Låneförhållande: Hur din LTV påverkar ditt hypotekslån

Låneförhållandet (LTV) är en finansiell term som används av långivare för att uttrycka förhållandet mellan ett lån och tillgångens värde. LTV-förhållandet är en av de viktigaste riskfaktorerna som långivare bedömer när kvalificerade låntagare för en inteckning.

Risken för försummelse är alltid den verkliga förvaltaren av försäkringsgarantier och i slutändan utlåningsgodkännandebeslut, och sannolikheten för att en långivare absorberar en förlust ökar när mängden eget kapital minskar.

När LTV-förhållandet på ett lån ökar, blir kvalificeringsriktlinjerna för vissa inteckningsprogram mycket strängare. Långivare kan kräva låntagare av höga LTV-lån för att erhålla privata hypotekslån för att skydda mot köparens standard.

Beräkning av låneförhållande

Värderingen av en fastighet bestäms typiskt av en bedömare. Typiskt kommer bankerna att utnyttja det lägsta av det uppskattade värdet och köpeskillingen.

Låt oss bryta ner några nummer först och diskutera hur dessa lånevärden passar in i hypotekslånet.

• Köpscenario # 1 - Bedömning är Bra (mer än köpeskillingen)

Köppris: $ 100 000

Beräknat värde: $ 110 000

Nackbetalning: $ 20 000

Lånebelopp : $ 80 000

Lån till värde (LTV) = 80%

• Köpscenario # 2 - Bedömningen är låg (mindre än inköpspriset)

Inköpspris: $ 100 000

Uppskattat värde: $ 90 000

Nerbetalning: $ 20 000

Lånebelopp: $ 80 000

Lånebelopp (LTV) = 89%

• Refinans Scenario # 1 (standard utan andra hypotekslån)

Hemvärde: $ 100 000

Lånebalans: $ 80 000

Egenkapital: $ 20 000

Lån-till-värde eller LTV = 80%

• Refinans Scenario # 2 (flera hypotekslån, inklusive andra hypotekslån)

Hemvärde: $ 100 000

Lånebalans: $ 80 000

Andra lånebalans : $ 10 000

Egenkapital: $ 10 000

Lån till värde eller LTV = 90%

Oavsett om du köper eller refinansierar är ditt låns värde viktigt eftersom det bidrar till att bestämma din hypotekslån och ditt lån berättigande.

Låntyper med hög LTV

Låneförmåga är en nyckelfaktor i din förmåga att bli godkänd för en inteckning. I allmänhet föredrar långivare lån med lågt LTV eftersom lån med lågt LTV representerar mindre risk för banken.

Det sägs att det finns ett antal låneprogram speciellt inriktade på husägare med höga LTV. Det finns till och med några program som helt och hållet ignorerar lån-till-värde.

Här är en kort översikt över de vanligaste lånen med hög LTV.

VA-lån: 100% Lån-värde

VA-lån är lån garanterade av U. S. Department of Veterans Affairs. VA lån riktlinjer möjliggöra 100% LTV, vilket innebär att ingen downpayment krävs för de flesta VA låntagare. Kontrollera alltid med din långivare för att säkerställa att din VA-behörighet fortfarande finns på plats för 100% finansiering.

VA-lån är tillgängliga för vissa aktiva soldater, veteraner, militära makar, medlemmar av den utvalda reserven och nationella bevakningen, militära kadetter och försvarsansatte.

USDA Lån: 100% Lånevärde

USDA-lån är lån försäkrade av U.S.A. Department of Agriculture. USDA-lån tillåter 100% LTV - det krävs ingen betalning.

USDA-lån kallas ibland för bostadslån, men vissa förortsområden i mindre samhällen eller i utkanten av tunnelbanor kan också kvalificeras. Kolla med din långivare.

FHA-hypotekslån: 96. 5% Lånvärde

FHA-hypotekslåns riktlinjer kräver en nedbetalning på minst 3 5 procent.

Till skillnad från VA och USDA-lån är FHA-lån inte begränsade av militär bakgrund eller plats - det finns inga speciella behörighetskrav och du behöver inte vara en första homebuyer.

Om du har genomsnittlig kredit, begränsade tillgångar eller precis börjat på din karriärväg, kan en FHA-hypotekslån vara den bästa vägen för dig.

Fannie Mae & Freddie Mac Lån: 95% Lån-till-värde (97% möjligt)

Konventionella lån är lån garanterade av Fannie Mae eller Freddie Mac. Båda grupperna erbjuder 97% LTV-bolån, vilket innebär att du måste göra en nedbetalning på 3 procent för att kvalificera dig.

Men 95% eller mindre lån-till-värden är mycket vanligare.

I jämförelse med ett FHA-lån rekommenderas konventionell finansiering för husägare med fasta, etablerade kreditpoäng.

Refinansieringsprogram för "ingen bedömning"

Husägare som vill spara pengar på sina inteckningar behöver förstå hur lånevärdet spelar in. Ett högre lån till ett värde från en lägre än förväntad bedömning kan snabbt spara dina besparingar.

Som sagt, flera refinansieringsprogram för "ingen utvärdering" är tillgängliga för att välja husägare. Inte bara gör bristen på bedömning snabbare försäkringsprocessen, det gör också lån till värdet irrelevant för de låntagarna.

Några av dessa program framhävs nedan.

FHA Streamline Refinance

FHA Streamline Refinance är ett speciellt refinansieringsprogram tillgängligt för husägare med befintliga FHA-hypotekslån.

Officiella riktlinjer för FHA Streamline Refinance avstår från utvärderingskrav, vilket innebär att lån med obegränsad LTV är tillåtna.

VA Streamline Refinance

VA Streamline Refinance är ett speciellt refinansieringsprogram för husägare med befintliga VA-bostadslån.

Det officiella namnet på VA Streamline Refinance är Räntesänkningsrefinansieringslånet (IRRRL). På samma sätt som FHA Streamline kräver VA Streamline Refinance inte en bedömning, och det kräver inte heller kontroll av inkomst, sysselsättning eller kredit för de flesta låntagare.

USDA Streamline Refinance

USDA Streamline Refinance är endast tillgängligt för husägare med befintliga USDA-hypotekslån. Liksom FHA och VA-effektiviseringsprogrammen avstår USDA-refinansieringen behovet av hemvärdering. Programmet är för närvarande i pilotfas och tillgängligt i 19 stater.