Hur man gör ett hypotekslånanslag

Antaganden om hypotekslån var ett populärt finansieringsalternativ på 1970-talet och 80-talet, men föll därefter bort för fördel. Fastighetsbedömningen var stark under senare tid. Tyvärr dämpades marknaden 1991 och kraschade 2008. Före den tiden var långivarens krav lättare och många köpare tog ut 80/20 kombinationslån, vilket bidrog till att bostadsmarknadens sammanbrott kom 2008.

Förflyttning framåt, fastän hypotekslånsantagandena finner en plats på fastighetsmarknaden. De är inte för varje hemköpare, och passar inte alla säljares mål. Men i vissa fall kan ett låneanslag vara det bästa valet för alla berörda parter, givetvis givetvis att den befintliga långivaren tillåter ett antagande av lånet.

Varför vissa köpare föredrar ett nytt lån över hypotekslånets antagande

• För mycket eget kapital

  En del av anledningen till att låneanslutningarna inte utnyttjades under slutet av 1980-talet och början av 1990-talet var att bommen år, säljare hade för mycket eget kapital och köpare hade inte tillräckligt med pengar för att överbrygga klyftan mellan lånet och försäljningspriset. Många säljare var ovilliga att göra ägarfinansiering.

• Låga räntor

  En annan anledning till att låneanslutningarna sjönk i flera årtionden var att köpare oftast kunde få ett lägre ränta genom att ta ut ett nytt lån än genom att anta det befintliga lånet. Det gjorde liten ekonomisk mening att anta ett lån på 7 procent när banken nere på gatan erbjöd 5 procent.

• Främmande klausuler

  Den främsta anledningen till att väldigt få köpare följde låneanslutningarna från 1990 till 2009 var att nästan varje hypotekslån innehöll en alienationsklausul. En utlänningsklausul i hypotekslånet gav banken rätt att påskynda, vilket innebär att efterfrågan omedelbar full betalning, vid överföring av titel.

Innan man tar hänsyn till hypotekslånets antagande

Klimatet måste vara korrekt för antagandet av hypotekslån. Det finns generellt två typer av lån som tillåter antaganden: FHA-lån och VA-lån. Andra lån kräver vanligtvis betalning i sin helhet om hemmet säljs till en annan köpare. Ibland köper köpare titeln och inte antar lånet. Att köpa ett hem ämne kan vara riskabelt. Innan du tar hänsyn till ett låneanslag:

• Jämför räntorna

  När räntorna är högre än det befintliga lånets ränta kan det ge ekonomisk mening att ta ut det befintliga lånet till en lägre ränta. Skillnaden i en månadsbetalning på $ 200 000 vid 5 procent mot 7 procent är 257 dollar per månad. Över 5 år är det ett besparing på $ 15, 420.

• Jämför låneavgifterna

  På grund av federala TRID-krav krävs långivare att ge låntagarna en uppskattning av stängningskostnaderna, som kallas en låneberäkning.Lånestimatet stavar ut alla kostnader som är förknippade med att erhålla hypotekslån. Generellt sett betalar köparna mycket mer i låneavgifter för att få ett nytt lån än det kostar att anta ett befintligt lån. Skillnaden kan vara flera tusen dollar eller mer. Be banken att ge dig ett uttalande som innehåller sina låneanslagsavgifter.

• Hämta ett bidragsberättigande uttalande och kopia av hypotekslån

  Innan du tar säljarens ord för det och spendera pengar på heminspektioner, få en kopia av mottagarens redogörelse för att fastställa det obetalda lånets belopp och om lånet verkligen är antagligt. På mjukare fastighetsmarknader kan skillnaden mellan obetald saldo och försäljningspriset vara tillräckligt låg för att en 10 eller 20 procent av betalning gör att du kan betala pengar till lånet.

Det är klokt att konsultera en fastighetsadvokat för att lära sig mer om dina rättigheter och ansvarsområden innan du begår några kreativa finansieringsalternativ. Ingenting är någonsin en slam dunk längre.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.