Kommission Kredit till hemköp från agenter

Ett tag tillbaka vände en vän i Texas mig att säga att hon var på marknaden för att köpa ett hem. En del av hennes strategi var att fråga noteringsagenter att ge sin del av sin provision för att hjälpa till med hennes betalning. Ingen av de agenter som hon närmade sig var villig att tillgodose hennes begäran, och hon var förvirrad. Varför kommer inte agenturer hjälpa mig, frågade hon?

Denna förfrågan fascinerade mig. Jag ville veta hur hon kom fram med en sådan idé.

Hon är en advokat. Jag undrade om kanske en av hennes klienter bad henne att sparka tillbaka en del av hennes lön för att hjälpa till att betala sin arbetsgivares faktura. Det är en sak om en advokat vill ta ett ärende pro bono. Det är en annan om kunden förväntar sig att advokaten eller advokaten subventionerar kundens förpliktelser.

Noteringsagenter Vem betalar krediter till köpare

Detta är ett kontroversiellt ämne bland de flesta bostadsagenter eftersom de inte gör det som ett vanligt sätt att träna. Vissa agenter kommer dock att återkalla hela eller en del av en provision till en köpare eller säljare. Inte så många agenter är villiga att dela med det de ser som deras hårda intjänade pengar, men det gör inte ont att fråga.

Säg att en agent har tecknat ett noteringsavtal med en säljare. Säljaren går med på att betala agenten 7% provision. Agenten instämmer sedan, säga att dela upp den här kommissionen med en köparens agent. Så noteringsmäklaren får 3,5% och köparens mäklare får 3,5%.

Varje agent representerar en parti.

När ett listagent arbetar i dubbla byråer genom att representera både säljaren och köparen, får denna agent emellertid hela kommissionen eller i detta fall en hel 7%. Vissa köpare tror att eftersom agenten ger mer pengar, bör den här agenten ge något av det till dem.

De förklarar att om de anställde sin egen köpare säljare, skulle noteringsagenten "förlora" hälften av kommissionen. De vet inte att vissa agenter inte kommer att fungera med både säljare och köpare, och i vissa stater är det emot lagen att göra det.

Nu kommer några agenter att förhandla fastighetsprovisioner med säljaren i förväg. En säljare kan komma överens om en rörlig provision, vilket betyder att om agenten hamnar med köparen, kommer kommissionen att sänkas från 7%, till 6%. På så sätt tjänar agenten 6% för att representera säljaren och köparen, och säljaren drar fördel genom att betala en lägre provision.

Några av problemen i samband med rörliga kommissionsavtal är:

• Samarbetande mäklare har en nackdel när flera erbjudanden presenteras. Även om inköpsavtalen är identiska med varandra, kommer säljaren att ta det erbjudande som erbjuds av noteringsagenten eftersom säljaren kommer att netto mer. Samarbetsvilliga mäklare kan även spela på spel.Så det finns ingen anledning att gå direkt till noteringsagenten.
• Listagenter som är överens om dubbla byråer accepterar ytterligare ansvar för köparrepresentation och gör två gånger jobbet utan dubbla ersättningen. Tänk på det i en minut. Så, ett oetiskt noteringsagent, motiverat strikt av provisioner, har ett ökat incitament att sälja köparen en annan egendom som tillsammans betalar en fullständig köparens agentkommission. Det här är en anledning till att gå direkt till noteringsagenten kan komma tillbaka.
• Om en köpare också kräver en del av åtgärden är det inte tillräckligt med kvarvarande att gå runt. För att inte nämna, agenter är inte i branschen att ge bort sin kommission. Inte än, ändå. Och klienter kan inte få provision utan att vara licensierad som en allmän regel.

Köpagenter som betalar kreditköp till köpare

Ibland har köpare inte tillräckligt med pengar för att köpa ett hem, så de frågar sin agent om att hjälpa dem med att avböja en del av kommissionen. Medan agenter inte kan betala en olicensierad person en provision, kan de besluta att avdraga en del av sina provisioner till köparen som en slutkostnadskredit eller att betala en del av förskottsbetalningen, förutsatt att köparens långivare tillåter det.

En mamma, som till exempel innehar en fastighetslicens, kan erbjuda sin son sin kommission för att hjälpa till att kompensera sina stängningskostnader.

En handfull fastighetsbolag annonserar att de alltid kommer att rabattera en del av sina provisioner till en köpare eftersom:

• Rebaters tror att fastighetsmäklare gör för mycket pengar.
• Diskounterna hoppar rabatter kommer att locka en volym köpare till sitt företag för att kompensera för sin inkomstförlust.
• De kan göra mindre arbete. Ofta ger de inte full service till en köpare.
• De vet inte hur annat att locka till sig.

Många av dessa typer av rabattmäklare förväntar sig att köparen ska göra mycket av legworken och att interagera enbart via e-post och via fax. De visar ofta inte egendom eller driver köparen ofta. De besöker i allmänhet inte hemkontroller eller förklarar pappersarbete. Vanligtvis är den första gången de möter en köpare vid stängning, om de närmar sig hemlängningen alls.

Betalar kommissionen förmånsköpare?

På ytan kanske du tänker, "Jo det är ingen bra!" Om du är välkänd i fastigheter och förstår hur man förhandlar, kanske du inte behöver en agent för att representera dig. Men förstå att även under ett arrangemang där säljaren betalar en 7% provision, får säljaren fortfarande 93% av försäljningspriset.

Säljaren gör mer pengar än fastighetsmäklare. Säljaren har mer pengar att distribuera. Varför försöka klämma några tusen från agenten när säljaren har djupfickorna? Det kan vara mer meningsfullt att anställa din egen köparens agent för att fullt ut representera dig och aggressivt förhandla på dina vägnar. En erfaren agent får dig ofta:

• Ett lägre försäljningspris. Du kan rädda tiotusentals.
• En säljerkoncession för stängningskostnader. De flesta långivare kommer att tillåta minst 3% säljare kredit mot din slutkurs, vilket är mer än många köparens agenter tjänar.
• Hemförbättringar enligt din begäran om reparationer. Ett nytt tak kan enkelt kosta $ 15, 000.

Lyckligtvis bestämde min vän att anställa sin egen agent och be om säljare-koncessioner. Också, observera att jag skulle lista webbadresser till företag som krediterar provisioner till köpare, men jag är rädd att när du läser detta kan de ha gått i konkurs.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.