Hemförsäljningspriser vs räntesatser

Fråga: Ska jag vänta på räntesatser att gå ner om försäljningspriserna går upp?

En läsare frågar: "Timingräntor och prisökningar är knepiga. Min fru och jag har sett försäljningspriserna i Phoenix faller till den punkt där det nu är vettigt för oss att köpa vårt första hem. Räntorna är ganska låg också. Så vi fick prata med det här och undrade vad som är viktigare. Räntor eller försäljningspriser? Är det bättre för försäljningspriserna att gå ner även om räntorna går upp? Eller ska vi vänta på räntorna till gå ner om försäljningspriserna går upp? " - Phoenix Guy

Svar:

Det är frågor som dessa, Phoenix Guy, som gör att jag vill sätta första gången hemköpare på ett pariserhjul och lämna dem där och snurra. Att gå runt och runt tills de är så yrliga kan de inte komma ihåg vad de frågade om försäljningspriserna mot räntorna. Det gör ont i mitt huvud för att tänka på det, men jag ger det ett skott.

Om försäljningspriset är viktigare än räntan beror på ditt perspektiv. All fastighet är lokal. Det betyder att vad som händer på din lokala marknad i Phoenix, kan till exempel variera vildt från exempelvis marknaden på Manhattan. Det är ganska omöjligt att tida fastighetsmarknaden, men du kan försöka dra nytta av hur marknaden rör sig.

Som Bono sjunger, "

går hon på mystiska sätt ", kan du inte alltid förutsäga hur marknaden kommer att röra sig. Men du kan se den flytta. Låt oss titta på historiska räntor för en 30-årig fast ränta.

Vanligtvis är tumregeln när räntorna går upp, försäljningspriserna går ner för att kompensera men inte alltid.

Stigande försäljningspriser mot fallande räntor

Säg att du jämför ett hem i Phoenix som var värd $ 240 000 och din ränta är 4 5%. Om du köpte på en avtagande marknad och väntade tills det priset föll till 210 USD, men priserna gick upp till 6,5%, kanske du bättre är att köpa till det högre priset.

Ja, det är sant. En betalning på en 80% LTV-hypotekslån för $ 240 000 hem på 4 5% är $ 972. 84.

En betalning på en 80% LTV-hypotekslån för $ 210 000 hem på 6,5% är $ 1067. 87.

Sätt på ett annat sätt om du betalat $ 30 000 mer för hemmet genom att betala $ 240 000 och bodde i det där hemmet i 30 år, när du betalat ditt lån skulle du ha betalat totalt $ 350 , 222. 24.

Om du betalat $ 30 000 mindre genom att betala $ 210 000 men betalat på den högre räntesatsen i 30 år, när du betalat ditt lån skulle du ha betalat totalt 384 433 dollar . 20. I det här fallet är det inte bättre att betala mindre i utbyte mot en högre ränta.

Hur mycket förlorar du försäljningspriset med varje.50% räntesats?

Låt oss nu jämföra det här hemmet på 240 000 dollar om priserna steg 1/2 poäng och du ville hålla din betalning densamma. Avskrivningarna på de flesta hypotekslån är i 30 år. Om din förskottsbetalning är 20% av försäljningspriset, hur mycket hem kan du köpa för att hålla din betalning runt $ 975?

$ 240 000 x 80% vid 4 5% ränta motsvarar en utbetalning på 972 USD. 84

• $ 226, 260 X 80% vid 5 0% ränta motsvarar en utbetalning på $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% vid 5,5% ränta motsvarar en utbetalning på $ 972. 34
• $ 202, 500 X 80% vid 6. 0% ränta motsvarar en utbetalning på $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% vid 6,5% ränta motsvarar en utbetalning på $ 971. 80
• Du kan se att en 2% ökning av en ränta skulle förlora dig om 50 000 kronor av köpkraft i detta prisklass. Om du fördubblade försäljningspriset skulle du förlora cirka 100 000 köpkrafter för en 2% spridning i ränta.

Detta är anledningen till att räntorna spelar en stor faktor för många första gången hemköpare. Om du sträcker sig för nära slutet av prispengar och priser går du kanske inte att köpa det drömhus du vill ha eftersom du inte längre kommer att kvalificera dig för det försäljningspriset. Och bara så du vet, att göra ett lowball erbjudande är inte alltid svaret.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.