Skatteavbrott för hemförsäljning

Av Julian Block, Advokat

Hemförsäljare njuter av en enorm skatteförmån vid återförsäljning. Internal Revenue Code 121 § tillåter en "uteslutning" - flykt från inkomstskatt - för vinster från hemförsäljning. Uteslutningen är så mycket som $ 500, 000 för gifta par som skickar gemensamma avkastningar, och $ 250 000 för enstaka filers och par som lämnar separat avkastning.

Hur påverkas hushållsägare på vinster ovanför IRS-uteslutningen?

Vad händer dock när vinsten är större än uteslutningsloftet på $ 500, 000 eller $ 250 000?

Svar: Överskottet beskattas som en långsiktig realisationsvinst med högst 15 procent, plus gällande statliga skatter.

Det centrala kravet: Ägna och bo i fastigheten som din huvudsakliga bostad för perioder som aggregerar minst två av de fem år som slutar på försäljningsdatumet, och minst två år måste ha förflutit sedan du senast använde uteslutningen.

Vad om skatteavbrott för personlig egendom?

När du säljer, var uppmärksam på särskilda regler för möbler. Undantagspausen gäller inte för möbler eller annan personlig egendom som du kanske säljer för vinst. Räkna vinst på dessa poster som redovisningsbar inkomst i försäljningsåret. Ännu värre kan du inte dra av någon förlust på deras försäljning, eftersom du inte ursprungligen köpte dem för att tjäna pengar eller tjäna pengar. Inte heller kan du minska vinsten från försäljningen av ett hem med en förlust som lider av en försäljning av möbler. Möbelförsäljningen är en separat transaktion.

Om du bestämmer dig för att sälja innehållet i din bostad, kan skatten bli oväntat hög. Internal Revenue Service mäter vinsten eller förlusten separat för varje såld vara - inte av det totala resultatet av försäljningen. Således, även om en lump-sumsäljning resulterar i en nettoförlust för dig, kan feds skapa en beskattningsbar vinst genom att helt enkelt förlora förluster som hölls på vissa av de berörda tillgångarna.

Resultat: Den skattepliktiga vinsten kan betydligt överträffa netto dollarns vinst från försäljningen.

För att illustrera innehåller Rita Harrisons hushållsinnehåll några saker som nu är mindre än deras ursprungliga kostnad, medan andra har väsentligt uppskattade orientaliska mattor. Rita tar emot $ 50, 000 för hushållsinnehåll, vars ursprungliga kostnad kan vara minst det eller fler. Ändå är hon ansvarig för en kapitalvinstskatt på varje vara som säljs för mer än kostnaden, utan att kompensera för förluster på varor som säljs till mindre än kostnaden. Så om Rita hinner vinst på $ 25 000 och lider förluster på $ 25 000, måste hon betala skatt på alla vinster och ignorera alla förluster.

IRS regelverk stavar ut hur Rita ska bestämma när möbler och apparater räknas som en del av hennes hem. Rita kan lägga till sitt hemlagstiftning vad hon tillbringar för möbler, apparater och liknande föremål som anses vara inventarier (fasta delar av fastigheten) och därmed en del av hemmet.Hon kan inte lägga till kostnaden för objekt som anses vara personlig egendom och är därför inte en del av hemmet.

Lagen i det land där hennes hem ligger ligger bestämmer om ett kylskåp ska klassificeras som en fixtur (vilket innebär att föremålet måste säljas med hemmet) eller som personlig egendom (vilket betyder att den inte har att säljas).

I allmänhet anses lagen vara ett objekt som är lätt att flytta för att vara personlig egendom, inte en fixtur.

Julian Block, en advokat i Larchmont, NY, har citerats av media som en "ledande skattesekreterare". Vid skrivning är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en mäklare i Lyon Real Fastighet i Sacramento, Kalifornien.