Fördelar och nackdelar med PACE-lån: finansiering för uppgraderingar

Spara vatten och energi är bra för miljön, och du har också nytta i form av lägre energikostnader. Men stora uppgraderingar som torka-resistenta landskapsarkitektoniska solpaneler kan vara kostsamma. Om du vill göra gröna förbättringar kan ett PACE-lån vara ett alternativ för finansiering. PACE-finansiering gör det enkelt att kvalificera sig till relativt överkomliga långfristiga lån, men det finns fördelar och nackdelar att använda dessa program.

Vad är PACE?

Fastighetsbedömd ren energi (PACE) är ett sätt att låna pengar för rena energiprojekt. Fastighetsägare, inklusive husägare och företag, får finansiering för uppgraderingar och återbetalning genom fastighetsskatt. Godkännande för PACE-finansiering är huvudsakligen baserad på eget kapital i fastigheten som uppgraderas, vilket kommer att användas som säkerhet för att säkra lånet, och du kan normalt låna upp till 15 procent av en fastighets värde.

Vanliga användningar av PACE inkluderar solinstallationer, energieffektiv uppvärmning och kylning, vattenbesparande landskapsarkitektur och många andra projekt för bostads- och kommersiella fastigheter.

PACE finns endast på platser där statliga och lokala lagar tillåter denna typ av finansiering och där lokala program har utvecklats. Dessa program går av flera olika namn, inklusive det populära programmet Home Renovation Opportunity (HERO) och Ygrene.

Höjdpunkter i PACE-lånen

Dessa program har flera funktioner som gör dem tilltalande för låntagare.

Lätt att kvalificera: PACE-stödberättigande är relativt lätt. Jämfört med bolagslån, som är populära alternativ för dyra hemförbättringar, verkar godkännandekriterierna avslappnad. Din FICO-kreditpoäng är mindre viktig med PACE, men nuvarande eller senaste problem i dina kreditrapporter kan orsaka problem.

Du måste också vara aktuell på alla fastighetsskatter.

100 procent finansiering: Med PACE kan du finansiera hela kostnaden för ett projekt utan att behöva betala. Som ett resultat kan du snabbt komma igång utan att behöva spara pengar för projekt eller flytta pengar. Naturligtvis innebär större lån högre räntekostnader och högre betalningar.

Kan överföras till nästa ägare: Om du säljer en fastighet efter förbättringar behöver du inte nödvändigtvis betala av lånet. Lånet är knutet till fastigheten, så det kan överföras och betalas av nästa ägare. Huruvida det är en bra sak beror nog på om du är köparen eller inte.

Tid för återbetalning: Betydande förbättringar kan vara dyra. PACE-lån kan betalas ut under längre perioder (exempelvis 5-20 år). Som ett resultat kan betalningarna hållas relativt små. Men som med något lån, ju längre du tar för att återbetala, desto mer intresse kommer du att betala över lånets livstid.

Potentiella skattekrediter: PACE-finansiering kan göra det lättare att kvalificera sig för miljöskattekrediter - kolla med din skatterådgivare innan du fattar några beslut. När tidpunkten är en angelägenhet gör PACE det möjligt att slutföra ett projekt innan skattekrediter löper ut och med ett stort lån kan du installera allt på ett år (i motsats till att stränga saker över flera år för att hantera kassaflödet).

Vissa krediter är bara tillgängliga för året då installationen faktiskt var genomförd , så du vill betala alla dessa kostnader under samma år.

Problem med PACE-finansiering

Innan du använder PACE-finansiering för ditt projekt, bli bekant med några av fallgroparna.

Intressekonflikter: PACE-finansiering ordnas ofta genom entreprenörer som kan ha incitament att främja dyra uppgraderingar. Det här kan vara en bekväm form av one-stop-shopping, men entreprenörer vet inte om din ekonomi och vad du kan ha råd med - och du har råd med nästan något med ett PACE-lån. De flesta tjänsteleverantörer är ärliga, och det är slutligen upp till köpare att fatta smarta beslut, men en liten andel av entreprenörer kan göra vilseledande uttalanden bara för att få höga betalande jobb. Förutom att få betalt för det arbete de ska utföra, kan entreprenörer få ytterligare remissavgifter från en långivare om de arrangerar finansiering, så potentialen för intressekonflikter är verklig.

Betalningschock: Även om du betalar tillbaka under en längre period, kan betalningar vara en börda. De flesta tycker om månatliga betalningar, men fastighetsbedömningar betalas ofta bara en eller två gånger per år. Du kan bli utsatt för en överraskningskostnad när det är dags att göra dessa uppblåsta betalningar. I vissa fall (om din hyresgästen betalar fastighetsskatt genom ett spärrkonto) kommer PACE-betalningen att läggas till din månatliga hypotekslån i mindre bitar.

Räntekostnader: PACE-finansiering är relativt lätt att kvalificera sig för. Räntorna är emellertid ibland högre än vad du skulle betala om du bara använder ett eget kapitallån eller en kreditkredit - speciellt om du har bra kredit. Huruvida du kan få en bättre affär själv beror på många faktorer, men PACE-lån är inte nödvändigtvis billiga.

Kostnader och fördelar: Det är lätt att bli godkänt för PACE-program, men är det värt det? Dessa program ger mest mening för personer som inte har råd med billigare lån (ofta på grund av kreditproblem eller begränsad inkomst). Projekt som att byta ut dina fönster kan lägga till ditt hemvärde, så du borde få lite av pengarna tillbaka när du säljer. Du kommer emellertid inte nödvändigtvis att se en väsentlig förändring av nyttakostnaderna - och du måste fortfarande behöva göra högre skattebetalningar.

