Gör pengar från fastighetsinvesteringar

När det gäller att tjäna pengar i fastigheter investerar, finns det egentligen bara en handfull sätt att göra det. Även om begreppen är enkla att förstå, luras inte på att de kan enkelt implementeras och exekveras. Ta en anteckningsbok och penna, för i de närmaste tio minuterna kommer jag att gå igenom en kort översikt för att hjälpa dig att förstå grunderna för fastigheter och hur framgångsrika fastighetsinvesterare arbetar för att maximera sina vinster.

De tre primära sätten att tjäna pengar från fastighetsinvesteringar

Det finns tre huvudsakliga sätt som investerare tjänar pengar från fastigheter:

• En ökning av fastighetsvärdet,
• Hyresintäkter samlas in genom att hyra ut fastigheten till hyresgäster och
• vinster genererade av affärsverksamhet som beror på fastigheten.

I ett nötskal, det är det. Självklart finns det alltid andra sätt att direkt eller indirekt dra nytta av fastigheter, till exempel att lära sig att specialisera sig på mer esoteriska områden som skattelättcertifikat, men dessa tre poster står för en stor majoritet av passiv inkomst och ultimata förmögenheter som har gjorts inom fastighetsbranschen. Genom att lära sig att dra fördel av dem till din egen portfölj kan du lägga till en annan tillgångsklass till din totala tillgångsallokering, vilket ökar både diversifiering och, om det genomförs försiktigt, minskar risken.

1. Tjäna pengar från en ökning i fastighetsvärdet av dina fastighetsinvesteringar

För det första är det viktigt att du förstår att fastighetsvärdena inte alltid ökar.

Det kan bli smärtsamt tydligt under perioder som i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet, och fastigheten 2007-2009 kollapsar. I själva verket faller egendomsvärden i många fall sällan inflationen. Om du till exempel äger en $ 500 000 fastighet och inflationen är 3%, kan din egendom sälja för $ 515 000 ($ 500 000 x 1. 03%) men du är inte rikare än du var förra året .

Det är så att du fortfarande kan köpa samma mängd mjölk, bröd, ost, olja, bensin och andra varor (sann, ost kan vara ner i år och bensin upp, men din levnadsstandard skulle förbli ungefär densamma ). Anledningen? Den $ 15 000 vinsten var inte riktig. Det var nominellt.

Detta händer eftersom regeringen måste skapa pengar när det spenderar mer än det tar in genom skatter. Allt annat lika med tiden resulterar det i att varje befintligt dollar förlorar värde och blir värre mindre än det var tidigare.

En av de sätt som de savvaste fastighetsinvesterarna kan tjäna pengar på i fastigheter är att dra nytta av en situation som verkar växa upp några decennier: När inflationstakten beräknas överstiga den nuvarande långfristiga räntan, långsiktig skuld kan du hitta personer som är villiga att spela genom att förvärva fastigheter, låna pengar för att finansiera köpet och vänta sedan på att inflationen ökar.På så sätt kan de betala av inteckningarna med dollar som är värda betydligt mindre. Detta innebär en överföring från sparare till gäldenärer. Du såg många fastighetsinvesterare att tjäna pengar på 1970-talet och början av 1980-talet då inflationen började spiral ur kontroll innan Paul Volker tog en 2x4 på ryggen och tog den under kontroll genom att drastiskt höja räntorna.

Tricket är att köpa när konjunkturrensade priser är attraktiva eller om du tror att det finns en särskild anledning till att en viss fastighet någonsin kommer att vara värd mer än den nuvarande kupräntan ensam indikerar att det borde vara. Till exempel kan begåvade fastighetsutvecklare titta på rätt projekt vid rätt tid till rätt pris och skapa bokstavligen den framtida hyresintäkten för att stödja en värdering som annars skulle kunna visa sig rika baserat på nuvarande förhållanden eftersom de förstår ekonomi, marknadsfaktorer och konsumenter. I min gamla hemstad såg jag ett hemskt gammalt hotell på en stor del av landet, förvandlas till ett livligt köpcentrum med kontorsbyggnader som pumpar ut stora hyror för ägaren. Avsänker dessa kassaflöden, nuvarande eller nuvärde, spekulerar du i viss mån, oavsett vad du själv säger, oavsett vilka banker som godkänner dina lån, och oavsett vilket samhälle du säger.

