Lånförändring och konkurs

Det var dags för några år sedan när jag inte kunde ha skrivit något innehåll om hypoteksmodifikationer i ett konkursfall. Det berodde på att bankerna var i röra och modifieringsprogrammen var ett skämt. Kunder fick ständigt höra att pappersarbete saknades. De skulle faxa och maila dokument om och om igen. Varje gång de kontaktade banken skulle de hänvisas till en annan kundserviceanställd, varav ingen kunde tycka att hitta konton eller filer eller dokument.

Kunderna skulle ge upp efter många försök.

Idag är jag glad att säga att bankerna tycks ha vridit ett hörn. Även om det fortfarande finns obekväma saker, verkar bankerna och hypotekslån i stort sett göra ett ganska trovärdigt jobb att få sina kunder genom processen utan att för mycket stress.

Många av våra kunder kommer till oss på gränsen till konkurs. Ibland är de inte medvetna om sina möjligheter att ändra sina lån. Ibland är de för sent innan de försöker modifiera. Ibland fortsätter bankerna med avskärmning trots att kunderna försöker sälja fastigheten, refinansieras eller har påbörjat ändringsprocessen. Vi gör ett konkursfall för att dra nytta av den automatiska vistelsen, ett förbud för att stoppa dessa avskärmning och andra insamlingsåtgärder, ge gäldenärer (det är vad vi kallar människor som lämnar konkursfall) lite andningsutrymme och eliminera antingen mycket eller allt resten av sin skuld genom ett kapitel 7-fall eller sätta upp dem på en återbetalningsplan i ett kapitel 13-fall som inte bara avser deras hypotekslån men också andra förpliktelser.

Det federala modifieringsprogrammet heter Home Affordable Mortgage Program eller HAMP. I den här artikeln kommer vi att titta på vad HAMP kan göra, och hur det fungerar i ett konkursfall.

Så vad är skillnaden mellan en refinansiering och en lånemodifikation?

Om du behöver nya villkor eller ett sätt att göra ditt hem billigare, har du två alternativ: refinansiera eller ändra.

En refinansiering ersätter det gamla lånet med en helt ny. Vanligtvis är en refinans utformad för att sänka räntan eller ändra mindre gynnsamma villkor, till exempel en justerbar ränta, till mer gynnsamma villkor. Det kan utföras av den nuvarande långivaren eller en helt ny långivare. Det kräver att låntagaren är kreditvärdig och att värdet av fastigheten inte har tappat så att lånet är under vatten (låntagaren är skyldig mer än fastigheten är värd.

En ändring ändrar villkoren för det nuvarande lånet. kräver samma nivå av kreditvärdighet som en refinansiering gör, även om låntagaren måste visa att hon kommer att ha tillräckligt med inkomst för att göra betalningarna.Faktum är att lånet modifieringsprogram är utformat för att hjälpa husägare som har lidit någon form av ekonomisk återföring. Det kan vara permanent eller det kan vara tillfälligt om det finns någon anledning att misstänka att låntagarens omständigheter kommer att förändras. Det finns ofta mer flexibilitet i vad en långivare kan vara villig att göra för att låna lånet till rimligt pris, men räntan blir ofta högre än låntagaren kan få i en refinansiering.

Kan du fortfarande få en hypoteksmodifikation under ett konkursfall?

Ja. I själva verket har många av mina kunder framgångsrikt modifierat sina lån och uppstått från konkurs med färre skulder och en intakt och aktuell inteckning.

Vem kan kvalificera sig för en hypoteksmodifikation?

Detta beror på din servicetekniker och om ditt lån ägs av en bank, ett låneföretag eller en enhet som Fannie Mae eller Freddie Mac. Var och en har sina egna krav och kriterier. Men i allmänhet kommer du förmodligen att kvalificera dig om

• Du spenderar mer än 31% av inkomsterna månatligen på bostadskostnader (hypotekslån, försäkringar, fastighetsskatt, bostadsrättsföreningsavgifter).
• Du är annars inte berättigad till refinansiering av inteckning.
• Du är antingen delinquent eller i fara för försummelse på grund av förändringar i ekonomiska omständigheter.
• Värdet på huset har minskat, och du är skyldig mer än huset är värt.

HAMP-modifieringar kan användas för att modifiera lån på primära bostäder och vissa hyresfastigheter.

Vad innebär Mortgage Modification?

Ansökan

Först är ansökan. De flesta långivare kommer att kräva bevis på inkomst för att säkerställa att låntagaren åtminstone har en lägsta inkomst för att göra ändrade betalningar. De flesta långivare kommer också kräva en kreditrapport, även om det inte finns några minsta eller maximala kredit värdering. Det är vanligtvis att bestämma hur mycket annan skuld låntagaren måste betjäna varje månad.

Trial Payments

För det andra är försöksperioden. När alla pappersarbete är färdiga och långivaren bestämmer att låntagaren troligtvis kommer att uppfylla sina minimikrav, kommer låntagaren att erbjudas en möjlighet att göra en serie provbetalningar. Tre betalningar är det antal jag ser oftast.