Risk för avskärmning: PACE-lån är säkrade i ditt hem, så det är möjligt att förlora ditt hem i avskärmning om du inte gör betalningarna. I många fall flyttas ett PACE-lån till "första position" (framför din hypotekslån) vilket innebär att du riskerar avskärmning, även om du gör dina vanliga hypotekslån enligt överenskommelse.Andra typer av lån (såvida inte de också är egna kapitallån) borde inte sätta dig i den positionen.

Det kan vara lurande

Riskerna ovan betyder inte att PACE-programmen är dåliga. Det är dock värt att veta fördelar och nackdelar med dessa arrangemang innan du registrerar dig. Tyvärr är riskerna ofta förbisedda eftersom PACE-programmen uppfattas som "säkra". ”

Statligt släkt? Lokala myndigheter gör PACE-finansiering tillgängliga, och PACE-program är ibland förvirrade med program som erbjuds av regeringen. I slutändan är de bara lån som alla andra lån - de måste återbetalas, och det finns konsekvenser för att inte återbetala.

För en bra sak? Det är bra att göra bra saker, och PACE-finansiering hjälper dig att betala för gröna projekt. Det finns emellertid också flera involverade enheter som kan vara mer intresserade av att tjäna en vinst än att göra skillnad. Kritiker hävdar att dessa lån har likheter med subprime lån.

Avdragsberättigande? Det kan vara möjligt att dra av räntekostnader relaterade till ditt projekt. Skattereglerna är emellertid komplexa - du måste prata med en lokal skattförberedare för att verifiera din förmåga att ta avdrag. Tyvärr anser vissa fastighetsägare att hela kostnaden för ett projekt är avdragsgill eftersom betalningen ingår i en fastighetsskatträkning, och detta är inte typiskt korrekt.

Hur man använder ett PACE-lån

I vissa fall är det perfekt att använda PACE-finansiering för ett projekt. Här är några tips som hjälper dig att värna pengarna.

Prata med långivaren direkt: När du har läst om PACE från en entreprenör, ha en annan diskussion med den faktiska långivaren eller PACE-finansieringsorganisationen. Det är viktigt att förstå exakt vad du kommer in i. Lär fördelarna och nackdelarna med olika alternativ och se hur mycket du ska betala. Även ärliga entreprenörer kan glömma att ta med viktiga detaljer, och de vet inte om din ekonomiska situation. Få information direkt från källan och ha den diskussionen när din entreprenör inte är närvarande (så att du kan tala fritt utan att oroa dig för att skada någons känslor).

Jämför andra typer av lån: Igen är PACE-lån inte alltid det billigaste sättet att låna. Utforska alla alternativ nedan.

• Handla bland online långivare, lokala banker och kreditföreningar i ditt område.
• FHA 203K-lån kan också användas för att finansiera bostadsförbättringar och kräver en relativt liten förskottsbetalning.
• Du kan till och med kunna finansiera ditt projekt med ett personligt lån och undvika pantsättning av säkerheter

Ta reda på vilken ränta du realistiskt kan förvänta dig och ta reda på vilka stängningskostnader du kommer att behöva betala. Också ta reda på om du kommer att sluta med en lien i ditt hem (vilket kommer att hända om du använder PACE-finansiering eller en traditionell andra inteckning). Du kan fortfarande kvalificera dig för skattekrediter - och eventuellt även en räntekostnadsavdrag - om du använder andra lån.

Få citat från flera entreprenörer: När du inte betalar kontant uppe, något verkar överkomligt.Men det finns fortfarande möjlighet att spara pengar (och sänka dina betalningar) genom att gå med den mest konkurrenskraftiga entreprenören. Kom bara ihåg att ibland får du vad du betalar för, så att välja det lägsta priset kan komma tillbaka för att hemsöka dig.

Budget och betala kontant: Det är inte det enklaste sättet att göra saker, men du kan alltid fördröja ditt projekt, spara pengar och betala pengar för att få det gjort någon gång i framtiden. Genom att göra så sparar du pengar på räntekostnader, och du får extra alternativ när det gäller att välja entreprenörer och det exakta arbetet de utför.

Sälj (eller köpa) en fastighet med PACE

PACE-lån är unika eftersom de bor hos fastigheten - inte den ursprungliga låntagaren.

Försäljning av en fastighet: Om du har använt PACE för att finansiera förbättringar, kan du fortfarande skulda pengar när du väljer att sälja. I så fall kan du sälja den förbättrade fastigheten, och köparen kan ansvara för återbetalning (den nya fastighetsägaren kommer att få bedömningarna). På vissa sätt är det meningsfullt eftersom egendomen egentligen är värt mer. Vissa köpare kan dock vara ovilliga att ta på sig dessa betalningar, och de kan till och med ha svårt att få finansiering om en fastighet har ytterligare bedömningar.

Om du föredrar kan du alltid betala av PACE skulden själv, vilket gör din egendom mer tilltalande för köpare. Allt är förhandlingsbart i fastigheter: du kan betala ett högre pris för de betalda avbetalningarna, eller du kan acceptera ett lägre pris för en fastighet som kommer med högre kostnader (åtminstone tillfälligt).

Köp en fastighet: Om du funderar över en fastighet med befintlig PACE-skuld, ta en stund att ta reda på hur den skulden påverkar din transaktion. Förmodligen kommer du att dra nytta av förbättringarna, så det kan vara värt att ta över betalningarna (till exempel har du lägre elräkningar om huset har ett robust fotovoltaiskt system och du kommer att njuta av de lägre räkningarna långt efter PACE bedömningar slutar).

Innan du går för långt, prata med din långivare för att få reda på hur de hanterar PACE-problem. I vissa fall måste en PACE-lien vara i första position, men vissa PACE-program är villiga att ta andra positionen bakom ditt hemköpslån.