Hyresgäster förbättringar och förbättringar är byggnadsuppgraderingar som betalas av hyresgästen som blir egendom som ägs av hyresvärden. > Hyresgäster Förbättringar och förbättringar

Många företagsägare gör uppgraderingar till byggnader som de hyr ut från en hyresvärd. I kommersiella egendomsförsäkringar kallas dessa uppgraderingar hyresgäster förbättringar och förbättringar eller TIBs.

Bli en del av byggnaden

Hyresgäster förbättringar och förbättringar betalas av hyresgästen men blir en del av byggnaden. Om inte ett avtal anger något annat, hyr hyresvärden i allmänhet ägande av uppgraderingarna när de har installerats.

Hyresgästen upprätthåller ett försäkringsintresse för användning av förbättringarna. Hyresgästets intresse för fastigheten upphör när hyresavtalet upphör och hyresgästen flyttas ut. Följande exempel visar några förbättringar som en hyresgäst kan göra.

Exempel

Larry äger Luxury Leathers, en lädervaruaffär belägen i ett band galleria. Larry driver sin verksamhet ur detaljhandeln som han hyr ut från köpcentret, Shopping Centers Inc. Larry har gjort olika förbättringar i hans hyrautrymme sedan Luxury Leathers flyttade in i den för två år sedan. Dessa inkluderar ny infälld belysning, ny mattor och ett litet kontor Larry byggt bakom detaljhandelsområdet.

Leasen mellan Larry och hans hyresvärd säger att eventuella förbättringar Larry gör till byggnaden under leasingperioden blir egenskapen hos hyresvärden när de installeras. Avslutade TIBs ska vara försäkrade av hyresvärden. Shopping Centers Inc.

har försäkrat byggnaden enligt en kommersiell fastighetspolitik. Policyn täcker automatiskt eventuella förbättringar av byggnaden som görs under policyperioden.

Larry vet att alla TIBs han installerar kommer att bli egenskapen hos hans hyresvärd. Ändå kommer Larry att använda dessa förbättringar för återstoden av hans leasingavtal.

Larry kunde förlora sin användning av ränta i fastigheten om TIBs är skadade eller förstörda av brand eller annan fara. Lyckligtvis kan Larry försäkra sitt intresse för förbättringarna enligt en kommersiell fastighetspolitik.

Betydelse av TIBs

Många kommersiella fastighetsprinciper definierar hyresgäster förbättringar och förbättringar som inventarier, förändringar, installationer eller tillägg till en byggnad du upptar men äger inte. Det vill säga, TIB är varor du har köpt eller installerat på din bekostnad men kan inte lagligt tas bort.

Exempel på TIBs är kontoret, lamporna och mattor Larry har installerat i sin butik. Denna fastighet är nu en del av byggnaden. Eftersom Larry inte äger det, kan han inte ta med sig om han flyttar till en annan plats. Om Larry försökte ta bort fastigheten kunde han skada byggnaden.

Vem ansvarar för försäkringar?

TIBs kan vara försäkrade av hyresgästen eller hyresvärden. Avtalet ska tydligt ange vilken part som ansvarar för försäkring.Annars kan tvister uppstå om vars försäkring, hyresvärden eller hyresgästen ska gälla för förluster med skadade TIB.

Hyresavtalet bör också ange när äganderätten till TIBs övergår från hyresgästen till hyresvärden. Detta sker ofta (men inte alltid) när förbättringarna installeras i byggnaden.

Försäkringstäckning för hyresvärden

Eftersom TIBs ägs av hyresvärden är de ofta försäkrade i samband med byggnaden under hyresvärdenens kommersiella fastighetspolitik. Policyn täcker vanligen byggnaden som planeras i policyen, kompletterade tillägg och inventarier (vilket betyder fastighet permanent ansluten till byggnaden). Ett exempel på en armatur är en ljuskrona installerad i taket på en restaurang.

Antag att hyresavtalet mellan Luxury Leathers and Shopping Centers Inc. kräver att hyresvärden försäkrar TIBs. Om Shopping Centers Inc är försäkrad enligt en typisk fastighetspolitik har kontoret, mattor och försänkta lampor Larry installerat kvalificeras som täckt egendom.

Förbättringar gjorda av en hyresgäst ökar värdet av hyresvärdens byggnad. Om en hyresgäst tillbringar 15 000 dollar på TIB, kommer byggnadens värde att öka med 15 000 000 kronor.

Byggnadsgränsen på hyresvärdens policy bör ökas med värdet av TIB. Annars kan byggnaden vara underförsäkrad. Om en förlust inträffar och hyresvärden har misslyckats med att köpa tillräckliga gränser kan hyresvärden medföra en försäkringspåföljd.

Försäkringstäckning för hyresgäst

Om hyresavtalet kräver att hyresvärden ska reparera eller ersätta skadade TIBs, behöver hyresgästen inte försäkra sig om dessa. Annars borde TIBs vara försäkrade enligt hyresgästens fastighetspolitik. De flesta kommersiella äganderätten täcker automatiskt, som företagshushåll, en hyresgästs intresse för bruk av TIB.

Beroende på din policy kan TIBs täckas på en ersättnings kostnad eller faktiskt kontantvärde. Förluster är typiskt heltäckta endast om du gör reparationer "omedelbart" (detta ord är inte definierat). Om du inte reparerar TIBs omedelbart kan din försäkringsgivare bara betala en del av sin ursprungliga kostnad baserat på följande formel:

Originalkostnad X antal dagar från förlustdatum till utgången av ditt leasingavtal / antal dagar från installationen av förbättringar vid utgången av hyresavtalet

Antag exempelvis att Luxury Leathers tecknat ett femårigt leasingavtal den 1 januari 2015. Larry slutförde förbättringarna den 1 januari 2016. Samtliga förbättringar förstördes av en brand på 1 januari 2017. Larrys försäkringsgivare betalar inte mer än följande:

$ 15 000 X 1095 (tre gånger 365) dividerat med 1460 (fyra gånger 365) = $ 11, 250

Din försäkringsgivare betalar ingenting om din hyresvärd reparerar eller ersätter de skadade förbättringarna.

Affärsmöbler

Medan hyresgäster inte kan riva ut TIBs de installerade kan de ta bort en kategori av egendom som heter handelsarmatur s. Handelsarmaturer är föremål som installerats av hyresgästen som hyresgästen förväntar sig att ta bort när han eller hon lämnar byggnaden.De är viktiga för hyresgästens verksamhet och kan tas bort utan att skada byggnaden. Handel fixturer förblir hyresgästen, så den senare ansvarar för att försäkra dem.

Antag att Larry installerar nya skåp i sin butik för att visa sina lädervaror. Båda Larry och hans hyresvärd förväntar sig att Larry tar fallen med honom när han flyttar till en annan plats. Även om fallen är knutna till byggnaden betraktas de som handelsarmaturer snarare än TIB. Andra exempel på handelsarmaturer är datorer, automater och maskinaffärsutrustning.

Hyresgäster ska se till att hyresavtalet tydligt anger vilka typer av fastigheter som kvalificeras som handelsarmaturer. I annat fall kan hyresvärden vägra att låta hyresgästen ta bort vissa fastigheter när leasingavtalet löper ut.