När försöksbetalningarna har gjorts framgångsrikt kommer långivaren att fatta ett slutgiltigt beslut om ändringen och erbjuda modifieringen till låntagaren.

Vilka lånevillkor kommer att ändras?

Målet med en HAMP-modifiering är att göra lånet billigt för låntagaren och förhindra att långivaren förlorar något mer än det måste. Långivaren kan ändra nästan alla betalningsvillkor, inklusive

• Sänka räntan
• Omvandla lånet från en justerbar ränta till en fast ränta
• Utöka längden, till exempel från 30 till 40 år
• Lägga till efterskott i lånets bakre ände
• Uppskjut några av huvudmannen
• Förlåt några av huvudmannen

Vad om ändringar och konkurser?

När någon lämnar ett konkursfall tar konkursrätten jurisdiktion över nästan allt som berör filens finanser.Gäldenären (det är vad vi kallar personen som lämnar ett konkursfall) får fortsätta varje dagstransaktioner som att köpa matvaror och betala räkningar, saker vi kallar "vanlig affärsverksamhet."

En låneförändring är inte "vanlig kurs" av affärer. " Huruvida konkursrätten måste vidta åtgärder för att godkänna ändringen beror väsentligt på huruvida fallet är kapitel 7 eller kapitel 13. I ett kapitel 7-fall, som vanligtvis kommer att ligga mellan fyra och sex månader, kommer vissa långivare att begära gäldenären att få domstol godkännande. I ett kapitel 13 är skyldigaren alltid skyldig att få domstolens godkännande oavsett om långivaren kräver det eller ej. För att få det rättsliga godkännandet måste gäldenärens advokat lämna in ett förslag till domstolen.

I ett kapitel 13-fall föreslår gäldenären en plan att betala sina skulder genom att göra en betalning till en förvaltare som fördelar de pengar som erhållits till fordringsägare som har inkommit med lämpliga fordringar. Planen måste innehålla vissa typer av skulder som förfallna inkomstskatter eller inhemska stödförpliktelser som barnbidrag och underhåll. Det kan innefatta arrearages skyldiga till bolånet och säkerställd skuld som bilar och apparater.

Eftersom det i praktiskt taget alla fall kommer att ersättas med hypotekslånet, kommer gäldenärens advokat också att lägga fram ett förslag om att ändra betalningsplanen för kapitel 13 för att ta bort efterskott. Beroende på vad som annars borde gäldenären har för avsikt att åstadkomma med Kapitel 13-planen - betala av prioritetsskuld som nyinkomstskatt eller barnbidrag eller göra en bilbetalning billigare genom att inkludera den i en kapitel 13-plan - gäldenären kan besluta att ett kapitel 13-fall inte längre är nödvändigt eller användbart. Vid den tiden kan hon överväga om det skulle vara tillrådligt att konvertera fallet till ett under kapitel 7, eller helt och hållet avfärda det.

Hur det fungerar i ett konkursfall

Här är ett exempel: Låt oss säga att gäldenären lämnade ett kapitel 13-fall och inkluderade $ 5 000 i förfallna hypotekslån. Efter det att ärendet i kapitel 13 har lämnats in ansöker gäldenären om ett lånemodifiering med sitt låneföretag. I kapitel 13 fortsätter han att göra betalningar till kapitel 13, vilket inkluderar de 5 000 kronor som är skyldiga till bolånet.

Låt oss säga att ett år efter det att ärendet inlämnats är hypotekslånet godkänt. Då har långivaren betalats 1 000 USD genom betalningar till Kapitel 13-förvaltaren. Lånet modifiering inkluderar den $ 4, 000 som återstår på grund av efterskott fordran.

Gäldenären vill inte ha mer "extra" pengar att gå till hypotekslån, så hans advokat måste göra två saker. Först kommer advokaten att lämna in en rörelse med konkursrätten och be domstolen att godkänna hypotekslånsmodifieringen. Ibland måste rörelsen ställas in för en utfrågning före domaren. Ibland kan det vara på fil under en viss tid - ofta 24 dagar - för att tillåta någon intresserad part att invända mot den. Om ingen parti föremål, och villkoren är gynnsamma för gäldenären, är det mycket troligt att konkursdomen kommer att godkänna det.Om en part protesterar mot det, kommer modifieringen att ställas in för en utfrågning så att alla parter kan vittna och argumentera för domaren.

När han har en order från domstolen som godkänner ändringen, och gäldenären faktiskt går in i ändringsavtalet, kommer hans advokat att begära att domstolen ändrar villkoren i planen för att avlägsna efterskott till bolaget. Detta kommer också att medföra en rörelse. Processen liknar rörelsen för låneändringen. Rörelsen är inställd för att höra, eller den förblir på gång under en viss tid för att ge kreditorerna en chans att vet om det och objekt, om det är lämpligt.

Eller gäldenären kan avstå planförändringsprocessen och lämna in ett förslag om att konvertera till ett kapitel 7 eller ett förslag om att avvisa ärendet, beroende på vad som annars borde gäldenären ha lurat i sin ekonomiska bild.