CMA-kalkylbladet Fast Real Estate

Låt oss gå igenom de grundläggande stegen i en fastighets-CMA, jämförande marknadsanalys.

• Du har en ämnesegenskap med egenskaper och egenskaper.
• Du hittar tre utmärkta jämförbara egenskaper och rekorduppgifter och sålda priser.
• Justeringar av sålda priser görs för skillnader med föremålsinnehav.
• Marknadsvärde på ämnesfastighet beräknad från justerade sålda jämförbara priser.

Du gör en CMA för en av två vanliga skäl.

Antingen arbetar du för en säljare eller potentiell noteringsklient för att bestämma ett noteringspris, eller gör du en CMA för en köpare för att kontrollera det nuvarande marknadsvärdet på en fastighet som de överväger att köpa. Hur som helst, noggrannhet och ett rimligt nuvarande marknadsvärde bör bero på dina beräkningar.

Medan det inte är raketvetenskap, kräver en pålitlig CMA att du väljer noga jämförbara egenskaper. De borde vara så nära som möjligt, helst i samma grannskap. De borde vara aktuell försäljning, bäst inom de senaste veckorna. De måste visa egenskaper och egenskaper så nära de som möjligt för din ämnes egendom. Att göra allt detta kommer normalt att resultera i en CMA du kan lita på.

Det finns många CMA-mallar som du kan ladda ner, och flera exempel på faktiska CMAs från olika mäklare runt om i landet. Här är några råd - de har alla 7 gemensamma element; De är varje särdrag för mäklaren; Varje måste läggas ut för att engagera och utbilda din kund.

7 Vanliga element i alla CMAs

Låt oss titta på detta som ett kalkylblad.

1. I den första raden är adresserna till ämnet och jämförbara egenskaper.
2. De följande fyra raderna är där vi anger information om fastigheterna och deras egenskaper, inklusive de jämförda försäljningspriserna.
3. Vi har en rad för att ange kvadratfotstorleken för varje hem.
4. Den sista kolumnen är där vi anger inställningsvärden för storleksstorlek, sovrum, bad och garageutrymmen (mer nedan).
5. Alla rader under raden "Sold Price" beräknas av arket för dig.
6. De justerade jämförbara sålda priserna ligger i nästa rad, och de är uppdelade på dollar per kvadratmeter under det.
7. "Ämnesvärdet" är det beräknade marknadsvärdet för ämnesegenskapen som uppnåtts genom att multiplicera genomsnittet av den justerade kvadratmottagningen sålda dollar gånger kvadratmängden av ämnesegenskapen.

Bestämning av ämnesvärde

Det mesta av vad du måste fylla i är hård data om egenskaperna. Den enda platsen där du måste tolka och bli subjektiv finns i den sista kolumnen. Där tilldelar vi värdet av varorna för våra jämförbara sålda prisjusteringar.Med andra ord, vad är ett sovrum värt om vår komplex egendom har fler eller färre sovrum än vår föremål egendom.

Om det har mer, måste vi subtrahera några dollar från sitt sålda pris för att justera det nedåt för att vara mer jämförbart med vår ämnesfastighet. Bad och garderober fungerar på samma sätt. Badkar kan indikera halva badkar som exemplet visar, med ämnet egendom med 2. 5 bad. Som fastighetsmäklare kan du hitta ungefärliga värden i dollar för var och en av dessa artiklar, antingen på webbsidor om ombyggnad eller faktiskt fråga en lokal bedömare vilka värden de använder.

För storleksanpassning måste du försöka uppnå det ungefärliga marknadsvärdet på en full hektar mark. Bladet kommer att använda kvadratmeter, eftersom de flesta partierna är mindre än en tunnland. Men i den sista kolumnen använder du värdet på en hel tunnland. För varje egendom använder du kvadratmottagningen i partiets storlek. Om en eller flera är större än en hektar, omvandla arean till kvadratmeter med 43, 560 kvadratmeter per hektar.

Gör också en CMA på för närvarande listade egenskaper

Detta är tänkt att vara en snabb och rimligt exakt CMA-beräkning, och du rekommenderas att göra en andra med hjälp av för närvarande listade fastigheter och deras listpriser. På så sätt kan du se om marknaden har förändrats och priserna är högre eller lägre och gör en bedömning om hur du justerar ditt marknadsvärde för fastigheter.

Detta blad fungerar bara med tre egenskaper, du kan inte använda en eller två jämförbara som beräkningarna kommer att bomba.

Om du är bra med kalkylblad och gillar att använda fler comps (en bra metod) kan du lägga till en eller flera kolumner strax före den sista. Faktum är att du kan skapa flera ark med fler eller färre jämförbara egenskaper.