Real Estate Myth

Denna artikel publicerades ursprungligen den 24 februari 2007

Att köpa en primär bostad är förmodligen det enda bästa beslutet någon kan göra för sin ekonomiska framtid. Men när du kommer in i hemhem, semesterhus, hyresfastigheter, kommersiella byggnader och rå mark för potentiell uppskattning spelar du ett helt nytt bollspel. Det är på grund av att de reala avkastningarna (efter inflationen) som erbjuds av gemensamma lager har krossat de reella äganderätten under långa perioder.

Yep. Du läser det rätt. Amerikanerna har blivit så enthralled med ägande av fastigheter att de ofta inte inser en egendom som ökar i värde från $ 500 000 till $ 580 000 inom fem år efter att ha backat upp räntekostnaden efter ränta på hypotekslån, titalkostnader etc., följer inte ens inflationen! Att $ 80 000 vinst kommer inte att köpa dig några fler varor och tjänster; Samma mängd hamburgare, simbassänger, möbler, pianon, bilar, fontänpennor, kashmirtröjor eller vad som helst det är som du kanske vill förvärva. Om du antar en hel hypotekslån på 6,25%, under de fem åren skulle du ha betalat $ 151, 401 i brutto ränta, eller ungefär $ 93, 870 efter lämpliga skatteavdrag (och det förutsätter att du befinner dig i de bästa parenteserna, den mest gynnsamma fallet.) Din inteckningssaldo skulle ha reducerats till runt $ 466, 700, vilket ger dig eget kapital på $ 113, 300 ($ 580 000 marknadsvärde - $ 466, 700 hypotekslån = $ 113, 300 aktier). Under den tiden skulle du ha utplånad $ 184, 715 i betalningar.

Fakturering inom fastighets-, försäkring och andra kostnader, dina utgifter för grossisterna skulle ha varit minst $ 200 000.

Detta bör illustrera en grundläggande princip som alla investerare ska komma ihåg : Fastigheter är ofta ett sätt att behålla de pengar du annars skulle ha betalat i hyreskostnaden, men det kommer inte att generera tillräckligt höga avkastningsräntor för att förena din rikedom väsentligt.

Det finns självklart speciella verksamheter som kan och genererar hög avkastning på leveransbaserat sätt, till exempel entreprenörer med lågprisbaserad köp, rehabbing och försäljning av hus, hotelldesigners skapar en spännande destination i en het stadskärna (det måste påpekas att det i detta fall inte kommer att skapa välstånd från fastigheten, utan från verksamheten - eller stamaktien - som skapas genom hotellverksamhet) eller lagringsenheter i en stad med inga andra jämförbara egenskaper (även om den reella rikedom inte kommer från fastigheten utan från det företag som skapas!)

Vad orsakade denna stora fastighetsmyt att utveckla? Varför luras vi av det?Fortsätt läsa för insikter, svar och praktiska uppgifter som du kanske kan använda.

1. För många investerare är fastigheten mer materiell än aktier

Den genomsnittliga investeraren ser förmodligen inte på hans eller hennes aktie som en bråkdel av en riktig, bona fide verksamhet som har faciliteter, anställda och, en hoppas vinst. Istället ser de det som en bit papper som vinklar runt på ett diagram. Med inget begrepp om den underliggande ägartjänsten och resultatavkastningen är det förståeligt varför de kan panik när aktier i Home Depot eller Wal-Mart faller från 70 till 33 dollar.

Lyckligt omedvetet om att priset är avgörande - det är det du betalar är den ultimata determinanten av din avkastning - de tänker på aktier som mer av en lotterbiljett än ägande, öppnande Wall Street Journal och hoppas kunna se lite uppåtgående rörelse.

Du kan gå in i en hyresfastighet; kör dina händer längs väggarna, sätt på och av lamporna, klippa gräsmattan och hälsa på dina nya hyresgäster. Med aktier i Bed, Bath och Beyond sitter i ditt mäklarkonto kan det inte verka som riktigt. Även de utdelningskontroller som vanligtvis skickas till ditt hem, företag eller bank, läggs ofta elektroniskt in på ditt konto eller återinvesteras automatiskt. Även om det är statistiskt sett på lång sikt att du är mer sannolikt att bygga din nettovärde genom denna typ av ägande, känns det inte lika verkligt som egendom.

2. Fastigheter har inte ett dagligt noterat marknadsvärde.

Fastigheter kan däremot erbjuda mycket lägre efter skatt, efter inflationen, men det sparar dem som inte har en aning om vad de gör från att se ett börsnoterat marknadsvärde varje dag. De kan fortsätta, hålla sin egendom och samla hyresintäkter, helt okunniga över att varje gång räntorna rör sig påverkas det inneboende värdet av sina innehav, precis som aktier och obligationer. Detta misstag togs upp när Benjamin Graham lärde investerare att marknaden finns där för att tjäna dem, inte instruera dem. Han sa att att bli känslomässig om prisförändringar var likvärdig med att tillåta dig mental och emotionell ångest över andra människors misstag i dom. Coca-Cola kan handla på $ 50 per aktie men det betyder inte att priset är rationellt eller logiskt, det betyder inte om du betalat $ 60 och har en pappersförlust på $ 10 per aktie som du gjorde en dålig investering. Istället borde investeraren jämföra inkomstavkastningen, den förväntade tillväxttakten och nuvarande skattelagstiftningen, till alla andra möjligheter som finns tillgängliga, fördela sina resurser till den som erbjuder de bästa, riskjusterade avkastningarna. Fastigheter är inget undantag. Priset är vad du betalar; värdet är vad du får.

3. Förvirra det som är nära det som är värdefullt

Psykologer har länge berättat för oss att vi överskattar vikten av vad som är nära och lätt till hands jämfört med det som är långt ifrån. Det kan delvis förklara varför så många människor uppenbarligen lurar på sin make, fördjupning från ett företags konglomerat eller, enligt en illustrerad företagsledare, kan en rik man med 100 miljoner dollar i sina investeringskoncentrationer känna sig bittert arg över att han förlorar 250 dollar för att han lämnade pengar på nattduksbordet på ett hotell.

Denna princip kan förklara varför vissa människor känner sig rikare genom att ha 100 kronor av hyresintäkter som uppträder i sina brevlådor varje dag jämfört med 250 USD av "genomblick" -inkomst genererade av deras vanliga aktier. Det kan också förklara varför många investerare föredrar kontantutdelning för att dela återköp, även om de senare är mer skatteeffektiva och, allt annat lika, resulterar i mer förmögenhet skapad på deras vägnar.

Detta förstärks ofta av det mänskliga behovet av kontroll. Till skillnad från Worldcom eller Enron kan ett bokföringsbedrägeri av personer som du aldrig har träffat inte göra den kommersiella byggnaden du hyr ut för att hyresgäster försvinna över natten. Annat än en brand eller annan naturkatastrof, som ofta omfattas av försäkring, kommer du inte plötsligt att vakna och upptäcka att dina fastighetsinnehav har försvunnit eller att de stängs av eftersom de kryssade av Securities and Exchange Commission . För många ger detta en känsla av känslomässig komfort.