Hur man frågar en hemförsäljare att betala en slutkostnadskredit

Du kanske undrar varför någon köpare skulle fråga en hemförsäljare att betala en slutkostnadskredit för köparen. Det kan tyckas konstigt att många säljare som en köpare skulle fråga. Den första tanke som korsar säljarens sinne är "har inte köparen några pengar?" Och om köparen inte har några pengar, "varför ska säljaren subventionera köparens hemköp?" Det är utmärkta frågor.

Det är emellertid vanligt att säljarna betalar en slutkostnadskredit för vissa köpare i vissa situationer.

Säljare kan ofta betala hela eller en del av köparens slutkostnader under de rätta omständigheterna.

Hur mycket behöver köpare en slutkostnadskredit?

Alla lån är olika, men en enkel tumregel för att räkna ut hur mycket köparen behöver betala stängningskostnader är att multiplicera 3 procent av köpeskillingen. Det är inte en exakt vetenskap, och det kan orsaka komplikationer om säljaren är villig att kreditera, säg 3 procent av köpeskillingen till köparen, men köparens stängningskostnader är mindre. Det finns också några lån som tillåter en större kredit men de är få och långt mellan dessa dagar.

Säg att inköpspriset är $ 300, 000. Om den högsta tillåtna krediten är 9 000 USD, bör köpare inte fråga en säljare för att ge dem 10 000 dollar eftersom deras långivare sannolikt inte tillåter det beloppet . Plus, om en köpare stängningskostnader lägger till upp till $ 8 000, till exempel finns det $ 1 000 av oanvänd kredit som kan tillämpas om köparens agent och långivare använde lite uppfinningsrikedom.

De kan köpa ner räntan om inget annat.

Inte varje hemköpare kommer att begära 3 procent av köpeskillingen. Vissa köpare kan redan ha de flesta av stängningskostnadspengarna i banken men kan vara korta några tusen. I det fallet skulle de begära $ 1 000 till $ 3 000 eller så. Det kan vara olika mängder beroende på köparens behov.

Vilken typ av hemköpare är sannolikt att begära en slutkostnadskredit?

Köpare som begär en slutkostnadskredit är ofta första gången hemköpare. De kan få ett VA eller ett FHA-lån. Anledningen till att de två lånen ofta innebär någon form av säljare kredit är att den minsta betalningen för FHA är 3, 5 procent av köpeskillingen och VA är noll nedåt. Dessa lån tillåter köpare med små förskott reserver att köpa ett hem.

Många av dessa typer av köpare har inga extra medel i banken för att betala de stängningskostnader som krävs utöver köpeskillingen. Men jag har också haft köpare som sätter ner 20 procent med ett konventionellt lån fråga säljaren för att stänga kostnaderna. Om transaktionen är tillräckligt attraktiv för säljaren kan säljaren komma överens om det.

Tips för att få säljaren att betala en slutkostnadskredit

Antalet köpare får säljaren att betala en slutkostnadskredit genom att öka försäljningspriset för att täcka extrakostnaden.Till exempel, låt oss säga att försäljningspriset är $ 300 000, och köparna behöver 3 procent av köpeskillingen. Om du skulle dela försäljningspriset med. 97, det skulle motsvara $ 309, 278. Om du tar $ 309, 278 X 3 procent och drar det från försäljningspriset, säljar säljaren fortfarande $ 300 000.

De flesta köpare skulle runda det till $ 309, 500 eller $ 310, 000 och begära en 3 procent kredit. Då får säljaren samma pengar som att sälja till listpriset på $ 300 000.

Nackdelen med detta tillvägagångssätt är vad som händer om hemmet inte värderas av köparens långivare till 310 000 $? Om det inte finns någon bestämmelse för detta i köpavtalet kan säljaren fastna betala en kredit från ett lägre försäljningspris och nettning mycket mindre än vad som förväntas av säljaren.

Erbjuda en handel för en slutkostnadskredit

Säljare kommer ofta att komma överens om att betala en avslutningskostnad om de får allt de vill ha. Säljare vill ha kvalificerade köpare som kommer att stänga escrow och inte orsaka några problem under spärrperioden. Med andra ord, erbjudande att köpa hemmet i sin förutsättning och försäkra säljaren kommer köparen att ta hand om eventuella problem med hembesiktning efter stängning.

För många säljare är det värt att ge en liten rabatt på priset i förskott i motsats till säkerheten att escrow kommer att stänga i tid utan krångel. Vissa säljare jobbar lite flexibilitet i försäljningspriset till att börja med, så det är inte svårt att erbjuda en slutkostnadskredit.

Om säljaren inte vill betala hela 3 procent, fråga lite mindre och hitta ett sätt att få balans utan att låna pengarna. Om låntagaren sätter ner 10 procent kan kanske nedbetalningen minskas till 5 procent, vilket ger pengar till stängningskostnaderna. Köparna borde under inga omständigheter låna stängningskostnaderna eftersom långivaren inte tillåter det, men det betyder inte att en köpare inte kunde knacka på mamma och pappas bank för en gåva.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.