Hur påverkar listad egendom bostadsskatter?

Listad egendom är en särskild typ av personlig egendom i ett företag. Reglerna för avdrag för kostnader för inköp och användning av börsnoterade fastigheter för dig och dina anställda för affärsändamål skiljer sig från reglerna för andra typer av egendom.

Att försöka hålla reda på företag och personligt bruk av börsnoterade fastigheter är svårt. Till dess att IRS visar på något bättre sätt att göra det borde du fortsätta att hålla detaljerade register över anställdas användning av datorer, företagsförsörjda bilar och annan börsnoterad fastighet om du vill dra av dessa kostnader som företagskostnader.

Vad är Listed Property?

Listad egendom är egendom som används av anställda eller ägare i en verksamhet som även kan användas för personliga ändamål. Typen av listad egendom inkluderar:

• Personbilar som väger 6 000 pund eller mindre
• Annan egendom som används för transport, som en motorcykel eller båt
• Fastighet som vanligtvis används för underhållning, rekreation eller nöjen, inklusive digitalkameror och videoinspelningsutrustning
• Datorer och kringutrustning

Från och med den 1 januari 2010 anses mobiltelefoner och andra liknande personliga telekommunikationsanordningar inte längre vara "listade fastigheter".

Vilken bevisning behövs för att dras ut av listad egendom som affärsutgift?

IRS säger att kostnader som är förknippade med användning av börsnoterade fastigheter inte är avdragsgilla som företagskostnader om inte skattebetalaren har tillräckliga bevis för att bevisa kostnaden och dess användning i verksamheten. Det vill säga du måste bevisa datumet för utgifterna eller användningen av det listade objektet och dess affärsändamål.

Dessutom måste du kunna bevisa att den person som använder fastigheten har ett affärsförhållande till dig som affärsägare. Det vill säga den person som använder fastigheten måste vara din anställd eller en kontraktsarbetare.

Dessutom måste du bevisa varje användningselement separat för varje användning av affärsfastigheter, särskilt:

• Beloppet "varje separat utgift i förhållande till en vara listad egendom" (per IRS), såsom inköpspriset och
• mängden av varje företagsanvändning "baserat på lämplig åtgärd (det vill säga tid) och summan av den totala användningen av den noterade fastigheten för beskattningsperioden." Med andra ord, hur mycket av användningen var för företag och hur mycket för personligt.

Förväntat brukstest

Eftersom listad egendom kan användas för personliga ändamål, om du vill avskriva denna egendom eller dra av utgifter för användning av fastigheten, måste du underbygga affärsverksamheten för fastigheten.

Det övervägande användnings testet säger att tillgången måste användas övervägande (mer än 50%) för affärsändamål.Om mer än 50 procent av tillgångens totala utnyttjande är relaterad till din handel eller verksamhet anses tillgången vara en affärstillgång och affärsanvändningen av den tillgången kan skrivas av. Om tillgången uppfyller det "övervägande användningsprövningen" kan kostnaderna för användningen av tillgången i samband med företagsanvändning dras av.

Listad egendom i ett hemföretag

IRS förutsätter att affärsutrustning i ett hemmaföretag används mest för affärsändamål. Men sådan utrustning i ett hembaserat företag - datorer och kringutrustning och mobiltelefoner, till exempel - kan användas för personliga affärer.

I ett hembransch är det viktigare att hålla bra rekord på alla börsnoterade fastigheter och för att säkerställa att du kan bevisa affärsändamål för den egendomen.

Anställd Användning av Listad Fastighet

Vi kommer att titta på två omständigheter här: (a) Om verksamheten köper listad egendom som används av anställda, och (b) om en anställd använder sin egen fastighet för din verksamhet .

A. Om du betalar för den egendom som används av en anställd och användningen är avsett för företagsändamål, betraktas avgiften av IRS att vara en "fringe nytta". Som sådan är det inte skattskyldigt för arbetstagaren och det är avdragsgill av dig som en affärskostnad.

Om du betalar för egendomen och användningen är för en personalkostnad anses avgiften vara personlig. Det är inte avdragsgilla av dig som en företagskostnad och det är skattskyldigt för arbetstagaren. IRS anger specifikt: "det verkliga marknadsvärdet för sådan användning ingår i arbetstagarens bruttoinkomst."

B. Om en anställd använder sin egen fastighet (eller listad egendom som hyrs av en anställd) vid utförande av tjänster som anställd, är denna användning inte företagsanvändning om den inte uppfyller båda dessa kriterier:

• Avdrag för anställda > Anställda kan bara dra in börsnoterade fastigheter på sina personliga avkastningar om (1) det är för arbetsgivarens bekvämlighet, eller (2) det är nödvändigt som anställningsvillkor. Om du vill ta detta avdrag, var noga med att du kan underbygga ett av dessa två kriterier.
  Användningsbehov
• Fastigheten måste vara övervägande (mer än 50%) som används för kvalificerade affärsändamål. Återigen kan du behöva bevisa detta krav.
  Används för arbetsgivarens bekvämlighet.

Om användningen av listad egendom är för arbetsgivarens bekvämlighet måste bestämmas av alla fakta. Användningen är för arbetsgivarens bekvämlighet om den är av stor betydelse för arbetsgivaren. Användningen av listad egendom under arbetstagarens ordinarie arbetstid för att bedriva arbetsgivarens verksamhet är i allmänhet för arbetsgivarens bekvämlighet. Används som anställningsvillkor.

Om användningen av listad egendom är ett anställningsvillkor beror på alla fakta och omständigheter. Användning av egendom måste vara nödvändig för att arbetstagaren ska kunna utföra sina uppgifter korrekt. Arbetsgivaren behöver inte uttryckligen kräva att arbetstagaren använder fastigheten. Enbart uttalande från arbetsgivaren om att användningen av fastigheten är ett anställningsvillkor är inte tillräckligt. Deprecierande och avdragande listad egendom

Listad egendom som inte uppfyller det övervägande användningsprövningen är inte berättigad till avskrivning av avsnitt 179 eller andra accelererade avskrivningsmetoder. Utgifter för listad egendom som inte uppfyller det övervägande användningsprövningen är begränsade.

För mer information från IRS

För mer information om börsnoterade fastigheter och avskrivningar, se IRS Publication 946: Så här deprecierar du egendom.

Ansvarsbegränsning: Författaren är inte en CPA, Enrolled Agent eller licensierad skatteförberedare. Informationen i denna artikel är av allmänna skäl och är inte avsedd att vara skatt eller juridisk rådgivning. Varje affärssituation är unik, och skatteregler och lagar ändras ofta. Var noga med att rådgöra med din skatt eller juridisk professionell rådgivare innan du fattar några beslut som kan påverka din skatt eller juridiska status.

Tillbaka till

Allt om avskrivningar