Avskärmning och korta försäljningsskatter

IRS säger att det inte finns någon fri lunch när det gäller skatter. Om du överlåter titeln i ditt hem, oavsett om du är frivilligt genom en garantisak eller beviljat handling, eller ofrivilligt genom avskärmning, har du sålt ditt hem. Du kan bli föremål för skatter, även om du sålde ditt hem med förlust, antingen på kort försäljning eller genom avskärmning.

Det verkar inte rättvist. Vad som är värre är att du inte ens kan få reda på att du är skyldig skatt tills den dag du öppnar ditt mail för att hitta en 1099.

Kom ihåg att inte alla 1099 betyder att du kommer att betala inkomstskatt heller. Bankerna skickar 1099-tal som rutinmässigt ämne.

Jag pratade med Julian Block, en advokat i Larchmont, NY, som har citerats av The New York Times som en ledande skattesekreterare. Här är vad han har att säga om skatter, vinster och förluster vid nödsituationer som förskärmning och kort försäljning:

"" Säljare som har haft egna bostäder under långa perioder kommer fortfarande att inse vinster.

"Men säljare av bostäder som förvärvats under de senaste två åren eller så kommer att medföra förluster. Även om inget prisfall minskar kommer förlusterna att bero på kostnader för fastighetsmäklare, advokater och liknande. Säljare kommer inte att kunna dra av dessa förluster. Det spelar ingen roll att de är tvungna att sälja på grund av till exempel arbetsförändringar eller hälsoskäl.

"Förutom problem för säljare av personliga bostäder, finns det skatteproblem för investerare som säger att de köpt flera lägenheter på platser som Florida och kan inte bläddra dem, eftersom potentiella köpare väntar på ytterligare prisnedgångar .

Det är ofta inte värt att investerarna ska hyra sina platser, det som de får när hyresbetalningar kommer att vara otillräckliga för att täcka sina fastighetsskatter och hypotekslån. Deras enda alternativ är att sälja med förlust. " > Blockera mot utjämningsförluster mot vinst

"Säljare kan kompensera sina kapitalförluster mot realisationsvinster.

Men i avsaknad av realisationsvinster är den årliga capen 3 000 dollar (1 500 dollar för gifta par som lämnar in separat) på Antalet förluster som de kan kompensera mot sin "vanliga inkomst", vilket innebär inkomst från källor som löner, pensioner och uttag från pensionsplaner. Lagen tillåter dem att vidarebefordra oanvända förluster till senare år. "

Blockera skatteregler för Utestängningar

"IRS har t yxa regler för avskärmning eller repossessions av långivare av bostäder till ägarna som har blivit bakom på sina hypotekslån. Det kan finnas svåra och oväntade skattekonsekvenser för en ägare som bara går bort eftersom han eller hon har liten eller ingen kapital och långivaren tar över och säljer platsen.

"I den situationen innebär avbrott eller förlåtelse av långivaren av skulden vanligtvis att gäldenären har rapporterbar inkomst, även om det finns några undantag - till exempel insolvens."

Block of Personal Liability

"An Exempel: Brown köper en lägenhet och använder den som en personlig bostad. Han betalar $ 300 000, nedbetalning på $ 15 000 och tar ett lån på $ 285 000. Han är personligen ansvarig för hypotekslånet. lånet är $ 280 000, Brown standard och långivaren banken accepterar hans frivilliga förmedling av enheten, avbryta lånet.

Liknande condos säljer för tiden för $ 230 000.

"Skattekoden behandlar transaktionen som en försäljning. Brown medför en oavsiktlig förlust på $ 70 000, det belopp med vilket hans lägenhetens justerade bas på $ 300 000 överstiger sitt marknadsvärde på $ 230 000. Inget avdrag för förlusten, eftersom Brown använder lägenheten som en personlig bostad.

"Brown har också rapporterbar inkomst på $ 50 000 när banken avbryter lånet. Den $ 50 000 är det belopp med vilket skulden på $ 280 000 överstiger marknadsvärdet på $ 230 000.

" Ange IRS när den pantsatta egendomen är avskärmad eller återtagna, och banken reacquires den, eller banken vet att Brown har övergett fastigheten. Banken skickar ett formulär 1099-A till Brown och IRS. Med hjälp av siffrorna i exemplet anger 1099-A uteslutningsbudpriset ($ 230 000), mängden Browns skuld (280 000 000 dollar) och om han var personligen ansvarig.

Skuldavbeställning (här, $ 50 000) beskattas till priset för vanlig inkomst, samma som för lön. "

Säker skuld utan personligt ansvar

Enligt Kleinrock Publishing, säger IRS säljare som inte är Personligen ansvarig för en skuld kommer att inse ett belopp som inkluderar den fulla avbeställda skulden, även om värdet på fastigheten som är säkerhet för skulden är mindre, vilket kan kompenseras beroende på din justerade bas i fastigheten. egendom i Kalifornien bär inget personligt ansvar.

Till exempel köper Ms Smith ett hem värderat till $ 300 000, sätter ner $ 30 000 och tar ut ett lån på $ 270 000. Smith slutar göra betalningar. Banken avskärmer på en lånebalans på 260 000 dollar och bostadsvärdet har fallit till 250 000 USD. Smith har en justerad bas på 295 000 USD på grund av en förlust på 5 000 USD. Mängden Smith inser om avskärmning är $ 260 000. Smith visar hennes vinst eller förlust genom att jämföra $ 260 000, vilket är belopp realiserat, till hennes justerade grund av $ 295, 000. Hon har en 35 000 dollar realiserad förlust.

Innan avskärmning eller försäljning, Planera framåt

Innan du säljer på en kort försäljning eller genom en avskärmning, sök juridisk och skatteråd. Gör skatteplanering före tid innan det är för sent.

För mer information, kontakta en Certified Public Accountant eller kolla IRS webbplatsen.

En tillfällig rättegång, kallad "Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007", ger upphov till befrielse från skuldsättning för vissa ägare och kan upphöra att gälla.Kalifornien lagar skiljer sig åt för kort försäljning beskattning på grund av CA Civil Code 580e och hypotekslån utfärdade av IRS och på uppdrag av Franchise Skatteverket. Sök ut behöriga skatte rådgivare för att avgöra om du är befriad från beskattning.

Källa: Advokat Julian Blocks böcker inkluderar "Hemförsäljarens guide till skattebesparingar", lovad av jur. Professor James Edward Maule i Villanova University som "En lättläst och välorganiserad förklaring av skattereglerna". Beställ hans böcker, besök Julian Blocks webbplats.