I kort försäljningsprocessen handlar korta banker om två olika typer av HUD-godkännanden. Först godkänner banken den preliminära beräknade HUD-1. Sedan, just innan stängningen godkänner banken den sista HUD.
Vad är en HUD? Varför vill bankar ha en HUD?
HUD-1 är ett RESPA-dokument som stavar ut på ett enhetligt sätt alla debet och krediter i en fastighetsaffär. En HUD är faktiskt för köparens fördel.
Det är inte för den korta försäljningsbankens förmån och är egentligen ingen av bankens affärer, förutom de avgifter som dras av från försäljningspriset. Om något, innebär HUD köparens bank, inte säljarens bank.
Men det hindrar inte en kortförsäljningsbank från att fråga om det och kräva förändringar under godkännandeprocessen. Lyckligtvis behöver inte varje bank HUD-godkännande. Till exempel godkänner många yngre lienholders inte HUDs. Det beror på att de flesta junior lienholders bara bryr sig om mängden av checken som ska betalas till dem.
Försäljningspriset, vem betalar vad och hur mycket provision som betalas är den andra lienholdersna ganska lata om. Det är inte samma sätt tvärtom. Den primära lienhållaren bryr sig mycket om hur mycket som betalas till junior lienholderen, och vem betalar det. Det finns vissa omständigheter där andra långivare försöker få säljare att begå inteckning bedrägeri. Det beror på att de andra långivarna misstänker att de första långivarna kommer att avvisa HUD om säljaren betalar dem några stora pengar, så de berättar för säljare att bryta lagen.
Vilka banker undersöker på en HUD för en kort försäljning
Det uppenbara och viktigaste numret på en HUD är försäljningspriset. Ibland kan en bank säga att det behöver netto ett visst belopp, och att nettobeloppet kan vara mer än nätet på HUD. I de typer av situationer är det bästa sättet att netta banken mer pengar att be köparen att öka köpeskillingen.
Köppriser som banker godkänner är sällan baserade på en fullvärdig bedömning. Med så mycket pengar på spel skulle man tro att en bank skulle vilja anställa en oberoende bedömare för att bedöma värdet. De flesta banker betalar emellertid en slumpmässig fastighetsmäklare - inte ens nödvändigtvis en grannspecialist - för att ge banken en snabbare uppfattning om värde som de kallar en BPO. De betalar $ 50 till $ 100 för en BPO. Detta är ett utmärkt exempel på att vara örevis och pund dumt, som min mamma brukade säga.
Detta är anledningen till att många korta försäljningsagenter kommer att prissätta en kort försäljning på samma sätt som en BPO-agent kommer att tilldela värde, eftersom de inte vill slåss med den korta försäljningsbanken. Det spelar ingen roll om försäljningspriset är marknadsvärde så länge det är i linje med BPO.
Banken kommer då att undersöka de andra avgifter som debiteras säljaren på HUD. Du kanske undrar vem som är säljaren av en kort försäljning, och den personen är säljaren. Banken godkänner helt enkelt de avgifter som säljaren betalar. Normala avgifter för säljarens stängningskostnader är:
- Kommission till fastighetsmäklare / agenter
- Avgifts- och avgiftsavgifter
- Överföringsavgifter
- Registrerings-, notarie-, doc-prep- och trådavgifter
- Doc-frimärken < Delinquent property tax
- Skatteprestationer
- Diskonterade utbetalningar till junior lienholders
- HOA avgifter, om några
- Köpes kredit för stängningskostnader
- Typ av avgifter Kort försäljning Banker Avvisas på en HUD
Varje gång kommer en bank att komma överens om att betala för en skadegörare eller en hemgaranti men sällan. Banker betalar nästan aldrig för reparationer på en kort försäljning. Det är också mycket ovanligt för en bank att betala avskräckande HOA-avgifter eller UCC-ansökningar.
Om banken inte tillåter en viss avgift, till exempel, säg att den vill minska depositionsavgiften från $ 1, 500 till $ 500, vad händer med balansen? Någon måste betala den avgiften. Det kan vara säljaren eller det kan vara köparen. Escrow kan besluta att sänka sin avgift, men det är osannolikt.
Förmodligen är det största problemet med en kort försäljning HUD det faktum att många förhandlare inte vet hur man läser dem. De förstår inte att säljare krediter på en HUD är inte alltid en kredit till köparen.
Förändringar i RESPA kräver att eventuella avgifter som återspeglas i köparens uppskattning av god tro måste visa som kredit till köparen om de betalas av säljaren. Vad förhandlare inte inser är de också visa som en debitering, som tvättar krediten till köparen. Försök att förklara den till en kund på 8 dollar per timme.