Lån till värdeförhållande - definition och beräkning

Ett lån till värde (LTV) är ett tal som beskriver storleken på ett lån jämfört med värdet av fastigheten som säkrar lånet. Långivare och andra använder förhållandet för att förstå hur riskabelt ett lån är och det kan användas för att godkänna lån eller kräva hypoteksförsäkring. Ett högre LTV-förhållande tyder på mer risk eftersom tillgångarna bakom lånet är mindre benägna att betala av lånet när LTV-förhållandet ökar.

På ett annat sätt berättar LTV-förhållandet hur mycket av en egendom du egentligen äger jämfört med hur mycket du är skyldig. Kvoten används för flera typer av lån, inklusive hem och auto lån (både köp och refinansiering).

Hur man beräknar

För att beräkna ett LTV-förhållande dela beloppet av ett lån i det totala värdet av tillgången som säkrar lånet.

Exempel: Antag att du vill köpa ett hem värd $ 100 000. Du har $ 20 000 tillgängligt för en betalning, så du måste låna $ 80 000.

Ditt LTV-förhållande kommer att vara 80 procent eftersom lånets dollarbelopp är 80 procent av värdet av huset. $ 80 000 dividerat med $ 100 000 lika med 0. 80 (vilket är detsamma som 80 procent - se hur decimaler och procentsatser är relaterade).

Beräkna LTV-förhållandet genom att dividera lånevärdet i fastighetsvärdet: 80, 000/100, 000 = 0. 8.

Ett enkelt sätt att beräkna LTV är att använda enhetens räknare eller sök på Google med hjälp av snedstrecket ("/") för uppdelning.

Till exempel kommer följande länk att "söka" för svaret: 80, 000/100, 000, eller du kan skriva in i någon sökruta (inklusive Bing och Yahoo).

Varför det gäller

En LTV-ratio hjälper långivare att utvärdera risken: ju mer de lånar desto större risk kommer de att ta. Högre risk för långivaren betyder:

Det är svårare att bli godkänd för lån.
Du kan behöva betala mer (med högre ränta).
Du kan behöva betala extra kostnader, såsom hypotekslånsförsäkring.

Om du beräknar LTV, handlar du förmodligen om ett lån som är säkrat av någon typ av säkerhet. Till exempel, när du lånar pengar för att köpa ett hem, är lånet säkrat med en lien på huset. Långivaren kan ta i besittning av huset och sälja det genom avskärmning om du misslyckas med att betala av lånet. Detsamma gäller för auto lån - din bil kan återtagas om du slutar göra betalningar.

Långivare vill verkligen inte ha din egendom - de vill bara få pengarna tillbaka snabbt. Om de bara lånar upp till 80% (eller mindre) av fastighetsvärdet, kan de sälja fastigheten till mindre än topp dollar för att återhämta sina medel. Det är lättare än att hålla ut för ett bra erbjudande.

På samma sätt kan allt du köpte ha förlorat värde sedan du köpte det, så utlåning 100 procent eller mer sätter långivare i fara.

När du har lagt in några av dina egna pengar till ett köp, är du mer sannolikt att värdera den och fortsätta göra betalningar. Du har en hud i spelet, så du kommer inte att gå bort om du inte är ute av alternativ.

Bra LTV-förhållanden

Vad är ett bra LTV-förhållande som kan hjälpa dig att bli godkänd för ett lån?

Det beror på din långivares preferens och typen av lån. Du har ofta bättre lycka med mer investerat kapital (eller ett lägre LTV-förhållande).

Med bostadslån är 80 procent ett magiskt nummer. Om du lånar mer än 80 procent av bostadsvärdet måste du generellt få privata inteckning försäkringar (PMI) för att skydda din långivare. Det är en extra kostnad, men du kan ofta avbryta försäkringen när du når under 80 procent LTV. Ett annat anmärkningsvärt tal är 97 procent. Vissa långivare tillåter dig att köpa med 3 procent ner (FHA lån kräver 3 5 procent) - men du betalar inteckning försäkring, eventuellt för lånets livstid.

Med auto lån går LTV-förhållandena ofta högre, men långivare kan ställa in gränser (eller maximaler) och ändra dina priser beroende på hur högt ditt LTV-förhållande kommer att vara. I vissa fall kan du till och med låna på mer än 100 procent LTV.

Under vatten: När LTV-förhållandet är högre än 100 procent är lånet större än värdet på tillgången som säkrar lånet (eller om du har negativ kapital). Det här är vanligtvis inte en bra situation eftersom du måste skriva en check (eller betala) för att sälja tillgången - du skulle inte få några pengar ur affären. Efter att hemvärden sjönk under hypokrisen var undervattenshemslån ett stort problem. Undervattensautomater är alltid ett problem. Om du lånar med ett högt LTV-förhållande, se till att det finns en bra anledning att ta risken.

Tänk på: Ditt eget kapital behöver inte vara i form av pengar som du tar med på affären. Om du äger egendom (eller en del av en egendom) kan din ägarandel användas som eget kapital och värdet av det räntan kan förändras över tiden. När du till exempel lånar mot ditt hus med ett eget kapitallån använder du ditt hemvärde och effektivt ökar ditt LTV-förhållande när du får ett lån. Om ditt hem får värde eftersom bostadspriserna stiger kommer din LTV att minska (även om du kanske behöver en bedömning för att bevisa det). På samma sätt, om du lånar pengar för att bygga ett nytt hem, kan du använda det land du bygger på som eget kapital för ett bygglån.

Större bild

LTV-förhållanden är extremt viktiga. Men de ingår i en större bild, som inkluderar:

Din kreditpoäng (med bra kredit är det lättare att få högre LTV-lån)
Din inkomst är tillgänglig för att göra månatliga betalningar
Den tillgång du är köp (Är det ett hus i gott skick eller en flerfamiljsenhet? Är det ett nytt eller begagnat fordon? Motorcykel eller RV?)

Förutom din kredit är en av de viktigaste sakerna för långivare din skuldsättningsgrad . Det är ett snabbt sätt för dem att ta reda på hur prisvärda ett nytt lån kommer att vara - kan du bekvämt ta ut de extra månatliga betalningarna eller kommer du över ditt huvud?Läs mer om skuldsättningsgrad.