanskrisen var denna strategi en populär strategi. Nuförtiden behöver du rätt kredit- och inkomstprofil för att kvalificera dig. För att använda detta tillvägagångssätt, skulle du få en första inteckning för 80 procent av bostadsvärdet (vilket ger dig ett 80 procent lån till värdeförhållande för den delen, vilket innebär att du inte skulle behöva betala privat inteckning försäkring).

De återstående 20 procenten kommer från en andra inteckning som du får samtidigt som din första inteckning. Det andra lånet kommer att ha en högre ränta, men låntagare försöker normalt betala det lånet snabbt. Kolla med lokala banker och kreditföreningar för att se om de erbjuder 80/20 lån och att ta reda på vad kraven är.

Privata långivare kan vara villiga att låna dig 100 procent av ett hem köpeskilling. Dessa kan eller kanske inte vara professionella långivare. I många fall kommer dessa lån från familjemedlemmar som bara vill hjälpa till (de är inte verksamma inom utlåning). Om du går den vägen, använd ett skriftligt avtal så att alla förstår (och har dokumenterat) detaljerna i ditt arrangemang. Konsultera med en lokal advokat, fastighetsexpert och revisor innan du skriver under avtalet, eftersom du kommer att vilja följa alla gällande lagar (och du kan få skatte eller andra förmåner om du sätter upp sakerna ordentligt).

Om du är lycklig att ha det alternativet kan det vara en win-win-situation, men alla behöver veta vad de kommer in i.

Det kan vara bäst att göra en nedbetalning

Klagomålet att köpa utan pengar är uppenbart: Du behöver inte en stor summa pengar, du kan använda dina besparingar för inredning och reparation av hem och du kan förmodligen köpa tidigare än senare. Men det finns flera nackdelar att låna hela inköpsbeloppet.

Högre månatliga betalningar: Ju större ditt lån är desto högre betalningar kommer du att vara, och du kommer att fastna med den betalningen för lånets livstid. För att se hur siffrorna fungerar, beräkna betalningarna på något lån du överväger. Försök använda större och mindre lånebelopp (en nedsättning sänker lånebeloppet) för att se hur mycket det betyder. När du fastnar med en stor betalning har du färre alternativ i framtiden. Eventuella skador, jobbändringar eller andra överraskningar blir svårare att undvika.

Högre räntekostnader: Att låna 100 procent av ett hemvärde ökar den totala kostnaden för ditt hem. Du kanske inte behöver skriva en check idag, men du betalar mer intresse på ditt lån än du skulle ha betalat med en hälsosam utbetalning. Den skillnaden i intresse kan uppgå till tiotusentals dollar under lånets livstid. För att se några av dessa siffror, kolla på avskrivningsdiagram för lån för eventuella lån du funderar på.

Privat hypotekslånsförsäkring (PMI): När du lånar mer än 80 procent av ditt hemvärde måste du betala PMI, vilket skyddar din långivare. Den enda fördelen du får av den betalningen är möjligheten att köpa utan pengar ner (inklusive de fördelar och nackdelar som diskuteras här).Den kostnaden kan lägga tusentals eller mer till din totala livstidskostnad, och det ökar din månadsbetalning ytterligare.

Hempriset minskar: Idealiskt kommer ditt hem att få värde över tiden. Men det händer inte alltid - hem förlorar värde, och du kanske tvingas sälja med förlust. Om det händer kan du skylda mer i hemmet än det är värt. För att komma ur ditt lån måste du göra en betydande betalning till din långivare, och det är aldrig en välkommen händelse.

I huvudsak tar du en betydande risk när du köper utan pengar. Din inkomst måste vara densamma eller öka, och ditt hem måste öka i värde snabbare än du blöder pengar. Vi tror alla att de saker som händer, men många innan du har blivit bevisad fel.