Du kommer att kräva antingen väsentlig inflation i den nominella valutan (om du använder skuld för att finansiera inköpet) för att hjälpa dig eller någon form av låg sannolikhet att träna till din fördel.

2. Tjäna pengar från hyresintäkter genererade av dina fastighetsinvesteringar

Att tjäna pengar från att samla hyror är så enkelt att vart sjätte år gammal som någonsin har spelat ett spel Monopol förstår på visceral nivå hur grunderna fungerar. Om du äger ett hus, en byggnad, en kontorsbyggnad, ett hotell eller någon annan fastighetsinvestering kan du debitera hyresgäster i utbyte för att låta dem använda fastigheten eller anläggningen. Självklart är det enkelt och enkelt inte samma sak. Om du äger bostadshus eller hyreshus kan du hitta dig själv med att hantera allt från brutna toaletter till hyresgäster som drivs med laboratorier. Om du äger gallerior eller kontorsbyggnader kan du behöva hantera ett företag som hyrde från dig i konkurs. Om du äger industriella lager, kanske du befinner dig inför miljöutredningar för åtgärderna hos de hyresgäster som använde din egendom. Om du äger lagringsenheter kan stöld vara ett problem. Fastighetsinvesteringar är inte den typ du kan ringa in och förvänta dig att allt ska gå bra.

Den goda nyheten är att det finns verktyg tillgängliga som gör jämförelser mellan potentiella fastighetsinvesteringar enklare. En av dessa, som kommer att bli ovärderlig för dig på din strävan att tjäna pengar från fastigheter är ett speciellt finansiellt förhållande som kallas kapitalkursen, som saknar "kapitaliseringsfrekvens". Om en egendom tjänar $ 100 000 per år och säljer för $ 1, 000, 000, skulle du dela in vinsten ($ 100, 000) med prislappen ($ 1, 000, 000) och få 0.1 eller 10%. Det betyder att fastighetsgraden på fastigheten är 10%, eller att du skulle tjäna en förväntad 10% på din investering om du betalat för fastigheten helt kontant och ingen skuld.

Precis som ett bestånd är i slutändan bara värt det nuvarande nettovärdet av sina diskonterade kassaflöden, är en fastighet den ultimata värdet av en kombination av 1.) nyttan som det genererar för sin ägare och 2.) de nuvarande kassaflödena genererar i förhållande till det pris som betalades för investeringen. Hyresintäkter kan vara en säkerhetsmarginal som skyddar dig under kollaps. Vissa typer av fastighetsinvesteringar passar bättre för detta ändamål. Att gå tillbaka till vår tidigare diskussion om utmaningarna att tjäna pengar från fastigheter, kontorsbyggnader, för att ge en illustration, involverar vanligtvis långa fleråriga hyresavtal. Köp ett till rätt pris, vid rätt tillfälle och med rätt hyresgäst och leasera löptidsprofil och du kan segla genom en fastighetskollaps som samlar över de genomsnittliga hyreskontroller som företagen leasar från dig fortfarande måste tillhandahålla (på grund av leasingavtal de undertecknade) även när lägre priser finns tillgängliga någon annanstans. Får det fel, och du kan låsa in på delpar avkastning långt efter marknaden har återhämtat sig.

3. Tjäna pengar från fastighetsaffärsverksamhet

Det sista sättet att tjäna pengar från fastighetsinvesteringar innebär speciella tjänster och affärsverksamhet. Om du äger ett hotell kan du sälja on-demand-filmer till dina gäster. Om du äger en kontorsbyggnad kan du tjäna pengar från automater och parkeringsgarage. Om du äger en biltvätt kan du tjäna pengar från tidskontrollerade dammsugare. Dessa typer av investeringar kräver nästan alltid specialkunskaper. e. g. , det finns män och kvinnor som tillbringar hela sin karriär som specialiserat sig på att designa, bygga, äga och driva bilvaskar. För dem som stiger till toppen av deras fält och förstår invecklarna hos en viss marknad, kan möjligheten att tjäna pengar vara oändlig.

Mer om att tjäna pengar på fastigheter

Mer information om hur man tjänar pengar i fastigheter, läs The Complete Beginner's Guide to Real Estate Investing.