Video: 1st time homebuyer workshop livestream series 8/15/19 2024
Köparens besittningsdatum är ofta ett problem. En del av det har att göra med när säljaren lämnar men inte alltid. Utan att misslyckas är det den enskilt största huvudvärk i de flesta fastighetsaffärer och det nummer ett problem som ofta löser sitt huvud halvvägs när behov eller omständigheter förändras. Ibland var det tyvärr inte datumet för köparens innehav i första hand. Detta är när var och en av parterna, köpare och säljare kan utveckla en motsägelsefull förväntan om innehav.
Köpare Besittningsdatum vid stängning
Tänk på att stängning inte alltid betyder att du registrerar handlingen, eftersom länen i vissa delar av landet är veckor bakom inspelningshandlingar. I dessa situationer sker stängning när pengarna ändras händer, domen är ritad och alla villkoren i kontraktet har uppfyllts. När jag jobbar i Sacramento får köpare inte nycklarna förrän titelföretaget har bekräftat att gärningen har spelats in och överfört den bekräftelsen.
Beställningsdatum för kundens beställare
Lokal anpassning kommer att diktera hur köparen begär besittning, men innehav är vanligen ett överenskommelse vid inköpsavtalets godkännande. Det är inte ovanligt att en köpare tar emot nycklar den dag transaktionen stängs. I vissa delar av landet ger köparna säljare en dag eller två efter stängning för att flytta. Ibland hyr säljare tillbaka från köpare. Vad du än håller med, se till att det är skriftligt.
Hur marknadsförhållanden kan påverka köparens besittningsdatum
- På säljarens marknader kommer köpare ofta att ge säljare flera dagar att flytta utan hänsyn till köparen. Detta är för att få en fördel om säljaren får flera erbjudanden.
- På köparens marknader kommer köparna i allmänhet att insistera på beläggning vid stängning och har varit kända för att vägra att stänga om fastigheten inte kommer att vara ledig vid stängning.
- På neutrala marknader är innehav typiskt vid stängning.
Tidigare innehavare Beslutsfattande
Som en allmän regel, ger köpare tidig besittning frusen på grund av att alltför många saker kan gå fel i sista minuten. Utsläpp är inte alltid lätt eller billigt. Av den anledningen rekommenderar professionella att säljare och köpare genomför hyresavtal.
Säljaren hyr-tillbaka behåller innehav
Köpare vill att säljare ska betala en summa som motsvarar deras hypotekslån, plus försäkringar och skatter. Det beloppet är ofta mycket mer än säljarens ursprungliga hypotekslån. Oavsett vilket belopp som överenskommits, skriv det skriftligt och genomföra ett hyresavtal för att skydda alla parter.
Innehavsförseningar på grund av lånefinansieringsvillkor
Även de bästa planerna löper avoul ibland. Ditt kontrakt kan stavas exakt när beläggning är tillåten, men transaktionen kan inte stängas i tid.Vanliga orsaker involverar lånet. När lånedokumenten är undertecknade och långivaren granskar dem kan garantisten kräva att ett lånstillstånd uppfylls före finansiering. Tillfredsställelsen av det tillståndet kan enkelt försena lånet.
En nyligen säljare från Carmichael, CA, fann att hon inte kunde hitta några flyttare att arbeta på en semester, dagen som hon skulle rymma sitt hem på 40 år.
Köparna vägrade att ge säljaren en extra dag att flytta ut och hävdade att säljaren borde ha gjort arrangemang långt före hennes utflyktsdag. Motvilligt, och för extra kostnad, bytte säljaren sin flyttdag för att möta köparens krav.
I sista minuten krävde långivaren ett lånstillstånd och vägrade att finansiera lånet tills villkoret var uppfyllt. Uppfyller villkoret försenat stängning med 2 dagar, men köparna ville ha nycklarna till hemmet den dag som det ursprungligen var planerat att stänga. De ville inte fysiskt flytta in. De ville shampoo mattan. Om du var säljaren som hade flyttat ut och lämnat hemmet ledigt, under dessa förhållanden, skulle du ha gett nycklarna till dessa köpare?
Säljaren, när den informeras om att nycklarna inte ska lämnas till en köpare tills en transaktion stängs, bestämde sig för att hålla nollarna tillbaka.
Hon var inom sina rättigheter. Varför riskerar ett problem?
Tips: I stället för att specificera innehav på ett visst datum är det smartare att skriva kontrakt som ger innehav antingen "stängning" eller X dagar före eller X dagar efter, inte ett visst datum.
Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.
Vad ska säljarna avslöja för hemköpare?
Bostadsköpare har rätt till säljarens upplysningar och att höra alla väsentliga fakta. Som hemförsäljare, vad behöver du för att avslöja?
Erbjuda förhandlingsmetoder för hemköpare
ÖVersikt över erbjudandehandlingstips och exempel för att övertala en säljare att göra ett erbjudande . Metoder som används för att framgångsrikt förhandla när du köper ett hem.
ÖPpet husetikett för hemköpare
Etikett och riktlinjer för att delta i öppna hus. Vad säljarna och fastighetsmäklare förväntar sig av öppna husgäster. Hur man gör ditt öppna hus besök produktivt genom att följa öppna hus och inte. Hur får man reda på om listagenten håller öppet hus.